上海社科院 吴剑雄

房地产行业是我国近十几年发展最快的行业之一，2003年以来一直享受着国民经济支持产业待遇，实现了前所未有的大繁荣，对经济增长和其上下游产业的带动功不可没。但房地产过度繁荣不可避免地带来了畸高房价和严重的产业泡沫，甚至已经危及国民经济结构体系安全与经济可持续发展。为此，国家从2005年起就开始进行调控，但是调控政策效果有限。资本市场是我国促进产业结构调整优化的重要市场，在我国房地产的发展周期里起到了重要作用。房地产行业与资本市场之间具有怎样的内在理论关系与实际表现是本文研究的目的。

一、资产市场与房地产业周期的理论关系

房地产行业是典型的资金密集型产业，房地产企业所需大量资金基本依靠银行贷款、房地产信托和股票市场融资等，购买者购房也高度依靠银行房贷。房地产业的发展和收缩与资金密切相关，具有很强的金融属性。资本市场对于房地产行业的发展与收缩机理如图1所示。

图1 资本市场与房地产周期理论关系示意图

资本市场的市盈率、土地市场的地价、楼市的房价与银行贷款存在两个相互作用关系循环，其一是房价——股价——地价之间的相互作用关系循环，其二是股价——地价——银行贷款之间循环，两个循环最终作用于房价。

图2 房地产上涨周期中房地产业与资本市场关系

以房地产上涨周期为例阐述资本市场与房地产周期之间的作用机制。……