文│彭文生

现在对房地产市场依然看好的人，最后一根救命稻草无非是新型城镇化。中国目前城镇化率在54%左右，与一些发达国家和地区差别还很大，所以我们经常会听到关于“未来20年还有好几亿的城镇人口增加，住房需求上升”之类的言论。在我看来，未来城镇化对住房市场的影响被高估了。

大周期下的房地产走势

中国房地产大周期背后有两个主要的推动因素，一个是人口结构，一个是贫富差距。

人口结构的变化，主要指生产者（25～64岁）与消费者（25岁以下，64岁以上）的比例变化。人口结构的变化导致中国房地产市场出现泡沫几乎是不可避免的，关键是这个泡沫破裂的时间点发生在什么时候。人口结构之所以能够影响房地产市场走势，主要有三个方面的原因：第一，生产者比例越高，这个年龄段的人口带来住房的消费型需求越强；第二，生产者超过消费者的程度越高，储蓄率越高，投资需求越强；第三，生产超过消费，催生过剩型经济，宏观政策控制通胀比较容易，货币政策易松难紧。

人口结构变化与房地产泡沫破灭在时间上看似也有一些规律：生产者在数量上超过消费者，美国发生在1987年，2007年美国房地产泡沫开始破裂，中间用了20年；日本1970年的时候生产者数量超过了消费者，1990年日本房地产泡沫破裂，中间也经历了20年。而中国在1998年的时候生产者人数超过了消费者，距今已有16年，现在已经明显感受到调整的压力。

最近法国经济学家皮凯蒂的《21世纪资本论》在社会上的反响很大，他通过历史数据的分析，揭示了市场经济环境下资本的回报率超过经济增长率，贫富差距越来越大的规律。……