叶剑锋 应佐萍

商务写字楼租金影响因素分析

叶剑锋 应佐萍

本文在分析商务写字楼租金影响因素研究现状的基础上，提出周边商务环境、区域商务写字楼市场、建筑及硬件设施、运营管理服务四个层次的21项租金影响因素，其中区域商务写字楼市场和运营管理服务的归类具有创新性。提出了在商务写字楼投资阶段和资产运营管理阶段的分析建议。

商务写字楼；影响因素；运营管理服务

一、背景

租金是商务写字楼资产运营效益的集中体现。租金是商务写字楼售价的决定性因素，从而左右着商务写字楼开发投资和置业投资。从房地产评估的角度，可以通过对租金采用收益还原法来评定物业的资产价格。从投资的角度亦是如此，租金决定着商务写字楼购买价格的投资回报率或投资回收期。董藩（1994）认为“租金”是某一财产、资源或生产与生活条件以及它们的组合在处于租赁这种产权分离状态下，由于部分产权内容的让渡与转移，而在出租者与承租者之间形成的价值补偿或享用代价。对于出租者来说，它是让渡这部分产权而获得的报酬；对承租者来说，它是获得并享用这部分产权的条件和代价。梁华（2011）租金指商务办公楼的使用权让渡的价值补偿或享用代价，是承租人为获取一定期限的使用权而必须支付给房屋出租人的经济报酬(不包括水电气费、物业管理费及其他有偿服务收费等)。

杨鸿,贾生华（2008）相比住宅和普通零售商业地产，商务写字楼租金具有其特殊性。……