董晶/哈尔滨市房屋租赁管理中心

房地产经济中的税费调整问题研究

董晶/哈尔滨市房屋租赁管理中心

在我国的经济的发展过程中，其改革的程度也越来越深入，房地产经济在我国经济的发展过程中，具有重要的作用，因此，提高房地产行业的经济收益，就成为了一个非常重要的问题，国家是通过税收来实现资金的筹集，文章主要从房地产税费开水论述，进而对我国的房地产经济的税费调整问题进行了分析和研究。

房地产经济；税费调整；研究

一、引言

房地产经济是我国国民经济支柱，其在我国经济发展的过程中有着非常重要的作用，房地产行业的政策对我国房地产经济的影响非常深远，现阶段，我国的房地产行业的形式来看，其政策上必须要有首套住房的减免政策，这样是从民生的角度来考虑。

二、房地产税费

1.房地产税是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。外国一些发达国家的房地产税收入占地方税收的8%左右，而我国70%以上。可见，与发达国家相比，我国房地产业税费负担过重，且房地产税制设计不合理，主要表现在以下几个方面：1流通环节税费过多，2税种繁杂，重复征税，3征税范围过窄，4计税依据不合理，5内外有别的两套税制，导致房地产市场上的不公平竞争。

2.中国的房地产业直接以房地产为征税。对象的税种共六种，分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。房产税：以房屋为征税对象。房产税的计税依据是房屋计税价值或房产的出租收入。城市房地产税：是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价的房地产所有人或使用人征收的一种税。进行利改税时，国务院决定将城市房地产税划分为房产税和城镇土地使用税两个税种，对内资企业和个人征收。对外商投资企业和外国企业继续征收城市房地产税。

三、房地产税费的具体去向

我国的国民收益中，很大一部分都是来自于房地产税收，房地产行业对我国经济的发挥有着不可替代的作用，那么，我国房地产税费主要的应用方向，是人们所一直关注的问题，具体如下：

1.纳入预算。现阶段，世界各国在房地产的税收方面多收取的税费都是比较高的，房地产税是国家税收中的一个组成部分，那么，随着房地产行业在我国经济结构的中地位越来越重要，我国的房地产税自然就成为了国家主要的税收之一，房地产税是我国的正规税收，是受到中华人民共和国国家法律保护的税收。税收是国家最为主要的筹资方式，也是我国经济发展过程中，十分重要的调节手段，因此，我们在进行房地产交通的时候，一定要处理好税收问题。房地产税的内容繁多，国家和各级政府都能够从中受益，我国的政府还是会拥有行对独立的税收资金。这些资金虽然不包括在预算之内，但是，这些资金必须是在我国总体预算足够完整的基础上，才能够设立，并且，这些资金一定要用与国家，不能够被个人或机构所占有。并且，将这些资金分别支配也是违法的。我国之所以会有这样的规定，其目的在于这些资金的流向必须要在国家账目上有所反映，这样才能够有效保障国家预算的完整性。在实际的操作中，如果我们都能够按照上诉所说，进行执行，那么我国的各种违法犯罪以及贪污腐败现象将会得到极大程度地控制，但是，事实并不是如此，在我国经济高速发展的形势下，其经济体制的改革力度也在不断加大，改革的深入化，使得我国的预算外资金与制度之外的收入，形成了一种非常不寻常的腐败现象，这些问题的存在，对我国未来的发展有着恶劣的影响。

2.转入使用阶段。在房屋投入使用阶段之后，居民会缴纳一定的物业费用，这是非常正常的现象，但是，我们会发现，在缴纳房款时，其中还包括各种公用设施以及基础设施等使用费。这些设施的建设费用实际上设施十分不合理，国家针对这样的问题，应该及时调整和改革。因为这种现象的存在，在很大程度上导致了我国居民公共消费不均的问题，想要是这种现象得到解决，从交易阶段入手，是最为有效的。

3.按件收费。我国的税收，几乎所有的费用都是按价征收的全额，这样能够最大限度满足政府的各种需求。可是，这种方法却无法与税收原则相符合。在进行交易的过程中，各种文本登记以及手续成分也不会因为交易价格的不同而有所改变。那么，如果这些费用，能够按件征费，就很好地解决了上述问题，在降低了征收额同时还提高了征收效率，可以避免征收过程中的暗箱操作，更好地促进住房流通。

1..最重要的保有税———物业税。物业税也称房地产税。我国曾征收过房地产税和房产税。从世界多数国家来看，房地产税已经成为传统上最重要的城市政府税收手段和公共设施发展的主要资金来源。我国目前的房地产税在全国范围内只对国内的单位和个人全面征收房产税，城市地产税只对涉外企业和外籍人员征收。计价的依据是房产原值和租金收入。房地产不作为财产，也无从评估，但是在住房商品化的形式下，显然不符合“重保有”的原则。地产税的设置也具有浓厚的时代缺陷，对涉外企业和外籍人员征收，是因为土地使用权是有价物。

2.问题最多的交易税——土地增值税。从征收实际来看，未能受到预期效果，并受到诸多方面的责难。“我国现行土地增值税税率过高，尤其是第一级税率定为30%太高；没有将自然增值与人工投资改良增值区别开来；没有考虑通货膨胀因素和利息因素对房地产开发商利润的影响；逃避税现象严重，税收收入少；影响了房地产投资者的投资愿望等。”我国是近年来经济增长速度较快的发展中国家，房地产增值的确很快，而其中又主要是自然增值部分，的确有限制房地产热的必要。

四、结束语

我国经济的发展过程中，房地产行业的贡献非常巨大，现阶段，我国的主要经济收益来自于税收，那么房地产税收在我国税费结构中，占有非常重要的地位。随着市场经济体制改革的越发深入，我国的税收政策也有了相应的变化，国家政府大力倡导：重保有、轻交易的税收原则，但是在实际的执行过程中，能够按照这个原则进行的非常少，这就导致了我国的税收结构与现阶段房地产行业的发展要求无法相适应，进而极大程度的阻碍了房地产经济的发挥，同时对我国国民经济的健康发展也有着非常不利的影响。想要从根本上解决这个问题，我们必须要从调整房地产经济中的税费问题入手，进而逐步实现其良性过度。

[1]郑忠华.房地产资产、经济扰动和宏观经济波动，南开大学2012.5.1.