石 崧

1 城市发展综述

香港自1842年开埠后，从小渔村发展成为国际贸易商港。1997年回归后，香港特区继续其亚太金融中心的地位，截至2011年底，全港本地生产总值达到1.89万亿港元①香港特区政府统计处，香港统计数字一览（2012年编订）。。长期以来，人多地少一直是香港城市发展所面临的核心问题之一。2011年，香港特区总土地面积为1108平方公里②其中陆地面积约1104平方公里，还有高水位线以下约4平方公里的红树林和沼泽用地。，已建成区面积仅有265平方公里，占比约24%。剩余土地以林地、草地、灌丛为主，且有41.9%的土地属于郊野公园及其他受法定保护的土地，大量自然用地得到很好的生态保育（图1）。截止2011年，全港人口为710.81万人，主要集聚在都会区和新市镇（图2）。如何使香港更好地适应全球竞争格局的同时，满足本地居民的发展需求，是香港的城市规划所需解决的首要问题。

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1.1 近代香港开埠与最初的规划蓝图

香港开埠之初，结合土地制度出台，以城市规划来指导建设开发。1841年，英国占领港岛后，以拍卖方式出让港岛北部滨海土地使用权，标志香港城市建设的开始。1843年，英国人哥顿制定了香港的第一份城市发展蓝图。该规划重点在于保障港英军政用地和商业发展，重视外籍人士住宅用地，并启动市政和道路建设。在该计划的推动下，明确了19世纪下半期香港城市建设的重点方向，推进了“维多利亚城”（Victoria City）建设，指导了香港最早的填海工程。市环境的恶劣程度。1903年，港英政府制订新的《公共健康及建筑物条例》，对基本人均室内空间、建筑物高度和街道宽度的关系、开放空间做出明确要求。1939年，港英政府正式制定并颁布《城市规划条例》，授权政府设立城市规划委员会，专责制定具有法律约束力的城市发展图则，以协调市区内的各项发展。该条例成为战后香港城市规划的主要法律依据，制约着香港土地发展的总体模式。某种意义上，20世纪上半叶的香港和其宗主国英国一样，从解决城市居住环境卫生问题起步，逐步建立起城市规划体系的法律框架雏形。

1.2 20世纪上半叶的香港与城市规划管制

香港开埠后，很快成为远东地区著名的转口贸易港。从20世纪初到二战以前，是香港转口贸易发展的黄金期。良好的经济发展势头加之同期内地格局的动荡，使得大量人口涌入香港。从1901至1941年的40年间，香港的人口从36.9万人剧增至163.9万人，这加剧了城

1.3 现代香港的转型发展与城市规划应对

二战结束后，香港开始其真正意义上的城市转型历程。按照经济发展特征的不同，可分为四个阶段，分别是20世纪50-60年代的快速工业化时期、20世纪70年代直至1984年的经济多元化时期、1984年至1997年的服务经济成熟时期，以及1997年至今的十五年间的迈向国际都会的发展时期。值得关注的是，每个发展时期，城市规划从战略设计到策略调整，始终与当时特定的社会经济结构相适应，在坚定目标的引导下积极与其他公共政策相结合，稳健地推动城市的持续转型。

1.3.1 战后工业化快速发展时期（1945-1970年）

“二战”结束后，世界范围内的对华禁运动摇了香港作为对华贸易转口中心港的经济根基。香港被迫调整经济结构，发展工业。出口贸易由依赖转口改为以输出本地产品为主。从而在20世纪50-60年代完成了从转口港向工业化的过渡，真正开始了香港快速工业化的进程。而内地大量涌入的人口及其所带来的巨额资本解决了香港工业化起步所需要的原始积累问题。

尽管1948年艾伯克隆比拟定的《香港初步规划报告书》因人口的激增而未得以实施，但它是香港首个面向长远的城市发展战略。报告指出城市核心区域严重缺乏土地以及不断移入的人口，是香港城市发展的两大主要困难，提出香港城市发展应走“分散发展”的空间策略以及兴建海底隧道、填海的政策建议都对战后香港的城市规划产生深远影响。

