顾书桂

(上海社会科学院城市与房地产研究中心，上海 200020)

论以租代买的经济性质
——兼驳“买不如租”观

顾书桂

(上海社会科学院城市与房地产研究中心，上海 200020)

住宅供给分优质住宅和普通住宅，市场经济条件下的收入分配两极分化并不足以确保中低收入者能够支付普通住宅的市场价格。以租代买是针对公共租赁市场而非商业租赁市场而言的。中国住宅市场问题的核心在于，土地财政将普通住宅的价格抬高到中低收入阶层无法支付程度的同时，有意忽视公共租赁市场的建设和完善，普通住宅的刚性需求和社会属性被人为忽视。买不如租是对土地财政的妥协，是偷换概念，也不可行。中国住宅市场的健康发展必须建立在消费者可支付普通住宅的基础上。

土地财政;买不如租;可支付

2010年中国住宅市场宏观调控以来，一直有一种观点坚持认为，在住宅市场价格居高不下的前提下，以租代买是一种不错的选择［1］。然而，从理论上看，该观点根本站不住脚。从实践上看，实际上它只会对中低收入阶层产生温水煮蛙效应。

一、住宅市场的供求特点

住宅市场的供求与西方经济学教科书宣传的完全竞争市场模型很不相同，这是客观认识住宅市场运行规律的前提条件。根据顾书桂的研究［2］，由于住宅供求特点的不同，住宅市场通常被人们分为两个部分，优质住宅市场和普通住宅市场。优质住宅通常位于交通便利、环境优越的地段，能够给人们提供数量多得多的居住净效用。优质住宅不仅能够满足消费者的生存需要，还能满足消费者的发展和享受需要;既便于生活，也便于休息;老人喜欢，妇女儿童更乐意。因此，优质住宅几乎成为社会每一个成员的意愿需求对象。然而，另一方面，优质住宅的供给却极为有限。受聚集经济效应的影响，优质住宅拥有优越的外部自然和人文环境，本身就意味着都市土地剔除基础设施装备外，留给优质住宅的地基已经很少，因为“现代都市土地就是现代基础设施装备的土地”［3］(P340)。在这种情况下，为公平起见，优质住宅的分配只能交给市场去解决，即谁出价高，谁就能获得优质住宅，出价的高低直接与所获住宅的效用大小成正比。没有能力参与市场竞价并在市场中竞价获胜的消费者是没有资格获得优质住宅的。与优质住宅相比，普通住宅的供求特点有明显不同。普通住宅对交通条件和自然人文环境均没有特别苛刻的要求，即使普通住宅的原有地基数量不足，也能在耗费成本不多的情况下将普通住宅地基复制出来。这意味着普通住宅的供给弹性是很大的，只要能够弥补普通住宅的绝对成本，普通住宅就能够被供应出来。那些因为相对购买力不足而被赶出优质住宅市场的消费者在刚性需求的压力下转向普通住宅市场，就是一种理性选择。

由此我们可以总结普通住宅市场的特点:第一，普通住宅市场是解决消费者刚性居住需求的依赖对象，相应地，消费者对普通住宅的需求得到满足事关社会安定和谐;第二，普通住宅的数量能够满足消费者的需求，前提是市场机制发挥作用，如果存在人为垄断普通住宅地基的现象，普通住宅的数量一样不会满足消费者的需求;第三，普通住宅的价格不会有多大变化，但通过市场手段获取普通住宅有一个最低价格门槛，消费者的购买力如果低于这个门槛，依然会被排斥在普通住宅市场之外。

二、商业租赁与公共租赁的差异

住宅市场供求的特点决定了，优质住宅市场听凭市场机制发挥作用，不会产生任何问题;普通住宅市场如果也听凭市场机制发挥作用，政府还需要解决购买力低于普通住宅市场价格消费者的居住问题。这是因为:

第1，住宅是资金和劳动密集型商品，单位价格金额很高。住宅不是简单的耐用消费品，而是耐用消费品的顶级代表。建筑业虽然是技术含量不高的行业，但住宅建设要耗费大量的人力、物力和财力。通常情况下，一套普通住宅往往也要耗费一个家庭10年左右的积蓄，购买豪宅则可能是一个人一辈子无法想象的。

第2，市场产生的收入分化势必使一部分收入难于支付普通住宅的市场价格。市场经济条件下，一个人要获取收入，首先依赖于它拥有的生产要素。个人拥有的生产那要素不仅数量有差异，而且质量有高低。另一方面，即使每个人拥有的生产要素是相同的，由于所处市场环境的不同，个人获得的收入也会因为偶然性因素而不同。市场竞争的失败者不仅无法竞购优质住宅，可能连普通住宅的市场价格也支付不了。这是一部分中低收入者不得不到租赁市场满足居住需求的最基本的原因。

