基于数据包络分析的房地产投资项目财务效率评价研究

2011-07-12李小程

湖南财政经济学院学报 2011年4期

李小程

(深圳东海集团有限公司，广东深圳 518040)

房地产投资项目的财务评价是项目投资分析的核心内容［1］，具有重要的实际应用价值与理论价值。关于房地产投资项目财务评价模型及其理论问题，已有文献进行了大量有益的探索。诸如因子分析法(徐尚友，郑垂勇，2003)［2］、层次分析法 (牛建华，2006)［3］、成本费用分析与风险分析方法 (丁玉华，2008)［4］、实期权理论 (高晓薇，2008)［5］、现金流量法 (王风明，2009)［6］、灰色关联度分析法 (陈兵，2010)［7］等大量方法与理论已经引入了房地产投资项目的财务评价过程中。这些方法各有优劣，各有其适用环境。

但是，笔者发现上述文献及其涉及的评价方法与理论，都是基于财务状况绝对能力的评价，而没有进行效率性评价。事实上，绝对能力与效率是有差别的。换言之，财务状况好，并不意味着投入产出的效率高，状况好的原因可能在于大量的投入引起相对多的产出。对投资项目进行财务评价，既要评价其绝对能力，也要评价其相对效率。因为企业的经济资源是稀缺的，在资源受到约束的情况下，要十分关注投资项目的投入产出效率。因此，对项目投资进行效率评价是十分必要的。

基于此，笔者引入DEA法，应用C2R模型和C2GS2模型来分别评价房地产项目投资的规模效率和技术效率，并且分析各种投入与产出要素是否存在“冗余”或者“不足”现象，从而为企业提供更具现实意义的决策参考。