何洪静

(五邑大学政法学院 广东江门529020)

新加坡是一个面积狭小、以华人为主、有较长英国殖民史的城市国家。在殖民地时代新加坡住房问题长期存在并遭受忽视;独立后，新加坡政府不断致力于解决住房问题，并将住房政策当成建立模范国家的实质性工具。通过长期强有力的政策干预，新加坡政府建立了以“中央公积金” (CPF)为主要资金支持、以“住房开发局”(HDB)为主导供应方式、以自有住房为主要权属、且覆盖大部分社会成员的独具特色的住房政策体系。本文试图简要剖析新加坡住房政策的发展历程，并对其住房政策干预效果的积极与消极方面加以评价。

一 新加坡住房问题的形成

新加坡今日虽为城市国家，但历史上却是农业社会。1819年前新加坡即吸引中国东南沿海移民前来定居，并从事农业开垦活动［1］。1819年后英国人莱佛士竭力将新加坡打造为转口贸易枢纽，从而开启了新加坡的近现代史。随着工商业的勃兴和贸易中枢港地位的稳固，新加坡逐渐成为一个城市社会。1947年新加坡城市化比重高达72.5%，到20 世纪70年代则属于真正的城市化社会［2］。

在港口城市的兴起过程中，由于吸引了大量来自东南亚特别是中国的移民，新加坡住房压力不断增大。新加坡岛北部属农业社会，以华人移民为主的农民建立了高度密集的村庄，他们大部分居住在简易的棚屋之中;岛南部属殖民者和工商业群体聚集的城市社会，虽然住房条件要好于岛北部，但同样较简易，并且因人口的高度聚集，居住显得更加拥挤。例如，1907年新加坡约有25 万城市人口，房屋仅有2 万套，每套住房人数高达12.5 个;1931年这一指标甚至进一步上升到15.3 人/套。二战结束后，新加坡城市住房更为拥挤。据英国殖民地政府住房委员会报告，1947年新加坡住房水平下降到18.2 人/套;其贫民区属世界上最糟糕之列，大约30 万人住在没有任何卫生、水或基本卫生设施的临时棚屋中［3］。

殖民地时代新加坡突出的住房问题，固然与当时的城市化进程、经济发展水平和经济发展模式等有关，但殖民地政府的社会政策导向也难辞其咎，尽管殖民地政府在创制现代法律与行政系统和促进工商业发展方面功不可没。1959年前殖民地政府一直强调自由放任主义，声称住房问题是一个经济现象，经济转型后即会消失。在这种理念的指导下，政府资源主要用于转口贸易和军事基地建设，用于社会目的的资源投入受到限制，住房等民生问题治理则被有意地忽视。

因此，不难理解，独立后新加坡面临住房问题的严峻挑战。1960年新加坡首任住房开发局主席访问了一个社区，结果发现:部分城市居民要露宿于人行道边临时的帆布床上;一栋三层商住楼有200 多人，却只有1 个厕所和2 个浴室，并且阴暗潮湿。从供应上看，1959—1968年新加坡每年需要新增住房供应1.47 万套，但1959年总共只建设4003 套［4］，不到需求数量的1/3。因此，解决住房问题构成了新生国家的紧迫事项。

