吴凡

截至2013年2月末，中国信托业资产管理规模达到8.27万亿。从2012年末的7.47亿元到突破8万亿，只用了不到两个月时间。

这其中，在2012年经历“低潮”的房地产信托成为主要力量。从2012年下半年开始，房地产市场的逐渐回暖，让房地产信托重新受到了信托公司的青睐。

2月20日，国务院发布了最新的五项房地产调控措施（以下简称“新国五条”），但这似乎并不能阻止房地产信托在2013年迎来又一个大发展之年。根据用益信托工作室对集合产品公开信息的不完全统计，进入2013年以来，房地产信托产品连续两个月位居发行规模榜首，新成立规模分别达到188.2亿元和185.68亿元，其中2月新成立房地产信托产品的募集资金占总成立规模的35.58%，高于1月份的29.38%，虽然尚无法和2010年50%的峰值相比，但已经远高于2012年全年21.69%的水平。

“现在几乎所有的房地产企业都在通过信托公司拿钱”，上海某信托公司产品经理在接受《中国新闻周刊》采访时表示。

历经10年起伏，房信再度回潮。

供地缺口推手

尽管“新国五条”对于房地产信托的影响，还需要等待两会之后进一步细则的出台，但 “增加普通商品住房及用地供应”被普遍看作对房地产开发的利好，房企拿地的增多，必然会带动新一轮的融资需求。

土地供应的缺口推开了这一轮的多米诺骨牌。根据中国指数研究院一项关于土地市场横向的监测数据显示，2010到2012年，全国土地供应计划完成率不足七成。2012年下半年，随着楼市销售的逐渐回暖，房企这才开始逐渐加快拿地节奏。中国指数研究院的一份报告指出，十家代表房企在2012年下半年的拿地宗数由上半年的148宗上升至248宗，金额共1753亿元，较上半年翻两番，面积为5409万平方米，比上半年增长近50%。这也造成了2012年下半年久违的“地王”频出的现象，上海、广州、南京、天津等城市不断刷新土地出让金的最高值。

房企拿地增加的趋势在2013年得到了延续。中国指数研究院提供的数据显示，2013年1月1日至2月26日，包括4个一线城市在内的全国十大重点城市，土地出让金收入达到1206.4亿元；而2012年同期，全国13个重点城市土地出让金仅为660亿元。

而国家统计局公布的2013年1～2月房地产市场运行数据显示，全国房地产市场1～2月实际投资额为6670亿元，同比增长22.8%，增速较去年全年增加6.6%。

房地产投资的复苏直接推升了房地产信托成立规模。而尽管基础设施投资在1～2月并未减少，但受2012年12月底财政部等四部门联合下发《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（以下简称“463号文”）的影响，2012年热火朝天的政信合作类信托开始减少。2013年前两个月，基础产业信托（政信合作信托多为此类）新成立规模262.16亿元，规模占比为22.55%，明显低于2012年29.33%的规模占比。

“463号文”下发之时，就有信托业人士向《中国新闻周刊》做出“房地产信托将会抬头”的判断。用益信托工作室研究员王利认为，随着以政信项目为主的基础产业信托势头的减弱，不少信托公司会将重心重新转回房地产领域。

同时，“新国五条”中“对出售自有房屋征收差额部分20%个人所得税”的细则，在某种程度上可以使市场重心向一手房市场转移，带动房地产开发商新一轮的融资需求。

在中国人民大学经济研究所联席所长毛振华看来，房地产信托的回暖，一方面能够让房地产的刚性需求得到满足，另一方面可以让房地产的投资需求得到一定的恢复，这对宏观经济走势亦十分关键。

调控难阻房信发展

从2002年7月28日，上海国际信托投资有限公司推出国内第一款房地产资金信托产品“新上海国际大厦项目资金信托计划”开始，房地产信托几起几落。

但彼时的房地产企业，其接近70%的开发资金来自银行贷款，房地产信托更多的是一种“过桥贷款”的性质。特别是2003年6月，央行为控制房地产过热局面，出台《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（“121号文”），要求开发商必须“四证”（《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》）齐全；自有资金超过30%，同时具备二级以上开发资质才有资格取得银行贷款。不具备以上条件的房企，多转向发行房地产信托的形式进行前期开发，在达标之后再向银行申请贷款。

2005年9月，房地产信托首遭政策限制，银监会下发《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（“212号文”），要求新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全；自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质，这甚至高于“121号文”的标准。

之后，房信急转直下。房地产信托受到更严格的限制，加之2007年股市正处牛市，房企资金不愁，导致2005、2006、2007三年，房信规模在整个信托行业中的占比下滑，2007年更是降至13.35%的历史低点。

转机出现在2008年。地产宏观调控开始，房企从银行获得融资变得愈发困难，包括房信在内的直接融资渠道得以复苏。

用益信托的统计数据显示，2008年全年发行137款房地产投资类信托产品，募集资金总规模259.57亿元，较2007年增长一倍多。当年房地产投资类信托产品平均收益率达到9.98%，高于行业平均值8.62%。

2008年，中国的GDP达到31.4万亿元，人均GDP超过3000美元，正式进入中等收入国家行列。而据央行公布的数据，2008年社会融资规模为6.9802万亿元，其中间接融资占比高达到73.1%，直接融资占比仅为26.9%，和发达国家多数50%以上的直接融资比例形成鲜明发差，金融市场发展不足的问题显露无疑。