刘京津

随着房地产行业的迅猛发展，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业之一，成为拉动各地区税收增长的重要组成部分。但是目前针对房地产开发企业税收征管中仍存在一些亟待解决的问题，特别是在开发项目企业所得税的预缴与清算方面还存在很多征管问题。本文就此方面的主要涉税问题、产生原因进行了探讨并提出了征管建议。

一、房地产开发企业所得税征管中存在的主要问题

1.未如实申报收入少缴税款

（1）预收账款没有按规定申报纳税

一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入；二是用自收凭证收取预收房款，存入其它银行卡上。虽然开发商最终会因购房者需要开具发票而作收入处理，但明显减少了当期收入，减少当期应缴税金；三是将预收的定金以购房者的名义存入银行，不作预收款申报收入。

（2）隐瞒收入，私设小金库

房地产开发企业除自行开发业务外，还经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务。由于这些业务不受国家规划制约，可操作空间大，成为房地产开发企业小金库收入的主要来源。比如，在投资比例分配开发产品的合资中，房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账，而将其账外销售，收回销售收入账外存储，形成小金库；在委托代建业务中，房地产开发企业往往将代建工程收入不入账，资金体外循环，或只作往来核算，形成账内小金库；在待售商品房出租业务中，对收取的租金不入账，账外另存，形成小金库。

（3）收入直接抵减应付工程款，偷逃税款

房地产开发商因施工方延误工期等原因收取的罚款收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企业所得税。

（4）企业之间合作建房不按规定申报纳税

目前房地产行业已形成多种开发形式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义的代建房。按照税法规定，合作建房的双方属于发生了销售不动产和转让无形资产行为，应该申报纳税，但在实际上合作双方经常出现不申报纳税的行为。

有些开发商利用以合作建房名义销售商品房，其方法不是“以物易物”，也不是一方出地，另一方出钱，而是以共同购地共同建房的名义，只就其建筑营业税及附加结算缴纳到地税，而销售房屋，则视同自建自用未申报缴纳销售不动产营业税。

2.未按规定使用发票漏缴税款

房地产企业不按规定使用发票的现象非常普遍，开发商在预付给建安企业工程款时一般都没有按规定取得建安发票，而是以收据支付，这样既不能及时结转工程成本，又给建安企业造成了漏税。

再者是通过销售公司销售隐瞒销售收入。房地产开发企业与销售公司联手操作，将部分房款存到销售公司账上少开票作收入，价外收取的代收费用不符合代收代缴规定的，另用自制凭证收取，不入账或挂往来账上。

3.税收政策不完善

（1）目前税务机关对房地产企业的管理，主要依据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号），开发项目位于省会城市及郊区的不得低于15%；地级市城区及郊区的不得低于10%；其他地区的不得低于5%。目前，北京市为了促进地方经济发展，将预计毛利率规定在下限15%的标准。但该文件的主要问题是预计毛利率标准偏低，计算的当期毛利额还要扣除相关的期间费用、营业税金及附加。企业通常通过一些手段加大期间费用的比重，从而减少当期预教企业所得税。

（2）开发企业需出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。执行中，对于中介机构的税务鉴定报告不准确、不够严肃、没有统一标准的格式，税务机关也缺乏有效的约束。

（3）房地产企业普遍存在工程款结算不及时的问题，滞后取得的以往年度的工程款凭证，是否准予扣除，在哪个年度准予税前扣除，都没有明确规定。

4.专业化征管水平较低

房地产行业是一个业务涉及面广、专业知识强、财务处理复杂的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。目前，税务人员的业务素质相对不高且征管时间不长，同时，基层地税人员较为紧张，征管工作任务繁重，也使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保证。基层税务所的管理员管理的企业多，管理的幅度大，很难做到实时了解开发项目的建设进度等信息。管理员与开发企业财务人员掌握的信息不对等、对项目进展情况掌握不全面，也是导致征管工作处于被动地位的原因。

二、加强房地产企业所得税征收管理的建议

1.进一步完善房地产企业的征收管理

（1）加强内部管控，完善项目基本情况

应对房地产企业建立分户档案，实行全程跟踪管理，源泉控制。 建立房地产项目纳税登记制度，及时了解在建项目的基本情况、财务信息及纳税情况。如通过对项目的名称、性质、占地面积、建筑面积、预收账款、销售进度、收入、成本、合同金额、纳税申报、缴纳情况等信息的对比分析，可以及时发现企业的偷逃税行为。同时，对房地产企业的纳税申报管理，应作为分户全程跟踪管理的一项重要内容，经常进行税源分析，发现异常及时检查，涉嫌偷逃税款的，应转入税务稽查立案查处。

（2）加强各管理部门之间的协调配合，充分掌握税源信息

从房地产企业偷逃税款的手段和原因来看，纳税人偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节。需要税收征管部门对房地产开发各环节进行跟踪管理，强化对房地产业的全程监控。加强部门配合，建立信息传递制度，掌握税源信息。房地产开发业务的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，税务部门应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等行政部门和金融机构的联系，建立信息传递制度，及时全面掌握房地产开发企业的涉税资料。

加强与国税部门的联系交流。地税部门与国税部门之间要加强工作配合，互通营业税、所得税及其他税种的管理、评估、检查情况，共同加强发票管理，认真核实入帐票据的真实性及合法性，采取联合重点稽查等措施，有效遏制房地产开发企业的偷逃税行为。

2.加强票据审核力度

加大对房地产开发项目的成本和票据审核的力度，增加工程成本的真实性和准确性，尽量防止利用假合同、假信息虚增成本偷逃税款。加强对房地产企业销售环节的监管。房地产业的税收主要体现在销售环节，要通过核查销售票据、相关购销合同、实地查看等方式最大限度地掌握房地产开发企业的收入情况，据此审核企业纳税申报的真实性。

3.进一步完善房地产管理的税收政策

要提高预计税毛利率，增加税收成本，促使企业尽快结算工程成本款项、取得合法凭证、及时竣工决算，按项目汇算清缴、多退少补，这样税务机关可以提高税收征管效率。鉴于房地产企业每个项目都不可能在一个年度完成，应允许企业跨年度、按项目结束年度汇算清缴，使计税成本一次性准确结转，汇缴结束后不再准予补充申报抵扣项目工程的计税成本；要严肃税务鉴定报告制度，明确对不附送税务鉴定报告的房地产开发企业处罚依据，严肃查处虚假或错误鉴定报告造成的偷税行为；要明确滞后取得的以往年度的工程款是否可以做税前扣除以及如何进行税前扣除的相关政策规定。

4.建议成立专业的房地产企业征管工作小组

复杂的企业所得税政策对税务干部的业务能力要求较高。做好房地产企业所得税征管工作，不仅需要税务人员熟练掌握税收政策知识，能够鉴定和识别税法规定应予以确认的收入、扣除项目费用，进行正确核算，还需要税务人员理解掌握房地产开发企业会计核算以及房地产开发建设的相关知识。目前基层税务干部的清算工作能力尚未达到这一水平，仅限于书面审核，直接影响了征管工作的质量。因此，建议成立专业的房地产企业征管工作小组，强化房地产企业所得税的征收管理与审核力量，以保证税款的应收尽收。同时，要通过定期组织专业知识培训，加强税务干部对房地产开发建设知识及房地产企业会计核算知识的掌握，提升税收管理员的整体业务素质水平，保障征收管理工作的有序开展。