(厦门大学 嘉庚学院，福建 厦门 363105)

一、引言

中国35个大中城市的住宅存量有多少？这些城市住宅存量与常住人口户数的比例是多少？这些城市历年的房价收入比是多少？这几个问题目前经济学界还没有人给出明确回答。出于对房地产泡沫的担忧，以及由此可能产生的经济泡沫，乃至泡沫破灭之后对经济的严重影响，经济学界一直在关注房地产市场，但是却没有经济学家将上述问题彻底搞明白。

经济学最重要并且最简单的理论就是供需理论。如果一个城市的房地产市场供给严重不足或者相对过剩，那么房价的上涨或者住宅价格泡沫的破灭就是必不可免的。对于住宅的需求，如果包含了投机性需求的话，其需求的大小是比较难以测度的。但是简单的需求函数就会告诉我们，如果价格越高，那么需求量就会越小；同样的，如果供给越多，那么价格就会越低。所以当我们讨论住宅市场的泡沫时，如果可以从住宅市场基本的供给需求方面进行讨论，那么我们就不会迷失在各种各样的理论中。

经济学者们在严重不足的数据中发现2003年以前的住房价格并没有出现泡沫，例如王雪峰(2005)[1]利用2000-2004年国家层面的数据得出的结论是“从2003年3季度后真正出现泡沫”；韩德宗(2005)[2]采用1991年第1季度至2003年第4季度北京、上海和深圳的数据得出的结论是“北京住宅市场、上海住宅市场以及深圳写字楼市场…存在着泡沫现象；北京写字楼市场、上海写字楼市场和深圳住宅市场…不能判断存在泡沫现象。……