房地产开发行业，在开发链上无论是一级开发还是二级开发，在物业内容上无论是住宅开发还是商业开发，在业务选择上无论是单一开发业务还是加入施工与设计业务，都要有一个较为成形的盈利模式，企业才能获得项目、资金和发展。目前，房地产行业发展多年已经形成一些较为成熟的盈利模式，例如一二级联动开发模式，全价值链服务模式，高周转、快去化、低成本模式等。在这些盈利模式下，企业各业务之间有清晰的互动策略，项目间有清晰的匹配原则，收益上有清晰的盈利点组合。企业盈利得到保障，项目风险最大化规避的同时企业也获得了生存之道。好的盈利模式助推企业快速发展，成为行业的佼佼者，同时也成为各金融机构争相追逐的对象。不成熟的盈利模式使企业徘徊不前，同时也是各金融机构首先淘汰的对象。众所周知，房地产开发行业是资本密集型行业，资金对企业发展至关重要，要想获得资金，就必须建立一个有效的盈利模式。

快速推进的保障房建设遇到的最大难题就是资金筹措。“十二五”期间建设3600万套保障房，需要投入资金大约是5万亿左右，每年投入资金1万亿左右。其中中央投入10%，地方政府投入20%，其余近70%的资金需要市场化方式筹措。这么庞大的资金量需要不同性质的企业投入其中，包括金融机构、开发企业、投资型企业等。尽管各类企业参与目的不同，但资金投入的前提都是保障房项目要有明确、成熟的盈利模式，保证投入资金的收益性、流动性及安全性。

目前各地保障房建设基本是政府主导，通过指定一个部门，或者成立一个企业全程负责。具体操作层面，租赁性质的公租房与廉租房由参与企业负责建设，经适房由参与企业负责开发，建成后政府回购并给企业一定比例收益。这种模式下参与企业占用大量资金，开发后获得收益较少，项目内部收益率（IRR）在8%左右，与开发企业平均项目收益率15%以上相比吸引力很弱。有些参与企业利用开发过程中监管不到位的漏洞，在建安成本、施工材料、土地交换等方面打擦边球，获得一些额外收益，提高了项目收益率。但这种盈利模式主要是通过权力寻租获得的，不值得提倡，也有着极大的法律风险。

按照原有方式很难获得突破时，我们必须回归原点从保障房建设的意义和目标、以及保障房后期运营等角度入手寻找一种新的模式，使保障建设有可持续的盈利性，才能吸引更多的企业和资金投入其中。

一、保障房的目标及需求变化

保障房分为廉租房、公租房、经适房、限价房。保障房建设的意义是保障中低收入者的居住需求，而不是提供廉价的住房资产。基于这一点，保障房应该更多建设具有租赁性质的廉租房与公租房，而不是拥有产权或部分产权的限价房与经适房。从2010年以后国家在保障房建设上已经有所倾斜，重点推进廉租房与公租房建设，说明政府已经意识到提供居住需求可以做到，提供廉价住房资产是很难做到的。

我国已经进入老龄化社会阶段，不过由于正处在第三次人口出生高峰的婚育年龄，人口红利还能支撑现在的住房市场。2020年以后人口红利逐步减少，住房需求也将随之下降，由于过滤作用，收入高的用户购买了商品房，大量的廉租房与公租房面临空置。要避免空置造成的资源浪费，必须有一部分租赁房转为用户产权所有，即租赁房数量应随需求减少要逐步减少。这一点同国外类似，美国在上世纪20年代末为应对经济危机，大量兴建公共居住社区（即保障房社区），解决中低收入者居住需求，60～70年代建设达到了高峰。与此同时也给政府带来了巨大的财政压力，80～90年代将公共居住区建设重点转移为现有住房维护，辅以少量新房兴建，并将部分住房产权转让以缓解财政压力，90年代以后则停止了新房兴建，只从事住房维护。英国保障房建设情况也如此，上世纪20～70年代末大力兴建，80年代以后政府鼓励购买保障性质租赁房，并给与一定优惠。可以看出，保障房以租赁房为主，而租赁房建设是一个由多至少的过程，部分租赁房产权转移既是适应人口变化，又是缓解资金压力的一种方式。这一点是我们从保障房意义出发，结合国外成熟经验得出的，同样是盈利模式创新的一个非常重要的条件。上海保障房建设已经开始探索出让部分产权模式。