二 住房政策的发展历程

新加坡自治后的住房政策发展历程，可划分为以下五个阶段。

第一阶段:以中低收入者租赁为主的住房开发局公共住房供应阶段(1960—1965年)。由于住房问题的严重性，新加坡一开始即抛弃了英国的不干预模式，而将公共住房建设作为施政的优先任务。而且，新加坡住房政策干预不仅用于解决住房问题这一紧急临时任务，还被赋予推进经济发展、促进充分就业、实现社会稳定和国家认同等特殊角色。这样，新加坡住房政策一开始就既是发展型社会政策的形式［5］，又是建立新国家的实质性工具。1960年新加坡政府建立了“住房开发局”这一公共非营利实体。住房开发局负责统筹住房建设，直接供应住房，并在政府支持下在住房供应上担当主导作用。在初期住房建设中，住房开发局以临近中央商业区5 英里范围内的既有棚户、小农场主和破旧住房的拆迁用地作为主要建筑用地来源［6］，以租赁住房建设作为主导的权属形式，并采取大规模供应方式。1960—1965年住房开发局实际供应量达到5.38 万套，而原来估计的需要量为5.2 万套［7］，从而超额完成了预定目标。从这一时期开始，随着住房开发局主导作用的发挥，私人部门开始历史性地淡出其在住房供应上的主导作用。与此同时，在建设过程中，由于将水电供应与住房建设相结合，住房开发局亦显著地改善了市民的居住环境。

第二阶段:中央公积金支持下以中低收入者自有住房为主的住房开发局住房供应阶段(1966—1970年)。1965年脱离马来联邦后，新加坡25%的人口仍住在棚屋中，短缺现象依然严重。为此，新政府继续强调，要通过住房开发局的公共住房供应来满足民众住房需要。不过，与前一阶段相比，这一阶段住房政策有两个重大改变:一个是权属目标上的重大改变，即不是提供公共租赁住房，而是提供低成本的自有住房。这一阶段住房开发局住房的购买资格，严格限制为符合给定收入上限的新加坡公民或永久居民。在购买过程中，申请人要支付交易价格的20%，并以6.25%的固定利率获得最长15年的贷款。在政策刚开始实施时，由于可供购买的住房很少和大多数人难以提供首付款，只有13.6%的公共住房住户选择购买现有住房。面对这一困境，政府开始提升收入上限并允许小家庭购买，但因可售房源有限而效果有限。为降低住房购买上的资金约束，1968—1969年新加坡做出了另一个重大改变，即允许住房购买者动用部分中央公积金作为首付和月供，来购买住房开发局住房。这一政策极大提升了民众对公共供应的住房的购买能力和热情，1968年卖出的公共住房是上一年的2 倍。

第三阶段:中央公积金支持下以包括中等收入群体在内的自有住房为主的、以住房开发局—住房与城市开发公司—私人市场为主体的三元住房供应的稳步拓展阶段(1970—1979年)。这一阶段新加坡政治稳定，经济繁荣，人均收入持续高增长。1965—1973 新加坡人均GDP 增长12.7%，通胀率只有3.7%;1974—1979 通胀率达到5.9%，GDP增长率仍达到8.7%。随着真实收入的增加，对公共的自有住房的购买在整个70年代稳步提升。在这一过程中，政府进一步提高了公共的自有住房的收入上限，从而使公共供应的自有住房受益面更广泛;政府亦赋予永久租户更灵活的选择，如没有首付要求，贷款偿还期限延长到20年，减免物业税;政府还允许在特定条件下在再出售时有一定的利率优惠。

这一阶段最重要的举措当属将公共供应的自有住房对象范围扩展到中等收入群体，而不仅仅限于以前的中低收入者。1973—1974年前，新加坡中等收入群体的社会重要性日渐上升，但由于私人住房成本的上升和物业价格的上涨，他们难以有足够的能力在私人市场购买自有住房。为此，1974年政府建立了面向这一群体的住房与城市开发公司。住房与城市开发公司住房在质量与设计上和私人部门相当，但成本只有后者的一半;收入上限定得很高，并且购买者能和住房开发局对象一样用公积金购买。这些举措进一步促进了公共供应的自有住房的发展。70年代末新加坡公共住房已容纳67%的人口，其中38%为公共的自有住房;1971—1980年间新加坡租赁住房需求量合计11.5 万套，自有住房需求量则高达26.3 万套，远远超出前者。二者表明，无论在供应还是需求方面，新加坡住房政策都实现了向公共供应的自有住房社会的转型。