然而，中低收入者求助的租赁市场绝不是由市场形成的商业租赁市场，而是由政府干预形成的公共租赁市场。因为商业租赁市场的租房成本实际上高于普通住宅的市场价格，当一个人不能支付普通住宅的市场价格时，他更不可能支付商业租赁的市场租金。原因很简单。租赁住房不是来源于优质住宅，就是来源于普通住宅。只要租赁住宅的性质不变，都意味着租赁住宅的使用时间短于自用住宅的使用时间，意味着租赁住宅分摊的成本高于自用住宅分摊的成本。所以，我们不用考虑租赁住宅的来源，就可以得出如下结论，买不起，必然租不起。在政府袖手旁观的前提下，所谓买不如租完全是一种荒谬的观点。那么以租代买在什么情况下才能成立呢?那就是政府承担社会责任，以公租房建设弥补消费者支付能力的不足。公租房由于享受各种税收和土地优惠，建设成本较低，即使其他成本支出通过社会融资，在收益率向社会收益率看齐的前提下，仍然能够实现租金水平的下降。并且在其他条件不变的情况下，政府优惠力度越大，公租房的租金水平越低。只有公租房的租金水平正好等于无法承受商业租赁市场租金的消费者的支付能力，以租代买这一观点才能成立。

三、中国住宅市场问题的双重性

中国住宅市场价格从2003年开始一路上涨，这使得消费者支付能力不足引发的社会矛盾日益凸显，也迫使中央政府的宏观调控措施一个接一个出台。然而现实是，每一轮宏观调控都成为“空调”，中国住宅市场价格从一个台阶窜上另一个台阶。这里无意评价中央政府宏观调控的决心，也无意评价宏观决策者的素养，只从理论上探讨造成这一结果的几种可能性。

第一，住房保障制度缺失。如上所述，即使将住宅完全交给市场去运行，仍然会有一部分人的住宅需求没法得到解决。因为市场经济是一种收入分配两极分化的经济，不管政府的调控措施如何得力，总会有一部分人的收入水平不足以支付普通住宅的最低价格水平。这部分人的刚性住宅需求必须通过政府的财政支持去解决。考虑到中国还处于社会主义市场经济初级阶段，中国政府调控经济的能力还很薄弱，中国需要财政支持以解决刚性住房需求的中低收入阶层远比我们想象的规模要大得多。这部分人的住房需求如果没有解决，只能归咎于我国住房保障制度的缺失。解决这部分人的住房需求，需要健全我国的住房保障制度。从中国最低收入阶层的住房满足途径看，廉租房依然要申请，要排队，而不是无条件地应保尽保，中国的住房保障制度并不理想。

第二，土地财政猖獗。中国“夹心阶层”的存在只能用土地财政猖獗来解释。这部分人在市场经济条件下本来有足够的支付能力来满足对普通住宅的刚性需求，但因为土地财政推高了普通住宅的价格，使得这部分人既不能享受国家住房保障制度的政治好处，又不能通过市场渠道满足自己基本的居住需求，从而形成所谓的“夹心阶层”。一般而言，土地财政越泛滥，“夹心阶层”的规模越大。由于“夹心阶层”面向的也是普通住宅市场，满足的也是居住的刚性需求，“夹心阶层”的居住需求得不到满足，同样会影响社会安定。他们与低收入阶层即住房保障制度覆盖的人群相比，前者有短期的市场支付能力，后者只能完全依赖于政府财政补贴。中国住宅市场宏观调控的动力，主要来自于中国的“夹心阶层”。

土地财政在中国长期肆虐，甚至在以人民日报［4］、新华社、中央电视台为代表的中国主流媒体强烈抨击的背景下，仍有既得利益阶层的代表指鹿为马，混淆视听，干扰中央政府的宏观调控。这里，我们不得不剖析一下中国土地财政的实质。

