胡薇薇

摘要：由于中央与地方政府对利益的选择存在差异，因而在房地产领域中中央与地方政府在各自利益的驱使下进行博弈，使得中央政府出台的一系列调控房价的政策名存实亡。因此应当调整中央与地方的关系，加强对地方的问责机制，分清中央与地方的财权事权。

关键词：房产政策；中央政府；地方政府；博弈分析

1、我国的房地产现状

1.1房价收入比

房价收入比是家庭年均收入和平均房价比值，用以评价房价的相对高低。世界银行的标准上限是5：1。(如表2—1)

1.2空置率

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按国际通行惯例，商品房空置率在5％—10％之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10％—20％之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20％

以上为商品房严重积压区。

中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题，不同目的的持有者对空置率的数据分歧很大。其中常被人们提起的有26％和1％这两个数据，而据统计局网站公布的数据，在杭州、上海、北京等地，旧小区的入住率一般都比较高，2000年以后新建房的空置率在40％以上，2004年以后新建房的空置率应不低于60％。造成如此高的空置率显然是房地产的过度投资造成的。

1.3房地产投资占GDP比例

这个指标反映整体经济对房地产的依赖程度。在大国的房地产历史上，美国在1950年出现过6.98％的最高比例，然后一路小幅波动，直到1991年从3.42％开始，一路上扬至2005年的6.2％，随后发生了次贷危机。……