吴迪

据德意志银行的数据，中国的劳动力人口将会持续增长到2015年，达到9.98亿的峰值，之后逐年萎缩；同时，中国人口的老龄化加速，社会抚养比将快速攀升。

关于人口老龄化对制造业的影响坊间已热议多年，谈的不太多的是人口老龄化对中国经济最重要的一个引擎（房地产业为代表的）固定资产投资的影响。

根据国际清算银行的研究，人口老龄化对房价有明显的下行压力。其他因素不变，老年人口抚养比上升一个百分点，真实房价会下降2/3个百分点。在2010年前40年，由于婴儿潮世代在上世纪70年代进入购房年龄，美国的房价比在中性人口结构（人口结构不变）的情况下增加了40%。然而2010年开始的后40年里，婴儿潮世代开始进入退休年龄，越来越多的人开始抛售房产变现，美国的房价将比在中性人口结构的情况下减少40%。除此之外，老龄化还将提高房地产业的融资成本，因为老龄化会导致储蓄率下降，而且会提高政府的养老金和医保支出。因此，房地产业将越来越和政府一起争夺越来越有限的信贷资源。历史数据表明，房地产价格和长期融资成本（比如长期真实利率）成负相关性。因此，老龄化会在供应层面（成本）和需求层面对房地产价格形成下行压力。老龄化对许多固定资产价格的影响都同此理。这对靠固定资产投资拉动的中国经济是一个重大的长期利空因素。

在这样的情况下，认为中国将在接下来的一两个十年里保持 7%～8% 的增长速度的看法显得过于乐观。……