沈果毅 刘旭辉 蒋姣龙

1 研究背景

改革开放以来，我国的经济社会经历了飞速的发展，而近几年，随着全球经济格局的调整，以及随着资源问题、环境问题的日益凸显，我们的城市和社会面临诸多挑战，亟需转变发展方式和发展路径。“转型”成为我国近阶段城市社会发展的关键词。

2013年9月29日，中国（上海）自由贸易试验区（以下简称“自贸试验区”）正式挂牌成立。自贸试验区是我国进一步深化改革、扩大开放的国家战略，是适应世界经济产业格局调整、打造中国经济升级版的重大举措。自贸试验区为我国经济转型发展提供了试验田，也为社会转型、制度建设提供了试验田，以形成“可复制、可推广”的经验。

城市规划在过去几十年的发展中，编制技术和管理手段也日渐成熟，对土地资源利用和城市空间安排起到了有效的指导作用。但在规划实践中，规划对于土地相对刚性的控制与复杂多变的市场需求尚存在一定的矛盾，使规划管理存在一定的困境。在转型发展的背景下，城市规划应积极研究，加强规划的适应性。规划作为土地资源配置的重要手段，作为政府职能之一，应进一步思考其在城市发展中的角色和定位，积极创新，这也是城市规划学科本身发展的需要。以自贸试验区建设为契机，协调政府和市场的关系，协调目标和过程的关系，探索规划编制与管理方法的创新，为新时期规划的发展提供借鉴。

1.1 协调政府和市场的关系

作为政府管理土地开发的主要手段，城市规划对于有效和高效利用城市土地发挥了重要的指导和协调作用。在当前的规划中，既有规划对于土地的使用提出了非常明确的要求，包括用地性质、开发容量、空间关系等等，这种政府行为与土地开发中实际的市场需求难以完全吻合。尤其是对于公共设施用地，其土地使用种类繁多，类型多样，尽管有前期的研究，规划仍然难以准确预定最符合发展需要和市场需求的用地类型。而在实际的规划编制和管理中，明确的用地类型是规划成果的核心内容之一，这使得在后续的开发中，经常会遇到需要重新调整规划的尴尬。这种矛盾在经营性用地的开发中尤为明显。因此，当前的规划体系尽管很好地体现了规划和土地开发的计划性和有序性，但在与市场衔接、体现市场的灵活性方面还需进一步研究完善。

在快速城市化的今天，城市化已经替代消费品需求成为拉动城市经济发展的主要动力（周振华，2001），城市发展面临更多的不确定性因素，市场对城市发展的作用明显增强。十八大报告明确指出：“经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，必须更加尊重市场规律，更好发挥政府作用。”这为经济体制深化改革指明了方向。政府和市场的关系决定着市场经济体制的基本走向和运行质量。发展社会主义市场经济，关键是寻求政府行为和市场功能的最佳结合点。城市规划工作也是如此。

1.2 协调目标和过程的关系

当前规划编制均基于对地区历史和现状的分析，以及对未来发展的预判。但是随着社会、经济、科技的快速发展，地区未来的发展越来越难以准确判定，尤其是市场经济主导趋势强化的背景下，发展需求更加变化莫测，规划对于未来发展目标的把控缺乏足够的科学依据和技术支撑。

控制性详细规划（简称“控规”）是指导城市开发建设最直接的法定依据，控规中用地性质、开发强度、建筑密度、建筑高度等主要技术指标的确定往往带有很强的“自上而下”的计划经济痕迹，规定过于刚性，实施过程中通过市场反馈“自下而上”修正的程序又往往非常繁复。当前，各地频繁发生的控规调整工作，如控规的修编、整合及指标调整等，已经引起越来越多的关注[1]。控规指标调整要求的出现，体现出市场经济条件下城市建设的不确定性和以终极蓝图式的规划理想之间的矛盾，是市场经济条件下“自下而上”的城市开发建设活动对建设控制管理的反馈[2]。

在自贸试验区先行先试建设背景下，上述两方面的问题尤为突出。根据对现状自贸试验区内企业发展需求的调研，更多的企业诉求体现在对规划的调整上。这些需求中，希望改变控规中土地使用性质占多数，其中的大多数诉求为希望由原来的单一性质用地改为复合用地，仅有少部分企业希望规划完全改变原来的用地性质，由控规中的工业用地调整为公共设施用地。当然，结合用地性质调整，也提出了规划指标（开发强度等）相应调整的诉求。同时，这些诉求也在不断地变化过程中。现状调研说明，规划的确定性难以涵盖发展的不确定性，既有控规对今后自贸试验区的发展尚存在一定的不适应性，造成规划在地区实际发展过程中除指导作用之外，相对于地块的合理发展要求存在一定的束缚。