人口日益增长和香港工业化发展都刺激了对于土地的需求。港英政府同步开展了拓展新界和扩展市区中心的规划。其直接动因是铁路总站从尖沙咀迁往红磡，从而带动东北九龙的发展。而这些规划在实施过程中，始终与为解决住房问题而推行的徙置计划、廉租屋计划及公屋政策密切相关，在空间上叠加公共政策的影响。为解决寮屋问题在1950年代和1960年代兴建的大批徙置大厦和廉租屋邨则为新市区的快速发展奠定基础，新九龙成为香港发展的新空间。在新界地区则重点开展了规划和新建新市镇的计划。1956年，港英政府公布的观塘发展计划将观塘工业区提上议事日程，这也被视为香港新市镇建设的萌芽。同时，观塘也是徙置计划的重点建设地区。此后，荃湾、屯门和沙田3个第一批新市镇逐步进入开发阶段。

在这一阶段，城市规划在香港城市建设与发展中逐步发挥先导作用，所有城市建设项目都有城市规划的指引，从市区综合重建计划到新市镇发展计划无不如此。这都得益于战后香港城市规划体系的日益成熟，包括全港层面的发展策略、地区层面的各类法定图则和部门内部图则在内的规划制度得以建立。按照《城市规划条例》，香港城市规划的工作流程基本成形。1966年开始，香港开始集合多个部门制订综合规划——全港策略性规划，以指引城市长远发展。

1.3.2 经济多元化发展时期（1971-1984年）

20世纪50-60年代的快速发展也埋下了社会矛盾的导火线。而石油危机后世界贸易保护主义的抬头以及亚洲新兴国家出口导向战略的施行，都改变了香港经济的外部环境。在此格局下，香港从1970年代开始主动开始经济转型，推行工业多元化和经济多元化政策。

面对社会矛盾的突出，港英政府开始着手处理构成社会不安的重要源泉之一——恶劣的居住环境，“十年建屋计划”由此出台。该项政策对于香港的深远意义不仅是明晰了香港公屋政策的方向，而且使香港新市镇建设步入发展的快车道。

1970年代香港城市发展的重点在于新市镇的建设。由于兴建公屋需要大量土地，港英政府决定加快第一代新市镇荃湾、沙田、屯门的开发，并将大埔、粉岭/上水、元朗也列入新市镇发展计划中。这一时期的新市镇开发由于和公屋建设相辅相成，得以按照规划“自给自足”、“均衡发展”的构想完整实现。新市镇的发展不仅缓解了市区的沉重压力，而且改变了香港单中心的城市结构。

新市镇的发展同样是在城市规划指引下实现的。在1970年代，港英政府根据《香港发展纲略》制订新市镇发展计划。《香港发展纲略》将香港的城市规划提高到一个更加宏观的水平。

1.3.3 服务经济成熟发展时期（1985-1997）

1984年《中英联合声明》的签署，直至“九七”回归前，是香港城市转型的关键时期。一方面，香港的政治前景得以明晰；另一方面，香港与大陆的经济联系日趋紧密。从1970年代末期开始，香港制造业出现内迁潮，并在1980年代形成“前店后厂”的基本格局。这时的香港，金融业、建筑地产和旅游业已经在经济多元化政策的促进下成为香港经济的主导产业。1980年代后，香港逐渐形成以服务业为主导的产业结构。

随着香港树立其亚太地区国际都会的地位，港英政府决定重新检讨香港城市发展的模式和方向。以《全港发展策略》的修订为先导，配合香港服务经济的成熟发展和国际都会的建设目标，规划的重心从新市镇调整回到市区，并着手研究解决机场和港口的发展问题。自1970年代末期开始，港英政府筹划在大屿山赤蜡角兴建新机场，制订新机场核心计划，并由此制订属于次区域发展策略层面的“都会计划”。与“都会计划”提出“回到港口”的策略相对应，港府在1980年代开始推行“市区重建计划”。“都会计划”和“市区重建计划”的相互配合，有效改善了香港都会区的面貌，也为地产开发提供了更多的土地资源。