土地财政最初的理由无疑是土地管理，即提高土地的利用效率，节约宝贵的土地资源。然而从土地财政的实施效果看，提高土地利用效率的目的并没有达到。因为提高土地利用效率，无非是两层含义，一是减少土地的利用总量，二是人均建筑面积需求较低。2010年，中国城镇人均居住面积已经从1998年的15平方米增加到33平方米，无论从哪个角度看，都不应该增加住房供给了。然而2010年当年，中央政府的保障性住房建设规划是580万套，2011年，住房和城乡建设部的保障性安居工程计划是1000万套。原因在于，中国的住宅持有成本太低，收益太大，住宅的供给本身并不必然构成中国所有消费者的居住需求得到满足，大量的住宅处于闲置状态等待升值。所以土地财政在中国加强了土地管理，提高了中国土地的利用效率，完全是一个谎言。相反，土地财政的目的是敛财似乎更能解释中国住宅市场的怪现象。要增加卖地收入，就要提高卖地价格，就要减少卖地数量，最好是能双管齐下，这样政府的卖地收入会更多。于是，地方政府通过控制卖地数量，操纵卖地价格一路上涨。为了夯实卖地价格的经济基础，地方政府不在乎房价的高低，不在乎银行房贷风险的大小，不在乎开发商的囤地行为，不在乎买房者是不是消费者，最终中国的房价脱离了中国经济的基本面，中国的住宅市场成为一个地地道道的投机市场。尽管地方政府也通过拆迁获得了一部分优质住宅地基，但更多的土地出让来自于新增加的住宅用地即普通住宅地基。这意味着，普通住宅地基价格上涨幅度越大，地方政府的卖地收入越多，中国的“夹心阶层”规模越大。

四、以租代买的经济和社会后果

土地财政将普通住宅作为盘剥对象，将普通住宅市场变成投机者的天堂，必然对普通住宅市场产生根本性的影响。

第一，普通住宅的供给量将不再受制于普通住宅的生产成本，而是受制于土地财政追求卖地收入最大化的目标。正常情况下，只要能够弥补普通住宅的生产成本，普通住宅的供给量会非常有弹性，但这也意味着普通住宅的价格有一种内在的稳定机制。为了实现卖地收入的最大化目标，土地财政会限制普通住宅的供给数量，从而使得普通住宅的定价机制趋同于优质住宅。普通住宅的供给总是要程度不同地滞后于普通住宅的有效需求，从而在购买力已知的前提下，实现卖地收入最大化的目标。

第二，投机需求构成普通住宅市场运行的主导力量，刚性居住需求和普通住宅的社会属性被忽视。一般而言，普通住宅的价格内在稳定机制决定了普通住宅不会成为投资对象，更不可能短期投机获利，但土地财政不仅使普通住宅价格的稳定性丧失，也使投机者成为普通住宅市场需求的主体。因为消费者的购买力上升依靠的是购买力增量，投机者的购买力上升依靠的是购买力存量，投机者远比消费者更能在短期内推动中国普通住宅价格的上涨。土地财政追求卖地收入最大化的冲动最终选择投机需求来主导普通住宅市场的运行是一种必然趋势。这样，普通住宅本来的刚性需求和社会属性就会被有意无意地遭到忽视。

第三，普通住宅的价格在政府托市与投机需求的刺激下会刚性向上。投机的基本特征是低买高卖，赚取差价。当普通住宅的价格上涨趋势不再持续时，投机行为就会出现方向性逆转，从而对住宅市场形成巨大的冲击。为避免出现这一现象，土地财政不得不给予普通住宅市场稳定的价格上涨预期，使得政府托市与投机需求，相互促进，相互扶持，推动普通住宅的价格刚性向上，稳步走高。

土地财政控制下的普通住宅市场，实施以租代买策略，其产生的经济和社会后果是非常严重的。第一，房客会处于非常弱势的地位。以租代买的前提是投机者的普通住宅会用于出租，因此提出这种观点不是源于愚昧无知就是睁着眼睛说瞎话。投机的首要目的是住宅增值，租金收益充其量居于补充的地位。土地财政下的普通住宅市场，往往表现为住宅总量供过于求的同时，租赁市场上的住宅供不应求。房客在租赁市场上的谈判地位非常脆弱，基本上没有讨价还价的能力。土地财政下的房客，不仅遭受住宅投机者的掠夺，也遭受土地所有者的掠夺。第二，消费者买房的希望会越来越渺茫。土地财政推动住宅价格不断上涨，如果消费者一开始就买不起住宅，以后当然就更买不起住宅。因为土地财政本身就意味着对消费者的超级掠夺，时间越长，消费者的积蓄被侵蚀的可能性越大。遭到侵蚀的积蓄与未遭到侵蚀的积蓄相比，前者对普通住宅的支付能力当然更弱。第三，以租代买是向土地财政的屈服。土地财政通过人为抬高普通住宅市场的价格，制造出“夹心阶层”。从理论上讲，这些“夹心阶层”应该被纳入住房保障体系。鼓吹以租代买，实质上是地方政府在掠夺中低收入阶层的同时推诿社会责任，是对土地财政现状的认可。第四，以租代买埋下了社会动荡的种子。普通住宅本来面向中低收入阶层的刚性居住需求，现在却成为土地财政牟利的工具。居无定所的中低收入阶层势必会成为未来社会不安定的种子，在条件成熟时甚至有可能成为一股巨大的推动社会变革的力量。从社会的稳步前进出发，中央政府必须以足够的勇气打破以土地财政为纽带的既得利益联盟，还普通住宅市场的本来面目。