归根结底，上述规划中的问题可以归结为规划的刚性和弹性协调的问题。作为政府职能之一，规划应该管控什么，应该管控多少，是我们当前亟需进一步深入研究的问题。在经济高速发展时期，规划的弹性和刚性同样重要[3]。在当前工作中，规划往往刚性有余，弹性不足，致使在快速变化的市场环境下缺乏适应性，尤其对于自贸试验区背景下的规划管控，更是如此。如何在保障规划刚性控制的基础上，增强规划的弹性，成为当前工作的重要问题。

2 相关规划理论与实践借鉴

2.1 弹性城市与弹性规划

弹性概念最早起源于生态学，由美国学者Hol-ling提出，随后不同的学科开始介入研究。不同学科的学者均认为，弹性最基本的含义是系统所拥有化解外来冲击、并在危机出现仍能维持其主要功能运转的能力。弹性理论与城市系统相结合后，开拓了城市学研究的内容与视野。Alberti等将弹性城市定义为：城市一系列结构和过程变化重组之前，所能够吸收与化解变化的能力与程度。弹性联盟指出弹性城市研究有4个优先领域，从生态、工程、经济和社会等维度强调了弹性城市建设中的不同侧面[4]。

为了应对社会经济发展的不确定性，早在20世纪60年代就开始有学者探讨具有弹性的规划理念与理想模型，到了20世纪90年代，“弹性规划”这一术语开始出现，相关的研究主要涉及一些具体的规划应用技术，如Wallace Mike 提出应用多目标决策模型的弹性规划方法，Randall G.Holcombe等人提出土地混合利用的弹性规划技术，David Listokin提出转换土地利用分区方式与建立决策单元的弹性控制方法等[5]。

国内弹性规划的研究自上世纪90年代开始，涵盖了宏观和微观层面。包括总体规划中对人口预测、用地布局预留弹性的研究和策略，以及详细规划中弹性控制的研究。其中由于控规是直接指导建设的法定规划，关于弹性规划的研究更多地聚焦于控规的弹性研究。从内容上讲，包括以下几个方面。

2.1.1 用地规划的弹性

邓毛颖、蒋万芳提出，应在用地规划中在国标九大类用地外，增加“机动用地”类别，规定几种可能用途，使城市规划管理在一定范围内有一定选择余地，并深化针对性的土地兼容性和替代性要求[6]；盛科荣、王海也提出在国家标准的用地类别之外增加一类“活性用地”，具体来说，在城市建设用地的规划布局中，对城市局部用地性质不按照国标中的某一项具体建设用地进行唯一决定论，而是建议一系列用地性质的选择范围，对城市局部用地性质进行待定性控制[7]；胡健、王雷同样提出在土地利用规划中预留“活性用地”、土地利用分区中引入“弹性控制区”概念[8]；张泉提出，对规划的确定性和适应性应当针对当地发展需求和规划管理特点把握好合适的分寸，对重要公共利益和确定性内容应努力细分，以利加强刚性控制；对市场性和非确定性内容，类别细分则宜适度，以加强地块兼容性和弹性引导，使规划更加适应市场变化[9]；沈德熙提出将用地性质、开发强度等作为规定性指标，并经多方讨论后有一定的调整余地，适当降低地块控制内容的刚性[10]；王潇文借鉴新加坡白地概念，建议在城市用地分类中单独增加一类“混合用地”，包含若干种以上的经济活动[11]。

2.1.2 规划控制指标的弹性

在已有的研究和已实施的规划实践中，指标弹性主要有两个方面：一方面，针对某些用地，规划提出了开发强度的上限和下限的区间值，以提高土地利用效率；另一方面，“容积率奖励、开发权转让”也是保持规划指标弹性的方法之一。

叶得富、李国钦提出“环境容量控制——总量平衡，动态调整”的理念，以邻里单元作为规划总量刚性控制的单位，而对其中细分的管理单元，指标可以进行调整，以此逐级控制，总量平衡，指导城市健康发展[12]。

