10．房屋售后回租应如何纳税

问：我公司在销售商品房的同时与购房者签订了该房屋的租赁合同。请问，房屋售后回租涉及哪些税收政策？

雅居乐房地产开发有限公司 吴莉花

答：售后回租又称售后包租、售后返租、售后承租。所谓“售后回租”就是开发商在销售商品房时，约定已购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给房地产开发公司的关联企业，统一经营管理。房屋售后回租税收不仅涉及到房地产企业，还包括购房者。

一、房地产开发公司应纳税种

1.营业税。

房地产开发公司将开发产品销售给购房者以后再租回，房屋发生所有权的转移，对房地产开发公司发生的销售不动产行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。在营业税计税依据上，根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第52号）的规定，有偿提供营业税应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为应当缴纳营业税。所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。房地产开发企业的“售后回租”就是以名为折扣实为支付租金后的售价取得商铺购买者在未来一段时间经营权或使用权，并由房地产开发企业获得相关的收益。而并非是真正意义上的销售折让，购买者获取折让的代价是放弃未来一段时间的房屋租金权利，可以认定房地产开发企业取得税法规定的“其他经济利益”。所以，“售后回租”营业税的计税依据不能按折扣的价款，而是应以全额作为营业税的计税依据征收营业税。

2.企业所得税。

房地产企业售后回租，在会?计上都是实质性的融资行为。《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第一条规定：除《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号）及其实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：第一，商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险转移给购货方；第二，企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权；第三，收入的金额能够可靠地计量；第四，已发生或将发生的销售方成本能够可靠地核算。

3.土地增值税。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所在金额确认收入，未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。房地产企业的售后回租，是以名为折扣实为支付租金后的售价取的商铺的经营权或使用权，可以认定房地产开发企业取得了税法规定的“其他经济利益”，应当确认为增值税应税收入。租金支出是在房屋销售以后发生的费用，不属于土地增值税扣除项目。

二、购房者应纳税种

1.营业税。

购房者将房屋租赁给房地产开发公司，对于购房者取得开发公司的折让优惠属于其他经济利益，应按“服务业—租赁业”税目征收营业税。需要说明的是，对个人租赁房屋月平均收入未达到营业税起征点的，免征营业税。

2.个人所得税。

根据《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函〔2008〕576号）的规定，房地产开发企业与购房者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用，其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取的房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据个人所得税法的有关精神，对上述情形的购买者少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房款和协议规定的租赁月数平均计算确定。《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（国务院令2011年第600号）第十条规定：“个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。所得为实物的，应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额，无凭证的实物或者凭证上所注明的价格明显偏低的，参照市场价格核定应纳税所得额。所得为有价证券的，根据票面价格和市场价格核定应纳税所得额。所得为其他形式的经济利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。”因此，对个人购买商铺者未取得的房租，应作为个人取得的其他形式的经济利益，视为个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”税目缴纳个人所得税。由于房地产开发企业是在一定期限内免费使用商店，虽然是一次性少支付购房款，在计算个人所得税时，每次财产租赁所得的收入额，应按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。

3.房产税。

购房者将购买的商铺回租给房地产开发公司，每月应按租金收入的12%缴纳房产税。

4.契税。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令1997年第224号）第四条和第九条的规定，对折让价款部分应当组成契税的计税价格。

此外，签订合同的双方均应当缴纳印花税。房地产开发公司不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后转租，交易双方应分别按“产权转移书据”税目和 “财产租赁”税目缴纳印花税。

严峻 吉增勤