案由

据不完全统计，我国物业管理企业已超过6万家，从业人员达到400多万人，物业管理面积超过130亿平方米，国内行业产值达数百亿元，并以每年20%以上的幅度递增，超过6亿城市居民居住在物业小区内。物业管理不仅涉及物业区域维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务，而且影响市民工作生活质量，更攸关和谐社会的建设，其在推动我国经济发展、缓解就业压力、维护社会稳定等方面发挥的作用毋庸置疑。然而，近十年来，物业服务成本刚性增长和物业服务价格缺乏弹性的双重挤压，不仅吞噬了物业服务企业本已微薄的利润空间，甚至出现收费标准低于服务成本的倒挂现象。不少物管企业因为不堪重负，不得不战略性的选择收缩、退出或者转行。而由建设单位或物业服务企业拟定物业收费标准的行业惯例，一方面不利于业主利益的保护，另一方面由于许多业主怀疑收费标准的合理性，习惯性的做法就是拒交物业管理费，从而导致物业服务收费率降低和物业企业经营状况的恶化。物业公司与业主俨然成为了一对难以调合的“冤家”，“上辈子作孽，这辈子干物业”，虽然有点言过其实，但多少反映出我国大多数物管企业当前的生存状况。

物业管理涉及开发建设单位、物业管理企业、业主及业主委员会、公安机关、公用事业单位、居委会等多个主体，由于法律、法规不健全，衍生出了一系列法律问题，司法机关因缺乏法律依据难以及时处理，致使物业管理中产生的大量矛盾得不到及时解决。加快物业管理立法，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，己成为保障我国物业管理行业健康发展、保障广大业主权利、构建和谐社会的当务之急。我们在对几个省的物业管理企业进行调研的基础上，进一步征集住房城乡建设部、省、市物业管理主管单位、街道办事处、社区和房地产开发商、物管公司负责人、业主、物业租赁户的意见，然后对这些意见和建议予以综合整理，特向本次会议提出此项议案。

案据

一、立法的指导思想

制定《中华人民共和国物业管理法》，应按照保障我国物业管理行业健康发展、保障广大业主权利、构建和谐社会的要求，以宪法为根据，在立足本国国情的基础上，适当借鉴他国成功经验，以人为本，使物业管理活动有法可依、有章可循。

二、立法的基本思路

（一）鉴于2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布，自2003年9月1日起施行的《物业管理条例》在实践中发挥了重要作用，因此，制定《中华人民共和国物业管理法》应以《物业管理条例》为基础，从各方面更好地规范物业管理活动。

（二）我国物业管理立法，不应突破宪法有关规定。宪法是国家的根本大法，物业管理法是部门法，物业管理立法应在目前的宪政体制下探寻良策。

（三）将最高人民法院、最高人民检查院、住房城乡建设部等有关部门出台的司法解释、规章中的合理成份，吸收进入《中华人民共和国物业管理法》。如《业主大会规程》、《物业管理招投标管理暂行办法》、《住宅小区物业管理公共服务等级指导标准》、《物业服务收费管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》等配套法规等。

4、对《物业管理条例》中没有规定的问题，如对物权有关问题、对于业主大会和业主委员会的法律地位等问题，应根据《立法法》原则，通过制定专门规范物业管理的法律来予以解决。

5、参考实际中遇到的一系列问题，对《物业管理条例》中一些不合理的地方予以修改。

方案

我们认为，《中华人民共和国物业管理法》应包括以下章节和内容：

（一）关于物业管理法的适用范围和部门职责

由房屋行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作；民政、社会管理部门负责对业主大会和业主委员会活动的监督管理；供水、排水、供电、供气、供热、清洁、绿化、设施设备维护、秩序维护等专项服务的行业主管部门应当按照职责负责相关监督管理工作；街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导和监督，协调处理业主大会、业主委员会活动中的纠纷；社区居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门开展与物业管理有关的工作。

（二）关于物业管理的价格机制

物业管理价格应以消费理念培养为先导，理性认识物业管理价值；以服务成本定价为基础，建立成本价格联动机制；以前期物业管理为重心，严格执行收费核准制度；以价格透明为手段，推行价格定期公示制度；以扶持激励政策为保障，实行最低价格保护政策。

（三）关于物业服务用房

建设单位应在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）；物业服务用房满足以下条件：地上房屋，并具备水、电、通风、采光等使用功能；建筑面积不低于物业管理区域内房屋总面积的4‰，最少不得低于100平方米；规划行政主管部门应当在办理建设工程规划许可证时，按上述规定审核物业服务用房面积及位置；房屋行政主管部门应在办理房产测绘成果备案时，核查物业服务用房配置情况。