与空间政策重心侧重于都会区相对应，1980年代香港进一步启动第三代新市镇——将军澳、天水围和东涌的开发。随着大型交通网络的设立及现代社区设施的落实，香港新市镇在1980年代蓬勃发展，并逐步发展成为综合型新市镇。至“九七”回归前，香港以港九母城作为香港的政治、经济、文化的中心，9个新市镇构成城市的次核心，加上具有乡土气息的墟镇，形成了“三级城镇体系”。

1.3.4 迈向国际都会的发展时期（1997年至今）

“九七”回归之后，虽然香港历经亚洲金融风暴、SARS危机和全球金融海啸的一轮轮冲击，但始终坚定服务经济为主的发展策略，不断密切与内地的经贸联系以巩固其亚洲金融中心的地位，稳步迈向国际都会。虽然高科技资讯的产业振兴计划难言成功，但是城市发展的基本脉络依旧清晰。

在香港建设亚太首要国际都会目标的指引下，全港发展策略开始新一轮检讨工作，“香港2030”规划研究历时7年完成。在空间策略上，“香港2030”一方面坚持了既有的“以少谋多、生态保育”的规划传统，另一方面在发展重心上立足区域视角，强调“铁路为本、通达四方”，依托区域性交通网络的轴线延伸式发展格局，以此来体现香港未来和珠三角联动发展的基本空间导向。

基于“香港2030”规划研究，近年来香港从多个层面专注如何与珠三角发展的统筹协调。宏观层面，《大珠三角城镇群协调发展规划研究》及正在推进中的“环珠江口宜居湾区建设重点行动计划”都将香港未来发展和珠三角紧紧地联系在一起。中观层面，《边境禁区土地规划研究》、《新界东北新发展区规划及工程研究》和《落马洲河套地区规划研究》等一系列研究成果的推进，表明特区政府将把与深圳邻近的新发展区作为未来长远发展的重点地区。与之对应，市区如何营造国际都会的城市形象以及保持香港优美宜人的海滨城市景观则是特区政府关心的另一重点问题。《中环新海滨城市设计研究》、西九龙文娱艺术区的规划方案评选、东九龙新CBD的规划建设充分反映了这一政策导向。

以下选择香港城市规划和建设方面较具特色的3个议题——住房策略、新市镇建设、市区重建，进行更详细介绍和分析。

2 住房策略

2.1 公屋政策

二战结束后，香港人口剧增引发严重的住房问题，出现大量“寮屋”。1953年12月24日，香港爆发“石硖尾大火”，令1.2万户5.8万人无家可归。安置灾民成为香港大规模兴建公屋的发端。1954年，港英政府成立徙置事务处，在香港岛及九龙各处兴建黄大仙、老虎岩、长沙湾李郑屋等徙置区，让居所简陋、卫生环境较差的寮屋居民入住。据统计，“石硖尾大火”10年后，港府兴建的徙置大厦已为接近50万居民提供了固定居所。

但是这一时期建设屋邨以安置火灾灾民及木屋拆迁户为主，因此建造标准极低。每个成年人可使用面积仅为2.2平方米。为了较长远地改善收入低下市民的居住条件，1954年4月，港英政府颁布《1954年房屋事务管理处法例》，组建屋宇建设委员会，负责廉租屋计划的发展，改变政府直属控制拨款的工作方式，强调商业原则经营。此后，港英政府于1964年发布《寮屋管制、徙置及政府廉租屋宇政策检讨》白皮书，制定了香港的公屋政策。其重点在于严格管制现有木屋区、加快徙置大厦和廉租屋邨的建设速度。从1964年到1971年期间，港府兴建各类徙置大厦255栋，居住徙置大厦人口从54万增加到118万。廉租屋居民也达到40万以上，合计占到香港总人口的37%。公屋的大规模兴建发挥了积极作用，并为港府在1970年代初提出“十年建屋计划”奠定了基础。