此外，还有专家提出通过经济测算反馈修订规划控制指标，以保证规划指标的动态合理性[6]；建立控规指标调整的市场信息反馈机制，对控规指标调整工作进行监测、统计、预警、反思、检讨[13]。

2.1.3 规划编制和管理方式的弹性

对于规划编制和管理方式，更多专家学者注重规划的动态过程，以保证规划的弹性合理。强调动态规划，将控规由“终极蓝图”式的规划调整为“过程规划”[3]，在控规方案中增加实施评价篇章，便于定期评估，反馈修正，以增强规划的适应性[14]。

表1 香港分区计划大纲注释文件举例

2.2 国内外先进规划编制和管理经验借鉴

2.2.1 新加坡：为新区开发提供混合使用的“白地”

新加坡在功能混合方面作了大量探索。新加坡市区重建局（URA）于1995年提出“白地”（White Site）的概念。“白地”允许开发商在不突破建筑总量且满足政府要求的基本配置的情况下自行决定其余建筑面积的用途。这种规划管理方式更贴近市场，提高了土地用途适合市场发展的灵活性。

“白地”具有很强的土地兼容性。在“白地”里核心是“白色成分”，它是指“白地”内可用于其他用途开发的用地性质和用地比例。在2003年总体规划中又将“商业白地”可兼容的土地扩大到更广，一些无污染的环保工业和对环境没有影响的建筑都纳入了范围[11]。新加坡的土地资源十分紧缺，土地利用的弹性控制使有限的城市建设用地得到了高效的利用。

2.2.2 美国：工业用地再开发的“棕地”

在美国，“棕地”（Brown field）是指已开发、利用过并已废弃的土地，工业因城市产业结构调整后退二进三，早期的城市工业区开始衰退并失去利用价值，这些“棕地”造成了土地闲置、社区衰退、空间环境品质下降等不良影响。将这些“棕地”进行治理改善，用于城市的再开发，是实现城市可持续发展的手段。这种再开发未来具有多种土地使用的可能。“棕地”具有多种可能的开发方向：零售商业区、住宅区、轻型无污染工业区、办公区、交通枢纽站、公园、广场、展览馆、学校等等多种用途，以达到再生循环使用[11]。

2.2.3 日本：混合属性突出的用地分类

日本1919年老版《都市计划法》确立了“土地使用分区”居住、商业、工业3大类用地框架，随着城镇化和产业结构的升级逐步细化为12小类用地。

日本的用地分类并不强调用地功能的单一属性，而是注重多重属性混合兼容，突出对市场经济体制下土地使用复合性、多样性的灵活应对。“土地使用分区”12类地类可大致归为“专用区”、“一般区”、“准用区”3种类别，其中，“专用区”与“一般区”都是以某种用地功能为主导，但兼容度（用途与规模）不同，“准用区”则指用地功能纯度最低、融合度最高的地类，包括与商业服务设施混合的沿街“准居住区”，以及轻工业、居住、商业广泛混合利用的“准工业区”。同时，在国家统一的用地分类标准和兼容性控制通则的基础上，日本的地方政府有着较大的自主权，可以制定符合自身实际的“建筑用途兼容控制导则”作为补充，并且可以在不违背城市规划整体意图的前提下调整用途区划中的控制指标，进一步增强了自上而下多层级规划体系的开放性与弹性[15]。

图1 自贸试验区区位关系图

2.2.4 香港：土地用途与功能业态相结合

香港在法定图则中对土地使用兼容性进行规定，共分18大类概括用途，包括住宅用途、商业用途、工业用途、其他特定用途及装置、康乐及消闲、教育、医疗设施、政府用途、社会／小区／机构用途、宗教用途等等。将土地用途与建筑功能业态想对应，进行细分（功能业态接近100种），就某项概括用途批给规划许可后，归入该项概括用途下的所有功能业态均可以互相转换，无须再提交规划申请。并用两栏作详细的规定：第一栏是通常允许的用途（Uses Always Permitted）；第二类是须先向城市规划委员会申请、可能在有附带条件或无附带条件下获准用途（表1）。18类用途只是代表规划的意向用途，而不是具体的唯一的功能业态。2002 年底香港规划署在修订法定图则注释总表的工作中，建议在“其他指定用途”中推行“混合用途”地带的概念，取代原来的“商业/住宅”地带，以配合不断转变的市场需求[11]。

