杨 金

（云南大学经济学院，昆明 650500）

引言

改革开放以来，尤其是城镇住房体制改革以来，我国城镇居民住房观念发生重大变化，住房消费有效启动，住房商品化新体制基本确立，房地产投资持续快速增长。随着国民经济整体实力的提升，房地产业日益发展壮大，逐渐成为国民经济的基础性，先导性和支柱性产业。房地产价格是房地产市场最重要和最直接的反映，是房地产价值的货币表现。但由于我国市场经济不够成熟，房地产制度不够健全，造成房地产投资过热且开发结构不合理，产生巨额空置率，最终导致我国房地产价格居高。因此，如何有效调控房地产价格，保证我国房地产市场健康平稳发展是党和政府所面临的重大课题。昆明作为云南省会城市，其房地产市场除具备省内市场的主要特点以外，还表现出其独有的特性。虽然昆明房地产市场发展规模日益壮大，但在发展过程中，矛盾难题日益凸显，这不但影响昆明经济的健康发展，也波及到社会的稳定。故昆明如何有效调控和规范房地产市场成为社会各界关注的焦点。

一 影响昆明市房地产价格主要因素分析

（一）从需求层面看

1.居民收入水平

收入水平直接影响消费者的购买能力与消费观念。不同的收入水平下，居民具有不同的消费结构，对房地产的消费投资也不同。通常用需求收入弹性描述收入与房地产需求的相关性。需求收入弹性就是指收入I增加1%所引起的需求量Q的变化率，表示为：E=-(ΔQ/Q)/(ΔI/I)。……