房荣敏

（石家庄职业技术学院 建筑工程系，河北 石家庄 050081）

商业用地是城市用地的重要组成部分，优化商业用地布局是提高城市土地集约利用水平的重要措施。石家庄商业用地集约利用水平很低，其商业用地布局优化是政府部门必须面对的一项重要课题。本文仅对石家庄的零售业用地做出研究分析。

1 石家庄市商业用地布局存在的主要问题

1.1 大型零售商业设施用地布局存在的问题

1.1.1 大型综合类零售商业设施的布局明显不均衡

大型综合类零售商业设施包括购物中心和百货商场两种类型。截止到2012年末，石家庄百货商场有19个，购物中心6个，均主要分布在中山路两侧靠近原火车站的地带、怀底片区和裕华路部分路段①。部分地区缺乏综合类零售商业设施，居民购物不方便，如图1所示。

图1 大型综合类零售商业设施分布图

1.1.2 商业用地的规划建设和选址指标不完善，造成部分大型交易市场经营困难甚至停业

截止到目前，商业用地还没有官方的选址体系，其规划指标与住宅基本一致，难以满足商业贸易的需求。城市商业用地建设的最终目的是为商业贸易提供交易市场，这个交易市场必须符合商业经营规律和需求，因此它应该具有聚集足够的人气、带来庞大的人流量、可见性和可及性好等特点。但是石家庄很多商业设施并不满足这些需求。例如南花园商业步行街、韩城百货、大洋百货、王府井等，都是因为选址不当或规划不当导致经营困难甚至退出石家庄市场，如表1所示。商场经营失败，不仅给企业带来经济损失，也对整个城市的经济发展也造成了一定的损失。

1.1.3 大型零售市场建设过剩

石家庄18个亿元以上零售市场，2010年营业面积1169003m2，成交额77.08亿元③，人口总数243.87万人[1]，人均营业面积4164m2，全国36个省会城市和单列市中居第3位，如图2所示；但是平均每个营业面积成交额仅有2468元④，居全国第22位，如图3所示。二者极其不匹配，说明石家庄的大型零售市场建设过剩。

图2 36个大中城市亿元以上商品交易市场人均营业面积图

图3 36个大中城市亿元以上商品交易市场经济效益图

1.2 社区商业设施布局存在的问题

2012年本课题组对石家庄79个住宅小区进行了抽样调查，目的是调查居住小区的商业配套设施完善状况，结果显示仅有34.94%的人认为自己所住小区购物方便，45.78%的人认为较方便，认为不方便或很不方便的人达19.27%。认为不方便或很不方便购物的小区多位于二环以外。社区商业设施缺乏，说明石家庄的住宅小区缺乏相应的商业设施配套规划。

表1 石家庄零售业部分典型失败案例分析表②

2 对石家庄市商业用地布局优化的建议

商业用地布局优化应从经济利益、方便人民生活（社会利益）和可持续发展3各方面去考虑。

2.1 在区位选择上加强规划引导

从经济利益角度来说，对商业用地影响最大的因素是区位，区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面[2]。若要提高商业用地的经济利益，必须在区位选择上加强规划引导。

商业房地产根据其对区位的要求不同，可以划分为3大类型：第1类是大型综合类零售市场，包括购物中心和百货商场两种类型。这类房地产对区位的要求非常高，区位选择不当会导致企业经营困难甚至倒闭；第2类是大型专业交易市场，如汽车、建材、家具、农产品等交易市场，这类市场对区位条件有一定的要求，但相对于第1类来说，条件要宽松很多；第3类是社区商业设施，对区位条件的要求最低，主要是为方便群众生活而设立。下面根据这3大类型分别提出区位选择条件。

表2 大型综合类零售市场区位选择条件表[3]

2.1.1 大型综合类零售市场的区位选择

从微观角度来说，大型综合类零售市场的区位选择条件包括人口总量与密度、市场竞争状况、交通状况、可见性、商业集聚度、治安状况、城市商业网点规划、城市布局和城市规划9个方面。具体如表2所示。

2.1.2 大型专业零售市场的区位选择

专业零售市场的区位选择要求比较低，满足临路（街）、可见性好、交通方便、有足够停车位和购买力这几个条件即可。

2.1.3 社区商业设施的区位选择

社区商业设施以方便人民生活为主要目的，区位选择条件最低，满足购买力要求即可。每个住宅小区都应有一定数量便利店，在住宅小区比较集中的地方，还应在小区外面增加商业设施，使多个小区能够共享，不仅方便人民生活，还可以提高土地集约利用度。

2.2 调整用地结构、控制商业用地开发规模，提高土地集约利用度

石家庄亿元以上交易市场建设过剩，部分地区又缺乏大型综合类交易市场，因此应减少或暂停市级交易市场开发，适当增加区级购物中心的开发建设，这样既可以提高商业用地集约利用度，又可以方便人民生活。

2.3 政府部门应积极开展商业用地统计工作

完善的商业用地统计信息是政府部门进行有效管理的一个重要工具，统计信息主要包括各级各类商业用地总量、建筑容积率、建筑密度、城市各地段的交通拥堵状况等。政府部门应积极开展商业用地的统计工作，细化统计数据，以提高商业用地的集约利用水平。

［1］国家统计局城市社会经济调查司.2011中国城市统计年鉴[M].中国统计出版社.

［2］柴强.房地产估价[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2008：56.

［3］房荣敏.购物中心区位选择研究：以石家庄为例[D].北京：中国人民大学公共管理学院，2012.

注释：

①数据来源于课题组收集整理的资料.

②表中数据和资料来源于课题组收集整理的资料.

③④数据来源于国研网http：//ifc.dhbc.net/rewriter/GUOYAN/http/vvv9cqbmd s9bnl9bm/eDRCnet.common.web/docview.aspx?version＝data&docId＝2685948&leafId＝17545&chnId＝4546，2012-11-10.