浙江财经学院东方学院 张旭

大城市近郊区由于交通方便，利于郊游，适合度假休闲等优点推动了旅游房地产的进入，同时旅游房地产的发展又满足了大城市居住人口的需求，实现城乡一体化，促进城市农村体系流动。同时也为城市居民的休闲生活提供活动、居住场所。而大城市近郊区往往由于资源优势而建立的景区即可供城市居民和农村居民实现景区资源共享，合理的引入旅游房地产更可提高居民生活水平，同时实现资源共享，从而成为城乡结合部发展的新型模式，为城市发展提供新的参考模式。

1 相关概念

大城市近郊景区是指在城市近郊区或是城市边缘地带建设的景区，在城市发展过程中，在城市与乡村中间存在着中间地带，靠近城市附近成为城市近郊区，近郊区往往存在着交通相对便利，资源保存相对城市优良，生态植被等破坏较城市相对少，因而公园、自然风景区等开发较多，同时由于城市需要的公园用地受到限制，因此向郊区等地发展公园用地、景区用地，以供城市和乡村居民等前来游览、休闲、休憩等场所[1]。

旅游房地产是指房地产主要以旅游、度假、休闲、养老等为目的的房地产产物，是基于旅游产业下开发的房地产模式，通过以旅游的方式，实现房地产开发[2]。并通过房地产的开发，将旅游功能容纳于房地产概念中，实现两者统一，即实现了消费者的旅游消费、居住等需求，同时也解决了消费者旅游功能[3]。

2 大城市近郊景区与旅游房地产互动过程及模式探讨

在城市发展过程中，由于土地、自然资源的缺少，大城市近郊区往往成了重要的后备发展，大城市近郊区的合理发展既缓解了城市发展土地、资源等方面的压力，同时也是实现城市农村一体化的重要战略地。

本文通过以杭州西溪湿地与周边房地产开发过程为例，对大城市近郊景区与旅游房地产互动过程及开发模式进行探讨。

2.1 基本概括

杭州市西溪湿地景区位于杭州市西部近郊区，是杭州市市区与余杭区的结合处，其风景秀丽，生态环境好，是杭州城郊重要湿地公园，也成为了杭州市城区的重要生态公园。

随着杭州市西溪湿地公园的开发，周边的房产也随着西溪湿地景区的旅游度假需求同时开发了不少的房地产业，如新开发的万科西溪蝶园、西溪·玫瑰、钱江西溪和景、国恒·西溪公馆等都成为了西溪板块中赤手可热的楼盘，且楼盘均价高于附近地区的楼盘价。尤其是在西溪湿地近距离的别墅、度假村，更是价高一筹。随着西溪湿地的发展，西溪板块的旅游房地产业也迎来了发展期，西溪板块人气的聚集也为西溪湿地的发展及繁荣提供了资源渠道。

2.2 互动过程

杭州西溪湿地与周边房地产的发展也正是大城市近郊景区与旅游房地产互动的过程，随着西溪湿地的发展，杭州周边房地产的发展也使前来西溪湿地及杭州度假的游客增多，尤其是来西溪湿地度假的游客较之以往更为增多。

2.2.1 空间合理布局

西溪湿地位于杭州市城市近郊区，与杭州市余杭区相结合，离杭州市武林门16公里，离西湖5公里，西溪湿地总面积约为60公里，同时西溪板块在不断地延伸，因此，西溪湿地也成为了杭州市除西湖之外第二景区，由于平常西湖市民较多，而很多市民会选择去西溪慢生活区块或是西溪湿地博物馆中来度过节假日。

杭州西溪湿地离绕城高速、杭瑞高速留下出口1.3公里，在杭州市横向主干道天目山路和文二西路之间，位于杭州市汽车西站附近，交通便利，且与西湖景区相距较近，利于游客前来旅游。西溪板块由于交通方便，生态环境优美，因此，旅游房产的升值较快，旅游房地产开发也较快。

