黄德亮 孙修礼

（1.青岛中联盈地集团有限公司，山东 青岛 266061；2. 青岛农业大学，山东 青岛 266109）

1 引言

随着社会与经济的发展，以商业为用途的商业房地产越来越多。商业房地产的形式有多种，诸如购物中心、步行街主题商场、大卖场、商业街、酒店旅馆、专业市场、批发市场、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等。一般来说，商业地产项目的投资相对巨大，其存在的价值已经不仅仅是简单的商业配套，而是能够对当地各方面产生巨大影响的物业类型，例如经济发展、社会环境以及社会稳定等。从目前情况看，我国商业地产开发总体来说不太成熟，很多不懂商业经营的开发商造成了很多不成功的商业项目。签于上述情况，在商业项目中引入一套科学、系统、完善的投资风险评价体系，客观评价商业房地产投资风险，能够提高商业房地产的投资效益，进而建立繁荣协调的商业房地产市场。

2 商业地产项目投资风险因素

在开发过程中，商业房地产引起风险的因素有很多，其后果严重程度也各不相同，遗漏主要因素或者完全不考虑风险因素，风险分析就没有意义；若全盘考虑每个风险因素，会使分析问题复杂化，而且也是非理智的。因此应该抓住主要矛盾，对风险进行客观识别分级。通过风险识别，合理缩小风险因素的不确定性，找出影响风险的主要因素，能够为项目开发商提供合适风险对策减小损失。商业地产项目投资风险从宏观看大体包含经济风险和社会风险[1]。

2.1 经济风险

经济风险因素主要与经济环境和经济发展有关，可以分为以下几类：

（1）市场供求风险

由于商业房地产价值通常比较大，其很大程度受供求影响，商业房地产项目所承担的供求风险比一般项目要大很多。目前我国市场供需不平衡导致商业房地产损失比较严重，表现形式为存在较高的空置率。

（2）融资风险

由于商业房地产开发商融资过程中自有资金较少，通常主要依赖银行贷款，当银行贷款利率提高会给开发商带来更高的融资成本。我国目前的国内资本市场发展不充分，房地产证券化在操作性上还不够成熟，发展缓慢，融资渠道单一狭窄。

（3）地价风险

随着一个个“地王的”出现，土地价格节节攀高。地价的提高会给开发商带来更多的开发成本，增加商业房地产项目的成本，提高商业房地产项目的市场价格。

（4）流动性和变现风险

商品实体不能流动是商业房地产的特点，因此投入的资本被限定在一个固定的地方，同时商业地产投资周期长，交易成本高，以上因素都影响将商业地产的变现性。若出现投资者急需资金时的情况，交易往往无法快速完成，投资者只能等待或低价卖出，大大影响收益水平。

（5）国民经济变化风险

商业房地产市场的活跃程度受国民经济的发展状况影响。经济发达会使得商业房地产市场繁荣；经济停滞则会导致商业房地产市场萧条。由于商业房地产开发时间长，各种因素使得商业房地产项目对经济发展状况的敏感性具有滞后性，从而给商业房地产开发商带来损失。

（6）自然与政治风险

自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、地震风险、塌方风险、气温风险等。自然风险发生的概率一般比较小，但是一旦发生就会造成较大损失。由于项目所在国的政治条件发生变化而带来的风险是政治风险。商业房地产与国家经济形势息息相关，在很大程度上受到政府政策的影响。

（7）管理风险和内部决策风险

管理风险和内部决策风险是指由于商业房地产开发商经营管理不善或者策划、决策失误从而导致预期的收入水平不能够实现。

（8）开发商自身经营能力的风险

商业房地产的开发不仅要求过硬的经营能力诸如土地获取能力、项目控制能力、风险控制能力，还特别要求商业房地产商具有商业经营的技术能力和管理经验。

2.2 社会风险

由于人文社会环境因素的变化对商业地产商项目的影响带来损失的是社会风险。城市规划、区域发展因素等是商业房地产项目的主要社会风险因素。

（1）城市规划风险

由于政府对城市商业场所布局规划不合理，从而给商业房地产带来经济损失，此类风险属于城市规划风险。城市规划的变动对以下商业房地产的价值均会产生影响：已经建成的、建设中的、将要建设的。容积率变化、建筑密度变化、用途的相容性三方面是城市规划对商业房地产的主要影响。