（四）关于前期物业的责任主体

由建设单位负责前期物业服务；建设单位销售房屋时，应当在房屋买卖合同中约定前期物业服务内容，具体包括物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、物业共用部分查验交接、物业服务交接、违约责任等；建设单位可将全部专项服务委托给物业服务企业，前期物业服务标准不得低于本市的最低服务标准；业主、业主大会选聘新的物业服务企业且新的物业服务合同生效的，建设单位应与业主大会进行物业共用部分查验交接和物业服务交接；建设单位在前期物业服务及物业查验交接过程中，应及时处理解决物业使用中出现的物业质量缺陷、配套设施设备不完善、设施设备技术不达标等问题，并承担相应的法律责任。

（五）关于业主大会与业主委员会

占业主总人数20%以上的业主可以联名向县（市、区）人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面请求。

业主委员会委员从全体业主中选举产生，业主委员会应当按照业主大会议事规则定期组织召开业主大会会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等形式。采用书面征求意见形式的，应当将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示30日以上，并告知业主有权查阅相关资料。

在业主的自治管理中实行“缺席默认制”。只要法定的告知手续完备，缺席业主大会业主的表决意见服从出席业主大会大多数（1/2或2/3）业主的表决意见；具备条件的业主大会可进行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可按照相关规定开展与物业管理有关的活动；筹备及召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

（六）关于物业服务

业主大会决定聘用物业服务企业的，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同规定的“物业服务事项、物业服务质量及服务费用、物业管理区域内安全保障事项、合同期限以及违约责任”，应当提交业主大会会议表决通过（业主大会授权业主委员会决定的除外）。

物业服务主要包括下列事项：物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；公共绿化维护；公共区域环境卫生维护；公共区域秩序维护；车辆停放管理；物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理；物业服务档案和物业档案资料保管；业主大会或者业主委员会委托的其他物业服务事项。

物业服务企业违反物业服务合同规定的，可以处3万元以下的罚款；未妥善保管业主物业档案资料导致遗失、损毁的，可以处3000元以上1万元以下的罚款；未按物业服务合同规定养护、维护物业共用设施设备导致损毁的，责令改正，并依法承担赔偿责任。

（七）关于物业服务交接基本程序

物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。

如果业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满1个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域，并配合依法选聘的新的物业服务企业接管。

如果物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。

物业服务合同终止的，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行交接义务，并撤出物业管理区域。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，不得向业主收取物业服务费用。原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由市州、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可以处5000元以上3万元以下罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由市州、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府组织接管。

（八）明确收缴物业管理费用属于物权行为，具有优先受偿权和追及权的法律效力。

业主转让或者出租物业，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知物业服务企业。业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业单位结清相关费用。

物业建筑物按揭、抵押转让、赠与继承、拍卖等易手时，如果通过房地产交易机构，按照优先受偿权的原则，房地产交易机构应该从房款中将前业主拖欠的物业管理费用、滞纳金等代为扣除，并直接交付给物业管理企业。同时，依据物权行为的优先受偿权和追及权的法律效力的原则，无论物业建筑物易手是采用按揭、抵押、转让、赠与、继承，还是拍卖，其受益人都有交纳前业主拖欠的物业管理费用的义务，新业主交纳后可以依据法律途径以债务的形式向前业主追讨。

（九）规定政治滋事事件处理预案

当有违法人员演讲、贴标语或静坐时，物业小区应立即将人数、地点、事态发展、人员行动方向通知公安机关，并组织现场秩序维护员根据现场情况进行劝解，防止事态进一步扩大。公安部门接到通知后应迅速赶到现场对周围群众进行疏散。防止群众不明真相起哄。遇到不明身份或未接到上级通知的采访人员欲了解事态的发展情况及处理情况时，负责警戒的秩序维护员严禁接受采访和透露相关信息，并禁止其在警戒范围内拍照。如发生政治暴力滋事现象，现场秩序维护员不宜轻举妄动，要按照公安机关的指挥，统一行动。

现场秩序维护员及时对群众手中或地上的传单进行收集并交公安机关处理。现场维护员人员处理事件时尽量避免与不明真相的群众发生争执、对抗打斗。辖区监控中心应根据现场情况，利用设备对现场进行录像，并做好拷贝提供给公安机关查看。现场秩序维护人员在警报解除后要清理现场，检查公共设施设备是否遭受损坏。如有损坏，要清点、记录并上报处理。事情发生的辖区单位要对事情发生经过进行详细记录，并上报相关部门。