文│张保国

当前市场普遍担心中国房地产市场已到拐点，在我看来，未来将长期趋势向下，从房地产宏观数据看，调整仍未完成。

行业下行继续

销售下行领先于土地市场表现，需求预期调整是本次调整的出发点。年初新开工面积负增长，土地市场处于相对高位，显示行业预期的风险意识不足，行业资金链的内在收紧。在房地产价格调整初期，开发商即使降价也很难大幅增加销售面积，因此2014年减少新开工和新拿地仍将持续。

从购房者预期来看，目前行业已经处于观望的深水期，购房者降价预期越来越强烈。从开发商角度来看，尽管目前部分中小开发商已面临库存和资金压力，但从5月部分开发商小幅降价试水的情况来看，效果并不明显。

目前，房价的调整尚处于小打小闹阶段，下半年尤其是四季度，房价调整的压力将真正显现。房价调整如果配合信贷环境的改善，销量大概会在四季度出现企稳。

目前很多城市的限购已经放开。限购退出对成交的支持体现为：已成交但因限购未能网签的部分可以完成网签；原来不具备购房资格的人正式具备资格，需求释放；原来缺乏信心、持币观望的部分购房人在市场氛围带动下开始成交。

从上半年和6月份的核心城市的住宅成交数据看，二季度成交好于一季度，6月市场调幅仍在下行中，基于限购退出的成交释放效应，预计成交的数字将体现在7月份。预计下半年货币和信贷环境改善后，按揭利率高点已过，一线城市已出现首套房贷利率松动。……