2.2.5 深圳：城市弹性规划

深圳在城市发展过程中，在不同层次的规划中都注重弹性规划的思想落实。总体规划确定的组团式空间结构以及后来的“网络+组团”空间结构、详细规划中工业区均质方格网结构与标准化工业建筑群，都为空间发展提供了很强的适应性。

在规划法规与标准方面，深圳《法定图则编制技术规定》通过规定土地利用的相容性来实现规划的弹性——即为每块用地在功能设置上提供多种可能，开发者通过一系列行政审批程序申请与用地性质相容的用地功能或开发项目。在容积率控制方面，《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》给出了调整与奖励容积率的办法，新版的《法定图则编制技术规定》也在开发强度这一控制内容中加入了“开发奖励”这一规定性条目，实现弹性控制[16]。

上述实践在城市规划的弹性方面都做出了很多的探讨，尤其在用地的混合使用和兼容性上积累了丰富的经验，对于市场经济环境下自贸试验区的规划管理提供了很好的借鉴。

3 自贸试验区规划导向及主要构想

自贸试验区总用地面积约28.78km2，按照区位关系，可分为自贸试验区（外高桥）、自贸试验区（洋山）、自贸试验区（浦东机场）3个片区。在已编制的《中国（上海）自由贸易试验区结构规划》中，从宏观和微观层面都力图增强规划的适应性，以应对未来自贸试验区的发展需求（图1）。

3.1 总体规划导向

3.1.1 区域统筹

自贸试验区是城市中的特殊功能区。自贸试验区成为带动地区发展的重要引擎，周边城区为自贸试验区提供更多更好的服务支撑。规划注重自贸试验区与周边地区功能互动，实现联动发展。

规划加强“港”（外高桥保税港、浦东空港、洋山深水港）、“区”（自贸试验区）、“城”（城区）联动，使海港、空港与自贸试验区紧密衔接，区域整体统筹服务功能，提供基础设施保障。

3.1.2 多规合一

在自贸试验区成立之初，由产业发展、城市规划、土地政策以及环境保护等多个专项的相关部门同步开展研究，规划编制过程中，加强与其他学科的融合，相互衔接、支撑，形成多规合一的规划成果。

3.1.3 以人为本

以自贸试验区现状实际发展需求为规划依据，深入调研，充分尊重自贸试验区企业和就业人员的需求，在符合海关特殊监管模式的前提下尽可能提升自贸试验区内公共服务水平，并考虑未来的发展方向预留一定的公共服务和市政基础设施空间。

3.1.4 市场引导

紧密围绕自贸试验区的发展定位，妥善处理规划管控和市场配置的关系，进一步研究和明确政府的主要职责，加强市场引导，盘活存量，优化布局，充分挖掘土地开发的潜力，提高土地使用效率。

3.2 规划主要构想

对自贸试验区而言，由“综合保税区”到“自贸试验区”这一华丽转身，使28.78km2土地面临着更多的机遇和挑战。六大领域的开放将成为自贸试验区的主体功能，自贸试验区面对的市场将更加多元化、动态化，在自贸试验区开发建设中将发挥更大的主导作用。同时，自贸试验区肩负着试验田的功能，为改革、创新提供了契机。

自贸试验区规划在理念上，尝试转变计划经济时期的刚性工作思路，探索能够灵活适应市场的弹性方法，以充分利用资源、服务市场引导为目标，创新规划理念，在严格控制敏感要素的基础上，提高土地适应性和兼容性。

自贸试验区规划的核心思想和技术关键是形成“刚性控制+弹性控制相结合”的规划管控体系，为自贸试验区发展提供支撑。城市规划作为政府的重要职能之一，要有底线思维、也要有绩效思维，同时也应做到“到位不越位”。

3.2.1 把握底线，保障公平

自贸试验区资源要素高度聚集，极具流动性，易受市场环境影响，政府很难精确预测未来的发展。因此，城市规划作为政府的重要公共职能之一，需要更好地在自贸试验区的空间与产业发展过程中承担起辅助和支撑作用，在保障效率与公平的基础上实现健康发展。

从政府职能来讲，其核心职责是要维护公共利益，保障公平，提升服务和环境水平。从自贸试验区的实际需求看，规划需要保障的底线包括两个方面：基础设施保障、空间环境提升。在交通、市政、公共服务设施的空间落地、生态发展、绿化环境提升等方面做到维护公共利益，体现社会公平。把基础设施、绿化生态环境等内容作为刚性要素严格控制，保障自贸试验区的建设水平和发展环境。