第四阶段:中央公积金支持下以中—低收入群体的自有住房为目标、住房开发局—私人市场为主体的二元住房供应的形成与发展阶段(1980—1989年)。这一阶段是新加坡住房政策的成熟阶段。这表现在:一是供应主体整合。1980年新加坡着手推动住房开发局和住房与城市开发公司在住房规划与开发方面的整合;1982年两个机构合并，从而使住房开发局的服务对象最终同时覆盖了中低收入家庭和中等收入家庭。二是资金供应方式的相机选择。1983年新加坡总储蓄率达到了 GDP 的39.4%，其中多数由公共部门(特别是中央公积金)产生;1986年公积金的雇主缴费从25%下降到了10%，以推动经济摆脱衰退;随着经济的恢复，1988年它又恢复到了20%。三是在总体储蓄和中央公积金缴费增加等的支持下，权属模式日趋稳固。80年代新加坡限制公共租赁住房的增长，向购买者提供面积与区位上的更多选择，进一步推动了自有住房需求的上升。1981—1990年民众的租赁住房需求量为5.45 万套，自有住房需求量则高达39.9 万套。四是二手市场的发展。政府鼓励公共物业业主出售并升级公寓，从而促进了二手公共物业市场的扩张和住房市场的向下过滤效应。80年代末新加坡公共的自有住房率已达到79%，公共住房容纳的人口占到总人口的87%。这表明，80年代末新加坡已实现向公共供应的自有住房社会的彻底转型。五是居住混合模式的采纳。为了防止不同教育、收入和族群间的社会分裂，新加坡住房政策更大程度地渗透了居住混合理念，多元社会特点不断深入到微观社区的居住安排细节之中。

第五阶段:私人住房市场的刺激与调适阶段(1990年后)。90年代新加坡经济接近乃至超过发达国家水平，住房问题亦已基本解决。在这一背景下，住房开发局继续完善其住房政策。一是设计实施上的改进。1991年后住房开发局开始尝试为有抱负的公共住房购买者提供广泛的设计选择。二是抵押贷款政策的调整。1993年住房开发局改进了抵押贷款政策，二级市场购买者最多可获得相当于售价80%的抵押贷款，低收入家庭则可达95%。三是二手交易税的调整。1997年住房开发局引入对其下辖物业的转手税收措施，以缩短等待新物业的时间，并让潜在客户能在不支付转让税收的条件下购买转售住房。四是私人住房市场的刺激与调适，这是这一阶段政策的最大变化。这是因为，在日益成为全球化城市国家的背景下，新加坡私人物业需求不断增长。为此，政府将小片土地出租给私人公司，并且这类住房同样可用中央公积金购买。由于私人物业供不应求和价格不断高涨，公共住房面临价格不断上涨的压力，从而威胁了现有的可承受住房制度。为应对这一挑战，住房开发局一方面将中等面积的公寓物业价格与1996年8月份的收入水平联系起来，以确保至少90%的家庭能够享有3 室或70%家庭能够享有4 室二手住房这一目标，另一方面则继续对收入上限加以评估，以使90%社会成员能够获得更好的公共住房。最后是金融危机下的权宜性调整。从1998年起，为对抗经济危机，新加坡降低了中央公积金缴费率，住房开发局也提供了额外的低利率贷款，以帮助低收入群体购买住房［8］。

三 住房政策干预的积极效果

第一，新加坡住房政策干预总体上是成功的。这表现在:今日新加坡有着“花园城市”的世界美誉，居住环境优越;有着按比例计算的世界上规模最大的公共住房干预计划;有着高收入国家中最高的住房自有率，是最成功实现“自有住房社会”理念的国家;消除住房贫困效果显著，城市住房水平在亚洲国家中屈指可数。

