一、我国商品房预售制度存在的问题

在商品房预售制度运行过程中，基于商品房预售的独有特征，再加上法律体系的不健全、监管不到位、开发商诚信意识缺失等因素的影响，出现了各种不规范现象，严重损害了购房者的合法权益，衍生了无数的纠纷，由此所带来的负面影响也是不可低估的。

1. 合同格式条款的滥用。我国许多省市都颁布了《商品房预售合同示范文本》， 但其只是作为参考， 并没有强制使用。在签订预售合同时，所使用的多为预售人制定的标准合同。对于专业性较强的预售合同，预购人通常处于弱势。比方说利用多重含义的词语误导预购人， 在违约时借以推脱责任；对不可抗力作扩大解释；任意修改或排斥预购人提出的条款以及某些有利于预购人的法定内容；限制预购人法律救济手段等等。所以在商品房预售中，出现了许多因标准合同滥用格式条款导致的不公平现象。

2. 预告登记制度存在缺陷。我国《城市房屋预售管理办法》第10条和第13条对商品房预售登记备案制度做出了初步的规定，新颁布的《物权法》在立法上对预告登记的适用范围、行使程序、效力的产生及消失也做出规定。预告登记制度的确立，对保障不动产物权变动中债权人的合法权益，维护稳定、公平、可预期的不动产交易秩序，都具有十分重要的作用。但是，《物权法》对于预告登记规定极其简单，在实践中缺乏可操作性。（1）商品房预售预告登记的内容不够具体，如仅对预售合同予以登记，还是连同合同内容一起登记，没有规定。……