2.2 10年建屋计划

1972年10月，在实施廉租房计划和公屋政策的基础上，时任港督麦理浩提出了一项雄心勃勃的房屋建设计划，即在1973至1982年的10年内，180万香港居民只须支付其经济能力所及的租金，便可拥有环境合理的独立住房。具体目标是，香港3人以上家庭都有本身的居住单位，每人居住面积不少于35方尺，每个居所都有独立的厨房和厕所。为实现这一目标，港府预计要建72个公共屋邨，其中53个新建，12个改建，7个为乡村屋邨。这就是“十年建屋计划”。

为了实现这一计划，港英政府成立房屋署，来统一负责公屋的规划、建设和管理。房屋署的成立，标志着香港政府公屋政策的方向，已从过去分散的、权益性质的“对策”，走向有全盘发展目标的“政策”。从1970年代中期开始，房屋计划正式启动。到1982年麦理浩离任时，先后完成33个公共屋邨，16个居者有其屋项目，11个再发展大厦项目，共安置96万居民。尽管其预订的目标未能如期完成，但是其代表的公屋政策方向，却得到普遍的认可。

“十年建屋计划”的推行对于香港的城市发展也起到深远的影响。由于港九地区缺乏可供发展的土地资源，港英政府采取两条腿走路的办法，一方面将迁置大厦进行重建，另一方面在新界推行新市镇开发，在新市镇大量建造新型公共屋邨，从而有力推动了第一代新市镇的快速发展。

2.3 长远房屋策略

“十年建屋计划”推行并未能实现预订目标，因此延长5年。到1987年，港英政府共建成居屋及租屋的单位可供150万人居住。在评估香港住房情况时港英政府发现，香港每个家庭若要在2000年前都有设备齐全的居所，至少仍需增加96万个住宅单位。这份评估直接导致公屋政策重点的转变。

1987年4月，港英政府发表《“长远房屋策略”说明书》，标志着其公屋政策重点从出租公屋转向居屋和资助市民自置居所。其目标包括：（1）确保以市民能负担的楼价或租金，为所有住户提供适当的房屋；（2）鼓励住户自置居所；（3）确保能按照既定的优先次序，尽快满足居民对各类房屋的需求；（4）重建不合现今标准的旧型公共屋邨，并鼓励重建旧型私人楼宇；（5）有效地运用公营及私人机构方面的建屋资源；（6）使拨作房屋经费的公共资源得到最有效的运用。

《“长远房屋策略”说明书》的出台说明，随着香港经济的发展，市民对住房的需求业已发生变化。因此，长远房屋策略鼓励市民自置居所，以此作为长远解决香港房屋问题的方法。因此政府推出“自置居所贷款计划”以及重建早期公屋计划。但是纵观港英政府自1987年以来“长远房屋策略”以来的政策，其重点逐渐从出租公屋转向出售房屋，强化了私人开发商在房地产市场所扮演的角色。其直接结果是公营房屋供应量的减少。同时，将公屋租金和居屋售价与市场挂钩，也推动了1990年代中期香港楼市大幅攀升。

2.4 回归以来的公屋政策

“九七”回归后，首任特首董建华提出每年私人楼宇单位、居者有其屋单位和夹心阶层住房计划单位供应不少于八万五千个，希望10年内全港7成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由6年半缩短至3年。由于恰逢金融危机，“八万五”计划加速香港房地产泡沫的破灭，因此在随后特区政府出台的救市政策中，搁置了大规模的公屋计划。

此后，特区政府的总体房屋政策定位是：“政府坚守一贯政策，为有需要的家庭提供租住公屋”③援引自香港特区政府于2002年11月发表的《房屋政策声明》。，即政府致力维持一个公平和稳定的环境，基于社会公平从而满足那些市场不能为其提供基本住房的低收入人群的住房需要，中高等收入人群的住房需要由市场供应。由于总体土地供应并未放宽，近年来香港的楼价已经超过1997年的水平，也带来一些社会问题。