第二，住房政策干预对经济发展产生了积极支持作用。新加坡住房建造业对经济发展有显著的推动作用，其中公共住房功不可没。例如，1984年新加坡公共住房建造对建筑业的贡献率达到76%，为历史最高。公共住房还创造了众多就业机会。在新镇和公共住房社区，超市与购物中心等提供了许多普通就业岗位;新加坡1000 个雇员岗位中，4个与住房开发局有关［9］。公共的自有住房供应亦有利于劳动力素质的提升，因为自有住房的较高成本及其对稳定收入的依赖，使正规就业市场成为必要，而这又要求具有富有能力和纪律性的劳动大军。

第三，推动了族群融合和社会稳定。在发达国家，族群空间分裂是一个突出的社会问题，而政府干预也可能失灵。例如，许多发达国家城市曾鼓励更大的社会与经济混合，但大型公共住房开发项目却反而导致贫穷的集中和弱势群体的边缘化。新加坡则避免了这样的情形。实际上，从开埠起新加坡即注意采取措施避免这一局面的出现。莱佛士为避免族群之间的争斗和让族群和睦相处，对住在每个村落的各族群都指定了一位当头人，并建立了欧洲商人为主的法庭［10］。当然，20 世纪60年代前新加坡各族群的空间分裂程度仍较高。60年代后新加坡将公共住房当作实现多族群空间整合的工具，成功降低了族群“飞地”数量，并通过建立一系列委员会与镇议会等措施，培育了人们的社区意识，增进了社区整合［11］。此外，新加坡在住房服务供应与分配过程中也坚持亚洲价值观，例如强调家庭在住房分配上的优先权;在家庭日益核心化的趋势下，新加坡进而实施了子女住房与老人住房之间的空间接近政策［12］，从而有利于维系照顾老人的家庭责任，并维持社会稳定。

第四，促进了效率和公平二者的兼顾。如何兼顾效率和公平，是住房政策领域中的一个难题;在处理这一难题上新加坡也取得了重大成就。对比香港通过房地产市场投资而获得的经济发展和社会福利安排，新加坡住房政策在政府角色上更显著，在自有住房受益上更公平［13］，处于住房贫穷境地的人口比例更低。因对私人市场的强有力调控，新加坡也避免了香港等其他国家和地区面临的活跃的住房投机与价格泡沫问题。新加坡政府还注重用社会政策来调控通货膨胀，特别是在公积金缴费率上进行认真而灵活的调整。

新加坡公共的自有住房政策甚至在一定程度上构成了一种社会保障机制［14］。一方面，住房财富在老年可以变现，从而有利于规避老年经济风险;另一方面，拥有物业的文化理念与发展型社会政策导向的有机结合，也刺激了对自有住房的旺盛需求，而这反过来刺激了对住房部门的更大投资，相应地，中央公积金系统和较高的储蓄率对于个人保障和经济社会发展也有多重促进作用。

第五，实现了空间的充分利用。新加坡高度重视城市规划，在60年代大巴窑镇建设中即引入了“社区带”概念和“人车分离”概念;后来在更大规模的物业开发和中间收入群体的改善需求过程中，又引入了“专用”概念，以改善互动;80年代新加坡进一步强调建筑认同［15］、低层建筑实践和最小化噪音污染;90年代后则突出了服务、发展质量和环境［16］。新加坡对城市空间利用的重视，不仅体现在中心城中，也体现在新镇建设中。新加坡新镇主要用作中心城市的去中心化的手段，以用最低成本提供最大的住房密度［17］。结果，新加坡城市住房以高层住房为主，并且城市居民对高层住房有着很高的接受程度［18］，这与西方国家的中产阶级追求低层郊区自有住房的理念相好相反。

第六，促进了政治认同。独立后新加坡面临在多族群社会构建统一的国家认同的挑战。为此，李光耀总理将自有住房视为新加坡稳定的基石，并将公共供应的自有住房作为构建这一基石乃至实现国家建构和民族认同的手段［19］。通过国家的介入、自有住房的公共供应、对家庭角色的重视与对族群融合的强调，以及住房建设与经济发展的相互促进等手段与机制，新加坡最终消除了住房紧张，在宏观政策、具体安排乃至人们的微观生活领域塑造了多元化社会下统一的民族国家认同。

