张 东 秦俊武

（中南财经政法大学 金融学院，湖北 武汉430073）

一、引 言

近年来我国政府对房价的调控陷入了“调而不控”或“越调越涨”的尴尬境地［1］［2］，自2011年下半年以来在“史上最严厉”调控措施的作用下，部分城市的房价似乎出现了松动迹象，但在供给没有明显增加甚至有所减少的格局下，房价不可能出现实质性的理性回归。因此，围绕着政府对住房价格的调控效果及其引发的如何选择下一步调控思路等问题，成为当前讨论的热点。诸多学者基于不同的理论和视角对房价调控对策进行了大量研究，主要有以下几方面：一是“抑制需求说”，认为控制房价过快上涨的政策选择应以抑制房地产市场中高端需求、打压投资和投机需求为出发点，从而在既定供给总量下达到供求均衡［3］［4］；二是“增加供给说”，认为当前局势下的政府调控政策方向应转为通过增加楼市有效供给来改善严重失衡的房地产供求关系［2］［5］；三是“税制有效说”，即完善遗产税、二手房交易税、保有税等税收政策应当成为调控高房价的重要手段［6］［7］［8］；四是“政府责任说”，指出房价调控效果欠佳的重要原因在于地方政府“与民争利”的趋利行为导致政策执行力差［9］［10］［11］。尽管一些研究成果提出了各种政策建议，但都有其局限性。以往的调控历程表明，基于需求调控管理的“抑制需求”政策效果并不乐观，尤其是被抑制的住房需求在未来会随着政府调控政策的松动而集中释放，从而进一步造成房地产市场的震荡，影响房地产市场的良性发展。……