二、商业配套的作用及运营

商业配套一直是保障建设过程中容易忽视的一点，大都认为商业多少对保障房社区影响不大。恰恰相反，商业配套不仅关系到保障房入住率是否能快速提高，还影响到保障房社区的后期运营，保障房资产是否保值增值。最近各地出现的居民对部分保障房社区申请热情不高，仔细调查后发现商业配套不到位是一个重要的原因。

另外，保障房所用土地是地方免费提供，但建设及后期维护过程中占用大量资金，尤其是前期建设资金。通过住宅租赁费用收回建设成本基本是做不到的，既然这样，就必须要有其他的收益才能保证建设资金还本付息，商业配套运营就是一个非常有效的方式。保障房社区内的商业至少有两部分收入，一部分是商业租金，商业租金一般是住宅租金的3倍以上，另一部分是商业物业服务收入。如果有商业资源，商业运营的收入同样非常可观，不过商业运营收入要由商业规模及商业运营经验决定，存在一定的不确定性。再有商业资产增值也是一部分收入。

因此商业规模大小除了影响居住质量外，还影响保障房的盈利模式。不过商业规模也并非越大越好，还要考虑到社区的有效购买力。基础社区配套不要超过总建筑面积的3%，大型社区商业不要超过总建筑面积的6%，集中式大型商业不要超过10%。

要保证保障房社区商业作用充分发挥，必须将保障房社区商业与商品房社区商业要区分对待。一是二者购买需求不同，普通商品房社区购买内容多样化，购买力相对较强。保障房社区人群相似性较强，多样化的商品对其吸引力非常有限，要想提高吸引力，必须提供针对性非常强的商品，例如某个社区都是就近工作，商业服务重点就是提供交通便捷工具或者鞋子之类。不同社区居住者特点不同，商业服务要随之变化。二是商业配套要整体规划、整体运营。商品房社区商业配套提供服务的意图较重，保障房社区商业配套肩负着提供服务与获取收益两部分。商业配套的整体规划、整体运营是提高收益的一个有力保障。商业配套产权出售的模式不适用保障房社区商业运营。

三、不同组织形式盈利模式分析

假设某地区廉租房或公租房项目建筑面积为40万平方米，大型社区商业占比6%，建安平均成本（包括住宅与商业）为3000元/平方米，总投入资金为12亿元，分3年依次等量投入。资金投入比例根据各模式主导方不同而不同，租金收益多少根据各主导方专业程度不同而不同，产权转让时间根据主导方性质不同而不同。

1.地方政府主导，企业参与的传统盈利模式。这种模式下政府投资占比25%，银行投资占比50%，开发企业投资占比25%。保障房建设为政府行为，住宅及商业全部长期持有，因此获取项目盈利点仅为住宅与商业租金收入。由于地方政府专业性有限，商业租金处于较低标准。这种模式下项目内部收益率仅为7%，租金增长较为平缓，从3300万开始，每年增长100万左右。

可以看出这种传统盈利模式下开发企业参与热情不高。主要原因在于项目盈利点单一，商业运营效率不高。

2.开发商主导的创新盈利模式。这种模式下开发企业投资占比20%，银行投资占比50%，机构投资占比30%，政府不用出资。政府协调，开发商主导的模式既有政府公益性质，又有一定商业开发性质，因此获取项目盈利点相对多元，有住宅与商业租金及部分住宅、商业出售收益。由于开发企业专业程度高，商业租金也较高。项目经营方式上，全部住宅数量的20%在入住五年后，依次出售，出售价格为周边住宅价格的80%，其余80%住宅长期租赁。商业配套长期租赁，30年后全部出售。这种模式下项目内部收益率在18%以上，尽管是保障房项目，收益率仍高于普通商品房开发。

可以看出，同样是保障房项目，盈利模式不同，收益差别悬殊。政府配合，开发商主导的盈利模式不仅符合行业发展规律，保障房有租有售，而且社区商业运营效益大幅提高，开发企业、机构投资等多方利益都能够得到满足，是一种值得推广的保障房建设盈利模式。

今年全国“两会”期间提出2012年要加快房地产金融改革创新进程。如果保障房建设能够与资本市场衔接，盈利模式将会更加多元化。