3.2.2 加强弹性，提高效率

规划注重绩效思维，积极适应市场需求，加快自贸试验区（外高桥）的土地二次开发，促进资源的合理配置，推动存量低效工业用地转型发展，尽可能实现城市开发效率最大化。加强自贸试验区规划的弹性，主要有3个方面的策略：

（1）用地复合

改变精确到地块的规划管控方式，提出功能分区的概念，对土地资源进行划分。按照区位、设施条件、发展基础等因素，形成服务分区、综合分区、物流分区3类功能分区，改变既有规划单一用地性质的规划管控方式，分别以公共服务设施、工业以及仓储物流3个大类用地为主导功能，进一步提高用地兼容性，促进土地混合使用、建筑复合利用。同时借鉴“负面清单”的管理方式，对不适合发展的功能进行限定，提高土地使用的质量和效益。

（2）弹性管控

按照弹性规划的思路，在明确用地开发建设底线要求的基础上，给予地块空间管控一定的弹性，重点对地块的开发强度、建筑高度、开敞空间，以及空间形态进行弹性引导。例如，在新建区域控制开发强度的上限和下限，其中下限主要是从土地的集约性考虑，希望尽可能增加用地的使用效率；上限主要从环境和交通承载力考虑；在改造区域结合市政、交通、公共服务设施、绿地广场等公益性设施的落实，以及节能减排改善的措施，对地块二次开发在开发强度方面给予适度补偿和奖励，并在土地、税收等方面提出相应鼓励政策。

（3）组团平衡

为便于管理和规划落实，将自贸试验区划分组团，每个组团规模为4—6个街坊，把组团作为指标平衡、设施落地、规划管理的基本单位，并作为控制性详细规划修改的基本单位。按照规划方案，明确每个组团的主导功能，对每个组团的开发容量、设施布局、公共空间等内容提出底线控制和弹性引导要求，并允许部分规划指标以及设施配置在组团范围内平衡。通过组团的划分，保障规划落地，并增加规划调整、规划实施的灵活性。

4 自贸试验区结构规划:以自贸试验区（外高桥）为例

在上述思想指导下，《中国（上海）自由贸易试验区结构规划》对自贸试验区的发展思路进行了梳理，着重对下阶段控制性详细规划的编制方法、编制内容进行指导。

在各个片区中，自贸试验区（外高桥）位于上海市东北部，面积约11km2，是3个片区中面积最大、发展基础最好、问题最为复杂的片区。规划是以存量更新为主，新建为辅（图2）。

4.1 功能定位和区域关系

自贸试验区（外高桥）功能定位：国际贸易服务和金融功能服务区、现代物流服务功能区。以物流服务、服务贸易为主导，兼顾先进制造业的发展，打造国际贸易、中转配送、转口贸易、出口加工、保税仓储等功能。近期内是上海自贸试验区核心功能的载体和管理运营中心，远期逐步成为国际贸易服务和金融功能服务区、现代物流服务功能区。

区域关系上，自贸试验区（外高桥）将逐步融入上海市北部地区尤其是浦东新区北部城区功能。以自贸试验区（外高桥）为核心，加强与西侧森兰地区的联动，建设国际贸易城，放大自贸试验区（外高桥）的辐射效应。

4.2 功能分区

自贸试验区（外高桥）划分为3大功能分区，并根据不同兼容程度，对综合分区、物流分区进一步细分（图3）。

Ⅰ类分区：服务分区。形成金融、贸易、商业相对集聚的区域，重点发展总部经济、金融服务、国际贸易等功能业态。通过改造升级和新建等方式，打造相对集聚的金融、总部、贸易功能区。

Ⅱ类分区：综合分区。综合布置公共设施、工业等用地，重点发展服务外包、高端制造、生产性服务业等功能业态。按照兼容程度的不同，又细分为Ⅱ-1类分区、Ⅱ-2类分区。关注产业的经济绩效最大化，鼓励产业本身的转型升级以及土地利用集约化与立体化，关注实现单位土地产出效益的最大化。