3 新市镇建设

3.1 第一代新市镇加速发展

虽然香港早在1960年代已启动第一代新市镇的建设，但“十年建屋计划”的推行，才使香港新市镇建设步入快车道。第一代新市镇荃湾、沙田、屯门的开发有力地配合了港府的“十年建屋计划”，不仅大大减轻了港九市区的拥挤程度，舒缓了市区在社区设施、基础建设、环境卫生、交通运输、房屋需求等方面的压力，而且改变了香港单中心的城市结构。

1973年，为了推进新界地区的新市镇开发，港府专门成立“新界拓展署”，负责推行新市镇发展计划。该署在全港发展策略的框架下拟备发展大纲和法定图则，进行土地平整工程、发展基础设施、提供辅助社区设施，以及协调政府和私人发展。香港新市镇基本是在政府统一协调下，编制框架性总体规划和相应的开发计划，政府监管公共建设和私人开发计划的重要依据是“分区计划大纲图”。香港的第一代新市镇由于和“十年建屋计划形成紧密的政策配合，强调产业与居住的均衡发展，加之规划在总体布局、设施配套等多个方面予以合理引导，成为全港最具活力的新市镇。2011年，第一代新市镇人口均超过25万人，其中荃湾的人口约为29万，沙田人口约为43.34万，屯门人口约有48.59万人（图3）。

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3.2 建设第二代新市镇

继第一代新市镇加速开发后，港英政府又积极开发第二代新市镇，包括大埔、粉岭/上水、元朗等。第二代新市镇主要结合传统的墟镇开发，因此其发展规模比较有限。虽然它们都远离市区，但是随着港九铁路电气化、吐露港公路及大老山隧道的通车、元朗至屯门的轻便铁路启用，以及整个新界地区交通网络的完善，情况大有改观。2011年，大埔的人口约为26.46万，粉岭/上水的人口为25.53万，元朗人口为14.77万。

和第一代新市镇一样，第二代新市镇也强调均衡发展，希望在本区内解决居民的就业问题。因此在最初规划时就留有工业土地。大浦有香港第一个工业邨，元朗有两个大型的工业区。但是受到1980年代香港本地产业大规模向内地转移的影响，第二代新市镇工业用地的利用远不如第一代新市镇有效。

3.3 开发第三代新市镇

到了1980年代，港英政府启动第三代新市镇的开发。将军澳、天水围和东涌几乎全部从零开始建设。由于大量本港企业的外迁，因此在规划时不再刻意强调自给自足，明显减少了工业用地，天水围和东涌则干脆没有工业区。与之对应，规划加强了第三代新市镇与外界的联系。

在空间形态上，第三代新市镇最大的特点就是向高空发展。成片的高密度住宅楼拔地而起，犹如“水泥森林”，“地积比”（香港地契上规定某块土地上所建筑的楼面总面积与这块土地面积之比）高达8倍，而其它新市镇最多5、6倍。过去的“公屋”不过十几二十层，而新一代的“公屋”动辄三四十层，甚至更高。高密度发展令第三代新市镇能够容纳更多的居民。2011年，将军澳的人口为37.16万，天水围的人口为28.79万，东涌人口为8.30万（图4）。

从1990年代以来，香港新市镇的规划工作由规划署承担，而开发实施则由土木工程拓展署负责统筹。在规划实施的过程中，采取政府主导、公司合作的投资建设渠道，保障规划的落实。由于有公屋建设和人口导入强有力的政策支撑，香港新市镇基本按照规划建设和实施，规划的法定性得以充分体现。