需要指出，新加坡住房政策的成功，有其特殊原因。一是新加坡人民行动党与大众之间形成了“增长联盟”，这是政府住房供应的制度基础［20］;二是政府有建设繁荣国家和包容性社会的坚定决心;三是建立了有效的实施系统。在工资削减、劳动力市场调整和中央公积金缴费率降低等方面，新加坡政府、市场和社会可迅速形成三方共识，并快速灵活地适应不断变动的国际环境;四是将住房政策干预与经济发展相结合。在东亚国家的发展型社会政策实践中，新加坡是最成功的典范之一;最后，住房开发局和中央公积金相结合的住房供应制度，有利于控制政府财政负担，从而提升政府住房政策干预的积极性和实施效果。

四 住房政策干预的挑战与消极效果

由上可见，新加坡住房政策干预卓有成效且独具特色。在美国学者谢若登看来，以包括住房在内的各类资产为基础的政策，有利于促进人们对资源的贮存、积累和持有，克服着眼于消费和收入的社会政策的不足，并为提高长期投资提供保障［21］。新加坡的中央公积金制度、普遍的和公共的自有住房政策、优越的居住环境、极高的住房自有率、发达的经济活动、较高的族群融合和国家认同乃至较高的人文发展水平等，亦支持谢若登关于新加坡作为“资产建设政策”典范的判断［22］。不过，我们也要注意，无论是新加坡公共供应的自有住房政策，还是谢若登的“资产建设政策”主张，都有其内在的缺陷。进一步来看，新加坡住房政策面临五个方面的挑战，其中第二、三、五方面主要属于与住房政策自身相联系的消极效果。

第一，住房代际公平问题。新加坡老人与新加坡经济社会共同成长，享受发展果实，且绝大部分拥有自有住房。但年轻人则不一定面临同样有利的条件。一是在塑造全球化城市的过程中，人才竞争的国际化加大了本地年轻人的长期就业和维持稳定收入的压力;二是新加坡住房市场对国际买家和中产阶级的较大吸引力，提升了私人物业价格，这进而给住房开发局新物业售价提升带来压力，而任何公共住房价格的上升会使年轻人购房难度上升;三是在自有住房政策导向下，新加坡只有很少部分住房为了出租而建造，有可能带来“自有住房陷阱”，如年轻人难以获得便宜的租赁房，现有业主被迫锁定在特定区域的特定住房之中;四是新加坡虽然是城市国家，但不同新老区域间仍然有一定的地理距离，年轻人在远离工作场所的新镇购买住房，交通负担和服务设施缺乏等构成了突出问题。

第二，公共住房的过度投资倾向。虽然并非所有人都要用其储蓄购买或装修住房，但仍有许多民众在住房方面过度花费中央公积金。因此，用中央公积金来资助公共住房，引起了关于过多经济资源用于建设部门的批评。但棘手的是，任何对中央公积金缴费的削弱，反过来又意味着自有住房变得更难实现。

第三，对中央公积金养老功能的损害。新加坡中央公积金最初用于老年保障，后来逐渐扩展到医疗保障、教育和住房领域。由于大量储蓄用于住房，缴费方在到达退休年龄前可能会陷入“住房资产富裕、现金贫穷”的境地，亦即没有足够的钱来支付医疗费用或维持较高质量的生活方式。有研究指出，新加坡老人需要逆向住房抵押贷款政策以应对退休风险［23］。但由于物业越老，市场价值越低，因此，除非持续提升公共物业价值和补偿率，公共自有住房可能并非老年收入保障的可靠手段。如果住房不能顺利变现、缺乏住房、或者缺乏家庭支持，那么老年风险就会进一步加大。

