郭爱红

物业服务企业接受业主的委托，为业主提供专业化的服务，从而保证和发挥物业的使用功能，使其保值、增值;为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。但是，在物业服务这一新鲜事物发展的过程中，屡屡出现业主和物业服务公司之间的纠纷，业主以拒缴物业费为手段进行消极维权，物业服务企业则以起诉业主积极维权。据报道，物业服务企业起诉业主要求缴纳物业费的案件呈上升趋势，争议的焦点往往在于物业服务企业的服务质量是否达标，而达标与否又与对物业服务法律义务范围的界定密切相关，因此，笔者对物业服务义务范围进行一些探讨，希望对此类纠纷的解决有所裨益。

1 物业服务法律义务的范围

物业服务合同，也称物业管理合同，是指物业管理人提供物业服务，业主或业主大会支付物业管理费的合同[1]。物业公司，是接受物业管理区域内全体业主的委托，以有偿服务的方式，为物业管理区域内的公共事务提供综合性、专业性且具有公益性的管理和服务的独立法人[2]。在物业服务法律关系中，基本内容是业主享有接受物业服务的权利，负有支付物业服务费的义务，而物业服务企业需要履行提供物业服务的义务，享有获得物业服务费的权利。以上只是对双方权利和义务的原则性认识，要想解决双方的纠纷就必须对他们之间的权利和义务进行更具体的分析。笔者认为对于双方权利和义务的界定不能仅仅拘泥于双方签订的物业服务合同，而必须根据实际情况全面衡量。……