3.4 香港新市镇意义与影响

公屋建设带动下的新市镇发展可以视为香港新市镇发展最典型的特征，它不仅有效促进了当时香港整体的发展转型，而且对于城市整体空间结构产生深远影响。

3.4.1 新市镇开发之于经济转型的意义

从1970年代开始，香港经济转型的主线是致力于保持其地区工商业中心的地位并发展为一个国际都市。而要达到此目标，土地及房屋发展与本地对空间和经济增长的不断需求必须互相配合。新市镇开发对于香港经济转型有以下4方面的意义。其一，满足了香港工业用地拓展的发展需求，成为香港工业发展的主要空间载体。目前全港共有1个科学园（香港科学园）和3个工业邨（大埔、将军澳及元朗），全部依托新市镇发展。其二，为快速增长的人口提供了良好的居所，从而为港九地区建设国际都市腾出了发展空间。这是香港新市镇开发对于经济转型更为重要的价值所在。其三，香港新市镇的大规模开发建设耗资巨大，也成为香港转型发展时期经济的重要助推器。目前，9个新市镇的发展总面积超过160平方公里，已经投入数百亿港元资金。其四，新市镇开发提供了大量廉价的公共住宅，使得香港劳动力价格得以保持较低水平，从而强化了香港的经济竞争力。

3.4.2 新市镇开发之于城市结构的影响

从空间格局上，香港城市发展可以划分为两个阶段，即1973年以前的单中心周边延伸阶段和1973年以后的多核心发展阶段。其分水岭就在于1973年推行的“十年建屋计划”及由此带动的新市镇快速发展。新市镇的发展，改变了香港的城市面貌，形成了母城与新区相结合的城市格局。港九母城作为香港的政治、经济、文化的中心，是整个城市的核心，9个新市镇则构成城市的次核心，加上具有乡土气息的墟镇，形成了“三级城镇体系”。

香港新市镇建设起步之初的1971年，全港人口约为385万，而今天的全港人口接近710万。40年间，香港新增325万人口。而新市镇所在地区的居民则由40年前的50万，增加到现在的342万，新增人口292万。这说明，40年间香港的新增人口，并没有增加原有市区的稠密度，而大多被不断兴建的新市镇“消化”了。可以说，新市镇发展有效降低了原有市区的人口密度，改善了香港市民的居住环境，这也是城市空间结构优化的直观表征。

4 市区重建

4.1 “都会计划”

1980年代，香港面临着政治、经济及社会的快速转型。港英政府决定检讨香港城市发展的模式和方向，制定“全港发展策略”，其核心是配合香港服务经济的成熟发展和国际都会的建设目标，将规划的重心从新市镇调整回到市区，并着手研究解决机场和港口的发展问题，建立一个长远的土地利用和运输网络互相配合的规划架构。1989年的《港口及机场发展策略研究》（又称“机场核心计划”），为港口设施向西面扩展和香港国际机场由启德迁向大屿山的赤蜡角等计划提供发展大纲。为配合该计划实施，港英政府在1990年代启动了次区域发展策略层次的“都会计划”（又名“回到港口”），其核心是把人口重新分配到港口周围的市区，进行大规模填海，兴建住宅，以减少庞大公共开支的问题。

根据“都会计划”，香港市区面积从原有的6500公顷扩大到8600公顷，主要的发展地区将集中在与赤蜡角国际机场有关展开的各主要填海区，包括西九龙填海区、青洲填海区、中环至湾仔填海区、荃湾填海区、九龙角填海区等，以及启德机场搬迁后的旧址，而目标人口定在420万人左右。在主要的新发展区和综合重建区内，公私营机构将提供各类型的房屋以及各类社区设施和商业用途。在较旧的地区内，适合重建的残余楼宇将由土地开发公司、房屋委员会、房屋协会以及私人机构重新发展。而这些所有的发展或者重建计划，都应与其毗邻已发展地区的重整计划相配合，从而协助这些地区降低人口密度和改善环境。