第四，公共住房可能难以容纳多样化。21 世纪初新加坡出现了前所未见的对公共住房的“弃购”现象。虽然其根源可以追溯到经济衰退和新物业缺乏足够的公共服务设施［24］，但社会构成变化以及公众对公共房屋的态度转变亦属重要原因。在现有住房政策“依赖者—供应者关系”格局下，新加坡民众依赖住房的公共供应，国家则有义务来满足主流需要［25］。在传统住房短缺时代，公共的自有住房供应会获得包括中产阶级在内的普遍欢迎;但随着中产阶级的发展、新富阶层的兴起，以及新加坡日益成为全球化城市，奢侈的私人住房逐渐走出了住房开发局这样的国家机构的传统范围，中产阶级日益将私人住房看成是有声望的和享受型的物业乃至“理想的生活方式”，而福特主义式的公共住房则受到一定程度的抵制［26］。2005年新加坡统计局家庭调查显示，私人物业业主90%多为白领，70%以上是高级经理或专业人员，60%有大学文凭［27］。这一群体由于有较高的身份意识，在住房领域可能将自身与其他民众隔离开来。

第五，较大的收入分配差距。新加坡贫富差距在亚洲“四小龙”中首屈一指。1982 新加坡基尼系数为0.418，1998年为0.425，2005年则高达0.52，在世界上位居第105 位［28］。经济结构的调整，对资本的支持，国家和公司政策对劳动力报酬与医疗、教育、培训、保险等的抑制，以及中央公积金系统和自有住房保障系统，都共同导致了贫富式不同，新加坡自有住房保障体系和中央公积金系统强调个人责任，缺乏社会风险的共同分担机制［29］，因而一般社会成员之间缺乏相互帮助义务。此外，新加坡的绩优主义，特别是政府对自身的高薪定位，虽然有利于发挥智力作用，但也可能导致包括住房领域在内的精英主义和社会不平等［30］。

结语

本文简要剖析了新加坡住房问题背景和住房政策干预历程，并对其住房政策干预效果从正反两方面进行了评价。结果表明，新加坡住房问题在殖民地时代长期存在并遭受忽视;独立后，新加坡政府不断致力于解决住房问题，并且将之当成构建典范国家的工具。通过长期强有力的政策干预，新加坡政府建立了以中央公积金为主要资金支持、以住房开发局为主导供应方式、以自有住房为主要权属、并且政策对象覆盖广泛的独具特色的住房政策体系。花园般的居住环境，较高的住房自有率，对经济发展和族群融合的促进，以及效率与公平的兼顾等显示了新加坡住房政策干预的成功，在住房政策领域新加坡可称为“资产建设”的典范。然而，新加坡住房政策干预也存在公共住房过度投资、损害中央公积金养老功能以及收入分配差距较大等消极效果，从而给现有新加坡住房政策带来挑战。

【注 释】

［1］〈英〉哈·弗·皮尔逊著，《新加坡史》翻译小组译《新加坡史》，福建人民出版社，1972年，第71 页。

［2］ Hans-Dieter，“Urbanization and Urban Conflict in Southeast Asia”，Asian Survey，1975，Vol.15，No.9，p.775．

［3］Belinda Yuen，“Squatters No More:Singapore Social Housing”，Global Urban Development 2007，3 (1)，http://www.globalurban.org/GUDMag07Vol3Iss1/Yuen.htm，2014 －01 －08．

［4］同［3］。

［5］S.Vasoo and James.Lee，“Singapore:social development，housing and the Central Provident Fund”，International Journal of Social Welfare，2001，Vol.10，No.4，p.276．

［6］ Tai-Chee Wong and Adriel Yap，“From Universal Public Housing to Meeting the Increasing Aspiration for Private Housing in Singapore”，Habitat International，2003，Vol.27，No.3，p.361．