Ⅲ类分区：物流分区。重点发展国际采购分拨、供应链管理、现代专业物流等功能业态。按照兼容程度的不同，又细分为Ⅲ-1类分区、Ⅲ-2类分区。

对各分区的用地兼容性提出要求，如表2所示。

4.3 开发强度

通过用地绩效评估和交通影响评估对自贸试验区（外高桥）的开发总量进行总体控制，按照区位条件和主导功能的差异确定开发强度分区并落实至组团。对于占自贸试验区（外高桥）大部分范围的二次开发区域，采取以组团或街坊开发总量控制为主、地块开发强度控制为辅的双调控途径，达到刚性与弹性相结合的控制目标，为低效存量建设用地符合规划导向的转型开发提供了一定的空间保障（图4）。

图2 自贸试验区（外高桥）区域功能关系

图3 自贸试验区（外高桥）功能分区图

图4 街坊开发示意图

表2 用地兼容性一览表

4.4 设施配置

自贸试验区（外高桥）内设施配置主要包括公共设施、交通设施以及市政设施。转型发展的趋势要求区内的设施规模和门类都需作相应的调整，并留足弹性，既不盲目增设扩建，也要为未来不可预见的需求保留建设的空间或途径。

根据自贸试验区转型发展的需求和海关特殊监管的有关规定，将自贸试验区内公共设施分为3类：（1）与产业发展类型相适应的公共服务设施；（2）以服务自贸试验区内公司企业及人员为主的公共服务设施；（3）加强区—城联动以吸引自贸试验区外部城市功能延伸的公共服务设施。规划主要对后两类设施配置提出要求。

依据自贸试验区人口岗位预测，规划提出新增公交换乘枢纽、公交首末站、公共停车场等配置要求。规划根据自贸试验区业态的调整，在完善原有市政基础设施的基础上设置市政设施备用地，为今后发展预留弹性。对于新开发地区的设施配置落实至街坊乃至地块，对于存量建设用地二次开发地区的设施配置落实至组团，并在布局上给予引导，但不强制落实至地块。在规划实施过程中，根据市场开发的实际情况，在有二次开发意愿的地块中重点安排配置相关设施，并根据落实情况做相应的奖励或补偿（图5-图7）。

4.5 空间环境

自贸试验区（外高桥）现状用地多为工业仓储用地，整体环境不甚理想，转型过程中产业结构和就业人员结构的变化都对环境品质提出了更高的要求。规划一方面划定重点环境提升区，通过城市设计细化环境改善要求，一方面挖掘潜力新增小型绿地广场，满足就业人员公共交往的需求。按照未来人口规模，提出总体绿地规模，完善绿化网络，并对各组团内部绿地提出指标要求。规划新增绿地分为两类，即独立公共绿地（新开发用地为主）和开放的附属绿地（改造用地为主）。按照规划布局引导，鼓励有二次开发意愿的地块提供开放的附属绿地，积少成多，积点成网，提升整体环境品质（图8-图9）。

图5 自贸试验区（外高桥）公共设施布局图

图6 自贸试验区（外高桥）交通设施布局建议

图7 自贸试验区（外高桥）市政设施规划图

图8 自贸试验区（外高桥）绿地布局图

图9 自贸试验区（外高桥）重点环境提升区划分示意图

图10 自贸试验区（外高桥）组团划分图

4.6 组团划分

自贸试验区（外高桥）共划分为27个组团。将功能分区、开发强度、设施配置等规划要求在各个组团进行落实。根据组团内各地块再开发条件的成熟情况，对规划目标予以落地（图10）。

表3 自贸试验区（外高桥）组团规划内容汇总示例

5 对其他地区的借鉴意义

经过十几年的高速增长，上海市域建设用地紧张、结构不合理已经成为城市功能完善的主要瓶颈，土地紧约束背景下已启动修编的新一轮城市总体规划明确提出“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的基本要求，实现建设用地“零增长”的目标，上海的大部分产业区和老城区都不断提出自下而上的转型发展诉求，城市更新将成为未来城市可持续发展的主要途径。

自贸试验区弹性规划的理念对市场条件下规划的适应性做出了一定的探讨，上述规划理念和规划方法，将试验于市场环境下自贸试验区的转型发展过程中。同时，自贸试验区规划的理念和方法也可以在更多的城市区域借鉴和应用。尽管市场诉求和复杂程度会因时而异、因地而异，自贸区规划的具体方法不一定具有普适性，但是规划的理念可以在更多具有迫切转型需求的产业区复制推广，可以是整体转型开发的吴淞、桃浦地区，亦或是循序渐进自我完善的金桥、漕河泾地区，进而延伸至需求更加复杂多元的老城区，积累经验，不断完善。

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