“都会计划”和“机场核心计划”的相互配合，有效改善了香港都会区的面貌、环境、生活质量和交通，也为地产开发提供了更多的土地资源。1990年代，随着机场核心计划的开展，赤蜡角机场填海1248公顷，西九龙填海334公顷，两项工程所得土地占到1980-1999年全港总填海面积的79%。但是，“都会计划”并非类同于“十年建屋计划”和新市镇开发计划那样是由政府主导投资推动的计划，仅仅作为规划指引，为公营机构和私人发展商参与市区建设提供基础。1990年代，由于人口急剧增长，市区人口于1999年已经达到“都会计划”拟订的上限（420万人）。同时，亚洲金融风暴的影响以及公众强烈反对在维港进行新的填海工程，以填海供应新土地的发展方式受到限制，原来的“都会计划”基本建议已不再适用。因此“都会计划选定策略”其后于1998年及2003年分两阶段完成全面检讨研究，以修正原来的规划策略。

4.2 “市区重建计划”

由于之前将大量公私营机构的资金投入到新市镇建设中，香港市区老化的问题在1980年代日趋严重。加上早期缺乏城市规划而形成的土地混合使用，建筑凌乱、社区设施不足和非法建筑物的普遍存在，已经严重影响到市区宝贵的土地资源合理利用，以及作为国际商业大都会的健康发展。为了与“都会计划”相对应，港英政府开始推行“市区重建计划”。

1987年，港府颁布“土地发展公司条例”，成立独立公共法定机构“土地发展公司”，以全面推动市区的重建工作。其运作程序，是先从规划地政公务司选定的重建区中找出有发展潜质的部分，订出发展大纲，然后提交城市规划委员会审批，经行政局通过后，由土地发展公司负责收地，为期一年。若超过期限，公司可要求政府引用“官地收回条例”将土地收回。完成收地程序后，土地发展公司将担任项目经理，并邀请私人发展商参与开发。在土地开发公司12年的运营期间，先后完成了16个重建项目，启动了14个项目，建成37280平方米住宅、10666平方米商业铺位、18956平方米写字楼以及6241平方米的政府团体和社区休憩等公益性设施。

“九七”回归后，特区政府于2000年7月制订《市区重建局条例》，并于2001年5月1日成立具有官方背景支持和约束下的独立运作机构——市区重建局（URA），制订“市区重建策略”。和土地发展公司相比，以市区重建局为主体的城市更新政策框架更强调市场机制前提下政府角色的强化、全面化的城市更新理念以及“以人为本”的城市更新价值观。2011年2月，香港发展局公布新一轮“市区重建策略”，提出“以人为先，地区为本，与民共议”的工作方针，在全港划定了9个重建目标区和225个优先项目。而且“市区重建策略”明确提出市区更新不是零星拆建的过程，政府会采取全面综合的方式，籍着重建发展、楼宇复修、旧区活化和文物保育等方法（四大业务策略），更新旧区面貌。“重建发展”和“楼宇复修”是市区重建局的核心业务。工作过程中，市区重建局遵从工作原则为：（1）因进行重建项目而物业被收购或收回的业主必须获得公平合理的补偿；（2）受重建项目影响的住宅租户必须获得妥善的安置；（3）市区重建应使整体社会受惠；（4）受重建项目影响的居民应有机会就有关项目表达意见。

5 结语

本文对香港开埠以来的城市发展历程及不同时期城市规划工作进行了梳理。从宏观视角来看，香港自1970年代以来的40余年转型期间，其外部政治经济环境的动荡对城市的影响极大，但是香港能够实现转型并发展成为亚太国际都会，究其关键原因还是在于以下几个因素：一是始终坚持高度开放的自由港体制；二是始终坚定其亚太国际都会的发展目标；三是能够不断根据外部环境变化主动调整其应对策略。在这一过程中，城市规划的重要职责是将政府施政报告的具体转型策略落实到空间上，并保障重点项目按法定程序建设。所以在“香港2030”工作的伊始，规划署就明确其研究目的是“制订下一个长远的土地用途、运输及环境规划策略，作为香港日后发展和策略性基础建设的指引，并通过规划发展，协助实现政府的其他政策目标”。

面对复杂的国际经济环境和内部社会诉求，香港未来的发展仍然面临多样的挑战。而城市转型势必将赋予新的内涵。由于完善的城市规划体系早已建立，有理由相信，城市规划仍然会在香港城市转型的历程中发挥着先导性的作用。

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