五、以支付能力为基础是中国房市健康发展的基础

从经济角度来看，土地财政最大的危害是中国住宅市场的供求脱节和整体失衡，这种前提下的以租代买不仅不能缓解中国住宅市场的供求失衡，反而有可能加剧这种失衡。首先，普通住宅房价越高，夹心阶层的规模越大，支付能力越薄弱;其次，普通住宅房价越高，投机需求规模越大，中国住宅市场泡沫越严重。房价上涨与泡沫滋生相互推动，无论多么健康的经济，终究会到达它的终点。因此，土地财政掌控的普通住宅市场具有发展上的不可持续性。中国住宅市场的运行早晚要回到国民经济的基本面，即住宅的价格取决于消费者的支付能力，而不是取决于投机者的投资能力。为此，中国的住宅市场特别是普通住宅市场要进行结构性的调整。

第一，将优质住宅的价格交给市场决定。优质住宅的价格与供求，政府操纵不了，也没有必要操纵，应完全交给市场，尽可能减少中国城市改造建设中的闹剧和悲剧。地方政府如果确实想敛财，也应该转向优质住宅市场。继续沿袭过去的模式，即中国“房价上涨的主要承担者……是被无情推向住宅市场的中等收入者”［2］(P157)，既违背了经济学的收益原则，也违背了经济学的能力原则。

第二，矫正普通住宅市场的价格，至少使其降低到完全竞争的水平。普通住宅满足消费者的刚性居住需求，不应该成为政府牟利的工具。普通住宅价格被拉抬越高，政府的住房保障负担越重。考虑到财富漏出效应，政府最终不见得有净收益。而且即使能够避免外部效应，将财力收归政府是否一定优于藏富于民，也很难说。因此，应该恢复市场对普通住宅的定价功能。当然，政府也不是不能对普通住宅市场施加干预，但敛财绝对不能成为干预的直接目的。

第三，切实健全中国的住房保障制度。土地财政行为与政府的住房保障功能是相冲突的，中国土地财政现象的泛滥反过来说明，中国的住房保障制度还很不健全。住房保障事关社会公众的生存与发展，涉及社会的和谐安定，无论是中国的中央政府还是地方政府都不能掉以轻心。凡是缺乏对普通住宅支付能力的居民，都应该纳入政府住房保障的范围内。在缺乏民意压力的情况下，中央应将对地方政府的督促落到实处，尽可能完善中国的住房保障制度。避免住房保障制度流于形式，威胁社会稳定。

第四，借助于房产税等收入再分配手段，适当改善中低收入阶层的居住福利。土地财政在中国已经是一个不争的事实，打破既得利益阶层的联盟肯定不会一帆风顺。不过在条件许可的情况下，也可以通过与住宅有关的税收和金融手段，实现高收入阶层与中低收入阶层之间的收入再分配，改善中低收入阶层的居住条件，提高社会的总福利水平。

总之，以租代买是对土地财政的屈服，是政府推诿住房保障责任的体现。中国住宅市场的健康运行，终归要依靠消费者的支付能力来支撑。

［1］新华社吁年轻人改变购房观:从租到买 由小及大［N］.重庆晚报，2010－12－31.

［2］顾书桂.住宅市场与政府管制［M］.北京:经济科学出版社，2010.

［3］王爱国.现代都市土地新论［M］.上海:上海三联书店，2003.

［4］“土地财政”难持续 “以地生财”害处多［N］.人民日报，2010－12－27.

Study on Economic Nature of“Buying being Replaced by Renting”

GU Shu－gui
(Shanghai Academy of Social Science，Urban and Real Estate Research Centre，200020，China)

Housing market includes good housing and common housing，under market economy income inequality could not guarantee anybody afford common housing.“Buying being replaced by renting”refers to not commercial rent market but public rent market.The core problem from Chinese housing market is land finance raises common housing price too high to afford for middle－and－low－income residents and constructing and perfecting of public rent market is neglected so that social nature and inflexible demand of common house is ignored.Insisting on“Buying is poorer than renting”is yielding to land finance which is wrong and not feasible itself.Chinese housing market’s stable work should be based on housing price being affordable for consumers.

land finance;“buying is poorer than renting”;affordable

F293

A

2095－0292(2011)02－0049－05

2011－01－28

顾书桂，上海社会科学院部门经济研究所副研究员，经济学博士，研究方向为金融学与政治经济学。

［责任编辑 孙广耀］