闫志升

1 工程概况

东直门交通枢纽暨东华广场商务区项目地处北京市东城区东直门立交桥东北角，用地范围东起东直门外斜街，西至东二环路，南起东直门外大街北侧，北至规划枢纽二号路。项目总占地15.44 hm2，其中建筑用地约 10.6 hm2，代征城市公共用地为4.84 hm2，枢纽一号路从用地中部穿过。用地南北长约345 m，东西宽约358 m。总建筑面积59万m2，地上建筑面积39.6万m2，地下建筑面积19.4万m2。

本工程是2008年奥运会的配套公建项目，是依托东直门交通枢纽功能开发的大型、综合性房地产项目。工程由以下子项组成:双塔写字楼(办公)，酒店，北区地上商业及公寓，公交场站及南区地上商业，交通枢纽集散大厅，商业、公交及公寓地下室。建筑群地上1层～34层，单体建筑最高约157.75 m，地下2层，局部设有夹层。

本工程是典型的城市综合体。符合城市综合体的典型特征——HOPSCA(所谓豪布斯卡HOPSCA是6个英文词的简称:酒店(Hotel)、办公楼(Office)、停车场(Parking)、购物中心(Shopping mall)、集会公共活动和娱乐空间(Convention)、公寓(Apartment)六大业态的有机组合)。

商业部分主要分为地下商业和地上商业。地下商业位于地下一层，商业面积约3.4万m2，分南区和北区，分别为2.0万m2和1.4万m2。地上商业分为南商地上和北商地上两部分，南商地上6层，建筑面积4.3万m2，北商地上3层，建筑面积5.6万 m2。总计商业部分建筑面积13.3万m2，约占项目总规模的22.5%。

2 大型商业建筑的特性

大型商业建筑是城市开放空间的一个极其重要的组成部分，与居住建筑相对稳定而单一的诉求相比，商业建筑更需要建筑师的智慧。一个优秀的商业建筑不仅是设计创新的体验，更是价值实现的过程。……