整个西溪板块由于自然风光资源优越，交通方便，因此该块布局主要以旅游、居住为主。合理的布局为整个杭州市西溪板块带来了发展，也增加了该板块的经济、社会、自然的快速增长，也形成了宜居、宜游、宜闲的可持续发展地块。

2.2.2 景区与旅游房地产资源整合

随着西溪湿地景区的开发，伴随着到西溪湿地来旅游的游客居住、购物的需求，西溪湿地景区内的吃、住、购物、娱乐的需求增加，因此，西溪湿地周边的居民为满足游客的需求而开始的农家乐，西溪度假村等一系例的发展，这些资源通过相互整合，实现了城市近景区与房地产的互惠互利。

房地产周边的环境也影响到楼盘的销售，由于西溪湿地生态环境优越，交通相对便利，因此成了城市居民相对选择的地块。且西溪湿地边上地块由于离城市中心有一定距离，交通拥堵等问题较少，去市中心交通相对方便，因此成了周边居民的首选。西溪湿地的生态环境适合居住、生活、休闲、游憩，也为游客、居民等带来了更多选择，因此，其周边的楼盘开发也正是针对游客的休闲、养生等需求，而建设在西溪湿地边上，享受西溪湿地景区的自然风光，生态人文风光。

资源的相互整合使得西溪湿地与周边地块的资源实现了合理的利用，在一定程度上避免了资源的浪费，通过利用自然地块，实现了适合当代城市需求的房地产，缓解了城市的资源紧张状况，在一定程度上节约了能源，为实现杭州市低碳城市作出了相应的贡献。

2.2.3 景区与旅游房地产品牌效应

景区的品牌效应对房产的开发和销售有着很重要的推动作用，而房地产与景区形成区块品牌也为当地的城市发展带来了积极效应。房地产依托着景区而有了更好的发展，江景房、湖景房正是依托着良好的自然风光资源而发展的结果。

杭州著名景区西湖及西湖周边地块的楼盘是个很好的例子，两者形成相互品牌，西湖板块的楼盘均价更是比市中心的楼盘价格高出将近一倍，且旅游房地产发展的更为良好，如度假村等吸引了很多投资者前来建设，也吸引了很多游客来度假、旅游、消费，带动了整个杭州的发展。

西溪湿地周边楼盘则大多是采用了西溪两字，和西溪湿地的景区品牌结合起来，如新开发的万科西溪蝶园、西溪·玫瑰、钱江西溪和景、国恒·西溪公馆还有原来的西溪名园、西溪花园紫竹苑、世纪西溪别墅等都形成了相应的品牌体系，依托了西溪湿地景观，构建了良好房地产视角，为房地产楼盘增值，为楼盘销售价格增加筹码。

2.3 开发模式

大城市近郊景区与旅游房地产互动过程推进了城市的发展，解决了城市土地问题，但在景区与旅游房地产模式开发过程中应当注意以下问题。

2.3.1 合理规划布局，找准定位需求

对城市布局进行合理安排，尤其是近郊区的空间进行合理布局，对已有的景区周边地块进行评估，看是否符合旅游房地产的开发，如果周边地块土质、交通等问题不适合居住区块发展，不应该硬性大块发展居住空间和旅游房地产。近郊区景区往往包括了自然景区和人文景区，居住空间适宜在自然景区附近建设，但同时也应完善景区与旅游房地产周边的一系列服务配套设施，如医院、学校等，完善该地区的城市功能需求。

同时在旅游房地产的定位过程中，应当针对近郊区居民、城乡居民及市场需求，开发房地产，有些城市近郊区适合度假，风光无限好，因此可以建设相关的度假村。有些地方适合养生，因此旅游房地产可以针对养生、养老、健身等一系例旅游房地产产品。通过合理的市场定位，结合近郊景区的景观，通过相关开发，实现城市近郊景区与旅游房地产的相互发展。

