杨现华

随着天保基建（000965.SZ）和中茵股份（600745.SH）双双发出获批公告，暂停近四年之久的房地产再融资终于开闸。虽然不能保证后续的约40家房企再融资全部获批，但也标志着房企重组及再融资等市场化手段重新归位。

3月19日晚间，天保基建和中茵股份同时发布公告，两家公司非公开发行股票申请获证监会发审委无条件通过。而奇怪的是，就在当日上午，两家公司的股票就在盘中双双提前涨停，股票的提前异动似乎有内幕交易的嫌疑。

根据之前的预案，中茵股份拟以不低于9.53元/股的价格，定增不超过1.8亿股，募集资金不超过17.15亿元。用于公司全资子公司江苏中茵置业有限公司之控股公司徐州中茵置业有限公司“徐州中茵广场项目”的开发与营运。

而天保基建拟以不低于4.48元/股的价格，发行不超过3.46亿股，募集资金15.5亿元，用于建设三个房地产项目并补充流动资金。

“这表明监管层已放弃通过压制开发现金流来控制房价的思路，而转向采取增加供给的措施”，瑞银证券房地产分析师李宗彬表示，再融资的放开有助于提高房地产行业的资金配置效率，使经营效率高的开发商获得增长所需的资金。而且，这也表明中央政府对房地产行业的态度比过去更为友善。

国泰君安分析师侯丽科也表示，上市房企再融资实质性开闸，意味着房地产调控方式逐渐向市场化方向转变，强制性行政手段可能逐渐淡化。他认为，政府会一方面通过增加住宅土地供应、优质房企资本市场融资开闸、共有产权房等多样化方式，积极增加市场供给能力；另一方面，在房价上涨压力较大的城市，通过限购等手段抑制投机性购房需求，使市场供求关系逐步恢复平衡。

实际上，这两家公司并不是首批提出再融资的上市房企。2013年8月1日，新湖中宝（600208.SH）率先发布定增公告，拟以3.07元/股定增17.91亿股，募资55亿元用于上海的两个房地产项目，从而拉开了上市房企定增的序幕。

虽然第一个发布了再融资方案，但新湖中宝的股价却持续走低，目前公司股价早已经跌破定增价。而且，新湖中宝再融资是投向一线城市，在政府“双向调控”的指导下，新湖中宝定增面临的压力可想而知。

与新湖中宝不同，天保基建和中茵股份两家公司的股价从未跌破定增价，意味着未来的认购方将有更大的积极性，并且两家公司募投项目分别位于天津和江苏徐州等二三线城市。

在目前流动性收紧、资金紧张的情况下，中小房企面临的压力更加严峻。

实际上，此前万科B转H获批和上海绿地借壳金丰投资（600606.SH）等一系列举动可以看出，房地产政策正在松绑。李宗彬认为，资金松紧的变化对房地产行业资金链的影响渠道将更加透明，可以减少资本市场对行业现金流状况的过度悲观猜测。

根据Wind的统计，自新湖中宝发布再融资预案以来，共有39家房企发布了共计近900亿元的再融资方案，开发商对资金的需求可见一斑。近期，浙江兴润置业的巨额债务违约引发市场极大关注，这意味着开发商再融资的环境将更加恶劣，房地产危机的苗头可能会迅速扩大。

其实，房地产市场依然拥有巨大的刚需。仅以北京为例，自住型商品房项目汇星苑和汇景苑分别有22.7万人和21万人申购，而可售套数分别只有1800套和3400套，如此庞大的供需差表明北京住房需求仍然非常强劲，而这可能是大部分一二线城市住房需求的缩影。李宗彬认为，一二线城市的房价大幅下跌，或成交量和价格持续同时下跌的可能性较小。

但对A股市场来说，近900亿元的再融资显然是市场不能承受之重。根据Wind的统计数据，截至3月19日，在已经发布定增的39家企业中，有16家房企的定增价与股价出现倒挂，其中的8家房企倒挂几乎都接近甚至超过20%以上，即使监管部门放行再融资，如何成功发行将考验上述房企。