■刘文涛

（中石油吐哈油田，哈密 839009）

近几年，随着城镇国有土地使用制度的改革、经济的快速发展和城市化进程的加快，农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值渐渐显现，交易活动日益频繁。在许多城镇尤其是大中城市的城郊结合部，出现了农村集体土地自发（或隐形）变为建设用地并进入市场流通的现象。以“小产权房”为代表的农村非农用地上房屋产权的交易在北京、上海、重庆、成都等大城市不断涌现的现象，对国内不甚完善的农村土地制度来说是一种挑战。搞好农村集体建设用地的管理，高效、有序地将农村集体建设用地转变为我国城市用地和各项建设用地，对我国的工业化和城市化发展具有重要的意义。

1 农村集体建设用地自发入市的现象

当前，我国对国有土地建立了比较完善的地籍、规划、利用、资产管理等相关法律法规，但在农村集体建设用地管理方面尚缺失完整规范的法规。在市场经济快速发展和城市化进程加速引起土地资源重新配置的必然趋势以及经济利益驱动下，我国农村集体用地开始自发入市、私下交易，且形式呈现多样化，主要有转让、出租、联营、入股、置换、抵押、法院判决等几种形式。而土地立法和管理滞后，不仅使农村集体建设用地的转变缺乏监督和保障，对农民本身参与非农业活动改善经济条件等方面也有所限制。

当前，全国农村集体建设土地流转登记在册的比例总体较低，而事实上自发入市的集体建设用地已大大超出这些数字。……