2.3.2 近郊景区与旅游房地产资源整合

资源整合在一个体系的发展中尤为重要，合理的资源整合和分布决定了资源的合理利用，可以增加资源使用时间，也可以解决运输上的能源浪费。人类正是在此过程中发展，城市随着有水的地方而发展，其一是解决水的问题，其二是利用水实现经济贸易。

而城市近郊景区与旅游房地产如同城市与水的关系，当今社会，自然资源紧缺，自然生态遭受严重破坏，城市生态体系受到严重影响，近郊景区作为调节城市生态功能的重要载体，通过与旅游房地产的结合，实现了局部生态体系的运作，同时也满足了城市居民追求自然的生态愿望。通过对景区生态自然资源与旅游房地产居住、购物、消费等资源相结合，通过对旅游房地产开发的过程中进行对景区的维护，节约人力资源，同时丰富景区的多样性功能，丰富旅游过程，同时也是实现居住区宜游、宜住等功能。

2.3.3 建立品牌效益、深化旅游内涵

在景区与旅游房地产相互开发的过程中，应当注重品牌效应。在市场发展的规律下，大多数市民对景区的发展还是注重品牌的，如十大美丽城市，十大经典旅游点等等。如西湖景区，其周边的旅游房地产的发展及经营过程随着西湖景区品牌的建立而有了更好的发展，同时也是对景区宣传的一个更好过程，通过旅游、购物来实现景区的功能，来体现作为西湖品牌过程中的一个细节。因此在近郊景区的发展通常应对景区的开发进行宣传，并建立相关品牌，丰富旅游产品，通过旅游房地产产品的环境、功能等实现旅游的吃、住、喝、玩等功能。

深化旅游内涵，丰富旅游产品，在旅游产品的多样化上、个性化、特色化上深入发展，将其旅游文化内涵、地区文化内涵深入到旅游房地产开发中，通过旅游房地产发展实现大景区的旅游功能，完善其吃、住、游、玩、购物等旅游过程，同时通过居住过程中体会游玩乐趣。

2.3.4 体现以人为本、注重生态可持续发展

在景区及旅游房地产开发过程中，应当体现以人为本，并注重生态可持续发展。由于城市对环境的破坏开始延伸，因此对近郊区的自然生态也开始逐渐的破坏，在城市发展中不可避免地造成了环境的一定损坏，因此在近郊区的开发中，应当注意对自然生态环境的保护。

开发过程中减少人为破坏，保留自然中的环境，对局部破坏地区进行复绿，使人口、建筑等在生态体系可承受范围内，反对全部建设旅游房地产，控制旅游房地产的建设面积。控制建筑容积率和增加旅游房地产中的绿地率，使用生态节能的建筑材质等都是对景区与旅游房地产的生态可持续发展做出相应贡献。

3 结语

大城市近郊景区与旅游房地产互动及开发对城市近郊区的发展提供了新的发展模式，为现有城市土地、资源等问题提出了相关解决方案，带动了城乡一体化发展，为城市、乡村居民提供了宜居、宜游、宜闲、宜美的生活方式，提高了居民的生活品质，同时也带动了该区块居民的经济收入，实现了资源合理利用，形成经济、社会、自然可持续发展体系。

本文以杭州市西溪湿地景区为例，通过对西溪湿地景区与周边旅游房地产为例，分析了西溪湿地与周边旅游房地产空间合理布局，其景区与旅游房地产资源整合、并构建了景区与旅游房地产品牌效应等互动过程，总结了大城市近郊景区与旅游房地产开发模式中应注意合理规划布局，找准定位需求；近郊景区与旅游房地产资源整合；建立品牌效应、深化旅游内涵；体现以人为本、注重生态可持续发展。

[1] 吴必虎.区域旅游规划原理[M].中国旅游出版社,2001.

[2] 邹统钎.中国旅游景区管理模式研究[M].南开大学出版社,2006.

[3] 丁名申,钱平雷.旅游房地产学[M].复旦大学出版社,2004.