“中央政府实施房地产市场宏观调控，遏制部分城市房价过快上涨，保障民生的做法，无疑是正确的。但在落实房地产市场调控政策措施时，未充分考虑不同区域所处的不同发展阶段，采取‘一刀切’的做法，不仅影响到城镇化加速发展的中原经济区建设，而且也不利于全国区域经济的协调发展。”在3月11日接受本刊记者采访时，全国人大代表、建业地产股份有限公事董事局主席胡葆森表示，房地产调控如果做不到“十刀切”，至少应该“三刀切”、“四刀切”。

调控不能一刀切

《中国建设信息》：你今年的提案“区域差别化调控政策”，动机是什么？

胡葆森：由于目前全国范围内实施的调控，对于经济发达的城市和经济欠发达的城市，采取了一刀切的政策。我一直强调，沿海发达城市与一线城市的城市化率高达60%以上，而中西部城市的城市化率整体上低于40%，那么采取统一的限购、限贷政策，就是没有体现科学发展观。所以建议，希望决策者们能够关注到不科学的政策带来的市场后果。

以河南为例，目前河南省有一亿人口，但省会郑州仅有三百万人左右，这样的中西部城市需要城市化的跃进建设。地方希望用10年的时间郑州打造成1500万人的大省会城市。而在城市快速发展的过程中，也实行限购和限贷的政策，不利于中原经济区的战略发展。

所以我呼吁，根据区域实行差别化的限购政策，对中西部城镇化率不足40%的省份，放开限购，鼓励农民和外来人口落户城镇，加快中西部城市建设；而对东部发达城市，应以民生为核心，促进房地产市场健康发展。

《中国建设信息》：在今年两会中您也提出了《关于将农村进城务工人员纳入住房保障体系的建议》的提案，建议将农村进城务工人员纳入保障房体系。

胡葆森：1998年，我国实行住房体制改革以来，为解决城市中低收入家庭的住房问题，中央政府积极探索，不断出台政策，以经济适用房、廉租住房为主要形式的住房保障制度初步形成。

保障性住房建设规模逐步扩大，但当前保障房保障对象主要为城镇中低收入困难家庭，而大量农村进城务工人员，却因缺乏必要的条件难以享受到城市提供的住房保障支持。他们的职业是工人，身份却是农民；他们没有土地，在城市却享受不到市民的待遇。政府要重视城市“夹心层”社会权益，采取一些方式让他们融入城市。应制定统一政策，将在城市具有一定居住年限、稳定就业、有一定经济能力的“农民工”直接纳入到城市住房保障体系中，在廉租房、经济适用房等保障性住房的申请、分配方面，享有与城市户籍居民相同的住房保障待遇。

《中国建设信息》：对于未来中央调控政策走势你怎么看？

胡葆森：今年《政府工作报告》中对房地产行业论述非常清晰，现行的调控政策不会松动，继续调整结构，希望房价能够合理回归。同时会加大对保障房的建设力度，使保障房能够持续地改善现在的供应结构。对于未来调控政策以及房价的走向趋势，十八大以前调控政策不会出现太大的变化。

《中国建设信息》：国家第一次提出GDP增速降至7.5%，这是以前从来没有过的，您认为这个7.5%对中国经济和房地产行业预示着什么？

胡葆森：《政府工作报告》中把今年GDP的增长速度，从去年实际的9.2%下调到了今年的7.5%，体现了政府调结构、保增长总体安排的思路，同时也说明我们经济结构中深层次的矛盾还是存在的。另外，国际上的金融形势也不是很乐观。调低我们的增长预期，也是实事求是的态度，说明我们增长的矛盾比较多，改革已进入一个深水区。房地产在这样的大背景下，又面临行业宏观调控的形势，整体上来看，今年宏观经济和房地产行业，大家应采取理性保守的态度和准备。

房价下降15%

《中国建设信息》：政府和相关部门都谈到今年要促使房价合理回归，您作为房地产开发建设者，认为“合理”的空间是多少？

胡葆森：这虽然体现了政府调控房价的决心，但是怎么算“合理”？“回归”的空间到底有多大？一二线城市回归到什么样？三四线城市回归到什么样？对此并没有明确，政府应该对“合理回归”有相应的解读或解释。

《中国建设信息》：对百姓关心的房价，你预测会有什么样的走势？

胡葆森：通过去年和今年的调控，我判断在一二线城市，房价会下降15%，甚至更多。三四线城市，从去年四季度后，消费者持币待购的现象加剧，房价也会有所下降。

《中国建设信息》：对于房地产行业，你认为市场处于什么样的状态？

胡葆森：从去年一年以来的房地产限购政策主要调控目标是一线城市，而大部分的限购政策已经收到了预期的效果，去年第四季度之后房价出现了明显下调的趋势。由于限购、限贷双限政策的影响，今年一、二乃至三季度房地产形势还将趋向恶化。

由于一二线城市限购的逐渐加码，很多房地产商向三四线城市集结。虽然三四线城市不是调控的重点，但是市场情况同样不乐观。限购政策使得购房人的观望情绪浓厚，在整个市场下行的趋势下，晚买比早买好的观望心理能够得到理解。此外，三四线城市虽然不受限购令影响，但是限贷使得整个市场成交萎靡。

从去年以来，三四线城市银行新增贷款规模很少，购房人按揭贷款不畅大大影响了市场成交量。限贷对房地产行业的负面影响比限购还要严重。

房产税3年内不会全国实行

《中国建设信息》：您谈谈对于房产税的实施在中国房地产市场里面处于什么样的角色？你预测房产税从沪渝试点到全面铺开需多长时间？

胡葆森：我认为短期内也就是3年内不会在全国范围内实行。即使推，也还会有其他的税收调整政策出台，现在的税负已经很重了，加收房产税，又增加了投资者的负担。我认为在征房产税的同时，必然会在流通税上或者在其他税收上有所减少，这应该是一个配套的事情，不应该只关注房产税，更要关注与房产税相关的其他所有税收的一揽子调整计划。

《中国建设信息》：对于目前中央政府推行的全国的保障房建设，你有什么样的看法？

胡葆森：保障性住房是政府为解决中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。保障房有利于缓解大中城市低收入群体的住房困难，对社会的和谐发展、经济的健康运行起着重要作用。

但对于保障房建设在落实过程中脱离地方实际的情况，应及早设法解决。在具体执行环节，以完成行政计划为目的，保障房建设计划层层分解，未充分考虑当地实际情况，未来可能会造成一定的资源浪费。我建议，针对我国城市进行分类研究，综合区域经济结构、人口、房价、住房供需状况确定不同级别城市的保障房配建标准及规模，使保障房建设计划更具针对性，使有限的资金发挥更大的效用。

为确保保障房建设、分配落到实处，将这一德政好事办好，应完善保障房法规建设。在申请审查、分配、承租、退出机制等方面建立监管流程和制度，切实搞好日常监管，对于违法占用保障房资源谋取利益的行为给予法律制裁，以确保有限的保障房资源发挥最大的民生效用，

《中国建设信息》：有没有好的建议，能解决“半城市化”的问题？

胡葆森：我建议持续推进户籍制度改革，政府还要加大保障房体系对“夹心层”的倾斜力度。现在大多数城市的保障房申请制度都设置了户籍限定或入籍年限限制，“夹心层”没法享受到。另外，应尽快废除阻碍“夹心层”享受保障房权利的规定和制度。有条件的城市，可以对符合条件的“夹心层”群众提供住房补贴。