■林建漳

针对估价产生的新风险，银行加强了对估价的常态化管理，其重点主要是建立估价评价和管理机制。作者从不动产估价对银行的作用、不动产抵押面临的技术困境、目前银行不动产估价评价机制的缺陷等几个方面分析完善银行不动产估价评价机制的必要性和可能性，并提出不动产估价评价体系的主要内容和银行选聘估价机构的基本条件。

一、不动产估价对银行的作用

我国商业银行抵押贷款大约占贷款总额的1／3，不动产抵押贷款占抵押贷款的绝大部分。不动产抵押由于提供了相应的债权担保，大大降低了贷款风险。在不动产抵押贷款的贷前、贷后和不良债权等阶段，不动产估价起到不可替代的重要作用。

抵押评估要发挥作用的前提条件是不动产抵押物价值的合理评估，其贯穿于银行抵押贷款贷前、贷后和不良资产处置三个阶段。

(1)贷前阶段。对于银行来说，抵押物是否存在瑕疵及抵押物价值的合理确定是能否给予借贷的关键性指标之一。凭借估价报告，银行可以审查评估标的物各项权证的完整性、真实性和有效性及是否具备抵押条件，除此之外银行还可以评估值的一定比例确定最终贷款额。随着中小企业信贷业务比重上升较快，在银行未能充分了解借款人需求信息、信用状况、财务状况的情况下，选择其不动产作为抵押物，是降低信贷风险的关键性措施。

(2)贷后阶段。放款后，银行会不断地跟踪借款人的履约和抵押物情况。……