□文/黄飞英

（包头市第四中学 内蒙古·包头）

一、研究背景

近十多年来，我国的房地产市场不断升温。自1998年以来，我国房地产市场进入新一轮的景气周期，房地产市场上的商品房房价一直处在一个快速上涨的通道之中。近几年来，“房价过高”、“房价超过老百姓承受能力”的声音不绝于耳，高房价一时间成为社会关注的焦点。从2004年开始有关调控措施便频频出台，以此抑制房价过快增长的势头，促进房地产业持续健康发展。但实际情况是，房价依旧在不断上涨。

在当前这种形势下，房地产市场中错综复杂的博弈关系，引起各方的广泛关注，从宏观层次到微观层次，从经济学领域到社会学领域，相关的学者专家和研究机构都表达了一个不争的事实，即在强大的房地产开发商面前，消费者处于明显的弱势地位，房价之高已经是无可争议的事实。

那么，究竟房地产高价的成因是什么？这其中，开发商之间、开发商与消费者之间以及开发商与政府之间存在着怎样的博弈？本文将围绕开发商展开讨论，了解其制定高价策略的根本原因。

二、博弈分析

（一）存在的博弈关系。在房地产市场中，涉及的博弈主体有开发商、消费者、政府以及银行，等等。开发商提供住宅产品，消费者提供住房购买需求，银行为购房者提供住房按揭贷款，政府提供土地和行政管理服务。而后几种主体无一例外，都要和产品的提供者——开发商打交道。在房地产行业纷杂的多重博弈关系中，围绕开发商的博弈关系是最重要的，弄清开发商背后的博弈关系，是揭开房地产高价成因的关键所在。……