杜建华

0 引言

当前，中国城市发展已进入全面转型的新阶段，要从根本上改变传统的城市粗放发展模式，并以发展模式转型为主线，全面推进城市经济社会和生态的转型，并围绕城市发展转型推进城市制度和空间转型，今后中国城市城镇化将从加速向减速转变，但城市化应从追求速度向追求质量转变，把城市化快速推进和城市化过程中质量的提升结合起来，走集约创新融合和谐绿色特色之路。

2001年山西省运城市撤地设市，运城城市建设进入发展快车道，城市面貌日新月异，城市发展中也出现了很多问题，其中城中村改造中的小产权房成为制约城中村改造，影响城市发展的重要因素，现在就从城中村改造现状，小产权房产生的根本原因和解决对策等方面浅谈自己的认识:

所谓的小产权房，也叫乡产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。

小产权房最大的优势是价格便宜，只有相同位置商品房价格的40%～60%，而且买卖不需要缴纳契税、物业费等使用费低廉。

小产权房正因为价格比较便宜，受到广大购房者的青睐。2007年对小产权房新闻报道非常多，主要集中在北京、河北等地，这也引起了国务院的重视。其实小产权房各个地方或多或少都存在，只是以前没有被大众所关注。2007年通过媒体集中报道出来，而且这些地方小产权房比较集中，问题比较严重，公开向社会销售。小产权房产生的根本原因是城市人口急剧增加，城市房价过快攀升，导致部分有购房需求的群体买不起市场上的商品房，只能退而求其次，去买小产权房。在用经济实力说话的今天，这些中低收入者选择小产权房，更多是无奈，而不是不懂法律。只有买到能够满足自己居住需求的房屋，才能安居乐业，居民的幸福指数才会提高。

1 小产权房产生的原因

1)中国住房制度。

中国住房制度改革的四个阶段:a.1978年～1993年，住房实物分配制度改革阶段。b.1994年～1998年，住房实物分配向住房市场化改革的过渡阶段。c.1999年～2004年，住房市场化全面推行阶段。d.2005年～2011年，房产调控阶段。党中央国务院重视解决城市居民住房问题，城市廉租房、经济适用房制度不够完善，政策措施还不配套。2007年国发[2007］24号国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。1999年～2007年间，城市居民住房问题没有得到足够重视，小产权房在此期间增长迅猛。

2)中国土地制度。

中国土地所有权分为:国有土地与集体土地。土地根据用途分为农用地、建设用地和未利用地。所以集体土地也可以分为三种:集体农用地、集体建设用地、集体未利用地。城市化进程速度加快，城市二元土地制度存在，制约了城市化进程，各地政府由于自身财力问题，不能对城市规划区内集体土地进行及时统征，也无力安置城中村农民的就业问题，也是小产权房产生的一个重要原因。

3)财税制度。

1994年，实行分税制改革，地方财政收入占全国财政收入比例在45%～50%之间，使地方财政收入仅能满足基本需求，无力提供公共品，特别是县乡财政陷入困境。各地政府只有对出让土地来获取保障性住房基础设施等公共品建设资金。面对市场经济下的高房价，小产权就有它存在的环境。

2 结合中国现状提出解决措施

1)我们进一步深化住房制度改革，完善住房供应体系的过程中，应充分重视城市存量住宅的作用，将其作为城镇住房供应体系的一个重要环节，通过加强城镇存量住宅的综合整治和环境改善，进一步加强城镇低价住房的供应，并建立包括新建普商品住房、经济适用房、政府公共租赁房(合廉租房)，以及各类城镇存量住房在内的多层次城镇住房供应体系。能够根本上消除“小产权”房存在的土壤。

2)我们必须改革土地制度，将集体土地纳入国有土地当中，允许农村土地流转使用和建设，堵不是最好的办法，疏才是解决问题的根本。在政策引导之下，允许土地流转，符合城市规划的条件进行程序建设。

3)进一步完善和深化财税体制改革，完善配套措施，合理分配地方政府一定的财力，让地方政府可根据各自的条件，推进各地的城市化进程。让各地政府有财力、有能力完成好中央保障性住房建设的任务，为“小产权”的退出打好基础。

加快保障性住房的建设，首先合理确定保障性住房的适用人群，建立完善的准入和退出机制，让保障性住房为真正需要住房的城市居民解决“住”的问题。

[1]国发[2007］24号，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见[Z］.

[2]中华人民共和国土地管理法[S］.

[3]杨 进，张迎春.关于改革农村土地征用制度的思考[J］.经济体制改革，2006(2):24-26.

[4]谢子远.中国财政支出结构存在的问题及改革取向[J］.浙江万里学院学报，2005(4):19-20.

[5]楼继伟.深化财税体制改革 完善公共财政体制[J］.中国投资，2005(8):53-54.