［7］David Kim Hin Ho and Eddie Chi Man Hui，“Public Housing Policy:The Gradual Privatization of the HDB (Housing and Development Board)Mortgage Loan”，Property Management，2008，Vol.26，No.3，p.152．

［8］Yong Tu，“Public Homeownership，Housing Finance and Socioeconomic Development in Singapore”，Review of Urban＆ Regional Development Studies，1999，Vol.11，No.2，pp.100－113．

［9］同［8］，第110 页。

［10］同［1］，第86 －87 页。

［11］Loo Lee Sim，Shi Ming Yu and Sun Sheng Han，“Public Housing and Ethnic Integration in Singapore”，Habitat International，2003，Vol.27，No.2，p.293．

［12］Kalyani Mehta，Mohd Maliki Osman and Alexander Lee E.Y.，“Living Arrangements of the Elderly in Singapore:Cultural Norms in Transition”，Journal of Cross-Cultural Gerontology，1995，No.10，p.138．

［13］Alwyn Young，“A Tale of Two Cities:Factor Accumulation and Technical Change in Hong Kong and Singapore”，NBER Macroeconomics Annual 1992，No.7，pp.21 －22．

［14］Linda Low，“The Singapore Developmental State in the New Economy and Polity”，The Pacific Review，2001，Vol.14，No.3，p.411．

［15］Brenda S.A.Yeoh，“From Colonial Neglect to Post-Independence Heritage:the Housing Landscape in the Central Area of Singapore”，City ＆ Society，2000，Vol.12，No.1，p.103．

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［17］ Muhammad Faishal Ibrahim and Ying Wei See，“Public Housing Choices in Singapore:Planning Implications”，39th IsoCaRP Congress 2003，pp.3 -4.

［18］ Belinda Yuen，“Reinventing Highrise Housing in Singapore”，Cityscape，2009，Vol.11，No.1，p.3.

［19］Giok Ling Ooi，“National Identity，Public Housing and Conservation in Singapore”，Habitat International，1994，Vol.18，No.2，p.71;夏玉清:《试论新加坡组屋政策与国家认同》，《河南师范大学学报》2011年第4 期。

［20］Bae-Gyoon Park，“Where Do Tigers Sleep at Night?The State's Role in Housing Policy in South Korea and Singapore”，Economic Geography，1998，Vol.74，No.3，p.272.

［21］Michael Sherraden，“Asset building:Integrating research，education and practice”，Advances in Social Work，2008，Vol.1，No.1，p.61.

［22］〈美〉迈克尔·谢若登:《美国及世界各地的资产建设》，《山东大学学报》2005年第1 期。

［23］David McCarthy，Olivia S.Mitchell，and John Piggott，“Asset Rich and Cash Poor:Retirement Provision and Housing Policy in Singapore”，Journal of Pension Economics and Finance，2002，Vol.1，No.3，p.197.

［24］同［17］，第1 页。

［25］Chua Beng Huat，“Public Housing Residents as Clients of the State”，Housing Studies，2000，Vol.15，No.1，p.45.

［26］同［6］，第378 页。

［27］Choon-Piew Pow，“Public Intervention，Private Aspiration:Gated Communities and the Condominisation of Housing Landscapes in Singapore”，Asia Pacific Viewpoint，2009，Vol.50，No.2，p.215.

［28］Gary S.Fields，“Changing labor market conditions and Economic Development in Hong Kong，the Republic of Korea，Singapore，and Taiwan，China”，The World Bank Economic Review，1994，Vol.8，No.3，p.395.

［29］Mukul G.Asher and Amarendu Nandy，“Singapore's Policy Responses to Ageing，Inequality and Poverty:An Assessment”，International Social Security Review，2008，Vol.61，No.1，p.41.

［30］Kenneth Paul Tan，“Meritocracy and Elitism in a Global City:Ideological Shifts in Singapore”，International Political Science Review，2008，Vol.29，No.1，p.7.