金绍达

早在1994年，笔者到位于澳大利亚悉尼市的新南威尔士州地权登记局考察（新南威尔士州是世界著名的托伦斯登记制的发明地）时，该局局长在礼节性地表示欢迎后，随即就向我们问了一句：“在我们正式的谈判开始以前，我想先请教你们一个问题，就是中国为什么要把房屋和土地分成两个部门来登记，这样做有什么好处呢”？这真是一个让我们汗颜的问题。好在他还不知道我国有更多的登记部门，要不真的无法向他解释。

最近，看了我国将通过加快实施不动产统一登记制度的报道，为这一问题终于有了解决的时间表而倍感欣喜。

统一登记制度，主要是统一房、地的登记，因此，不动产登记的管辖应当在房屋或土地管理部门之间选择一个为好。

时下有一种观点：认为世界上无论大陆法系国家，还是英美法系国家，都将地上建筑物等视为土地附着物或组成部分。据此推导出土地使用权登记是其他不动产（房屋）登记的前提。因此，由一个部门承担不动产登记就应该是由土地管理部门来承担。然而，我国《宪法》直接规定了土地所有权的公有制，当事人能取得的都是从土地所有权中派生出来的使用权，这是我国和这些国家和地区的一个根本区别。因此，这种推理并不能成立。而由房屋登记机构管辖不动产登记，才更为有利。

一、我国大陆登记的只是土地的使用权而非土地所有权

确实，很多国家和地区都将土地登记作为不动产登记的代名词，德国的不动产登记法就叫做《土地登记法》，我国台湾地区把不动产登记办法叫做《土地登记规则》，澳大利亚的登记机构就叫做地权登记局。……