（2）区域发展风险

如果商业地产项目周围环境的房地产项目发生变化，会影响到该项目的价格和价值，甚至会给开发商带来损失。近邻地区发展风险和类似地区发展风险是区域发展风险主要体现的两个方面。与特定的房地产项目所在的区域相类似的其他区域称之为近邻地区。类似地区经济的繁荣与发展对商业地产存在两面性，一方面可能形成区域经济优势互补，协同发展，共同繁荣，另一方面，也有可能将购买力分散，从而使得项目的竞争力下降。

3 风险防范

需要考虑商业运营是商业地产开发与一般房地产开发最大的区别。投资者的理性选择是商业房地产市场健康发展所必需的，同时商业代理、开发企业的理性开发、商业管理公司的成熟运作等都是保证市场健康发展的要素。在商业地产的开发过程中，商业运营风险和经济风险可从以下方面防范[2]。

3.1 运营风险防范

（1）树立正确开发理念：投资靠商业运营

与通常意义上的房地产开发不同的是商业地产所追求的是未来的升值潜力，而并非现值。依靠商业运营来增值是商业地产开发应该树立的正确理念，不仅破土动工前要经过定向规划、定位等几个阶段，而且还要通过一系列的商业运作使地产在建筑工程完工之后获得升值。建筑工程的完工不是商业地产开发的终结，而仅仅是新阶段的开始，后期的商业开发和运作能使地产获得更大升值。

（2）商业策划先于项目动工

项目的商业策划是否可行是国际上对一个风险投资项目的首要考察，另外市场是否可观以及技术上是否先进也是考察因素。既然商业运营决定商业地产开发的成败，那么看商业运营是否科学合理是开发商对商业地产项目的考察论证的首要主体。

（3）进行充分的市场调查分析，做出科学的项目决策

通过充分科学的市场调查可以获得客观详尽的信息，从而将不确定性降至最低，对商业地产投资过程中的风险能起到较好的控制作用。

（4）项目“定位”小，城市“规划”大

城市规划旨在塑造城市总体设想，为城市的总体发展目标服务，有益于城市的发展。一般来说，城市规划会合理布局商业地产，协调好各方关系，主要包括城市中心商业、城市近郊商业及社区等各方关系。项目定位应该服从于城市规划。

（5）针对不同的目标消费群体，选择正确的商业业态

对整个商业地产的经营至关重要的选择是商业业态，如果业态规划良好，那么就可以形成良性循环，起到内部造血作用。在任何一个商圈内，每一家商铺都相辅相成，都有着共同的特点，即一方面因为消化固有的客源而成为其他商铺的竞争者，另一方面在吸引新客源的同时也在为其他商铺贡献人气。

（6）树立商业品牌，统一物业及招商管理

现在商业地产品牌运营的最终目标是建立一个被消费者认同的商业品牌。经营单位是松散的，消费形态是多样的，实现商业品牌的精髓是将上述的松散经营单位和多种消费形态统一起来，使其具有相同的经营主题和信息平台。

3.2 经济风险的防范

（1）重视通货膨胀影响，规避市场供求风险

开发商多采用预售或预租的方式以期降低投资成本，减小金融风险，提高资金的周转速度，但开发商获得的收益会因为通货膨胀的影响而减损，即未来的实际价值会减小，实际购买力相对降低。为了减小通货膨胀影响，不仅商业地产投资的方案评价需要在考虑通胀的基础上进行，而且开发商应着眼于整个项目周期，理智投资。

（2）争取较低的所得税率

减少通胀对投资净现值减损的有效措施之一是争取较低的所得税率，房地产投资项目的实际净现值因为通货膨胀而减少，减少幅度也与所得税率成正比。

（3）房地产开发应选择好的地段

虽然随着通胀的发生，房地产的租金和售价可以上涨，但是地段越好房地产租金和售价上涨的幅度就越大。地段越好，因为其具有潜力巨大的提价能力而使得防范通胀的作用越强。

（4）加强资金变现风险的控制

抵押风险是资金变现风险的主要表现形式，房地产抵押方式是安全系数较高的贷款担保方式之一，要保证抵押贷款能够有效规避偿付风险。

4 结语

随着我国经济的快速发展，商业房地产市场竞争更加激烈，发展进一步规范，市场的风险性会更大。加强风险管理是在这个高风险的商业房地产市场中立于不败之地的必然选择，风险管理的前提是科学有效的风险分析。科学分析风险，加强风险管理是我国商业房地产业健康发展的必由之路。

[1]谢亚伟.工程项目风险管理与保险[M].北京:清华大学出版社出版社,2009.

[2]丛培经.工程项目管理[M].北京:中国建筑工业出版社,2006.