□文/张保柱 应 泺

一、引言

2009年以来，我国市场上炒地风气严重，部分城市房价上涨过快，整个房地产市场发展处于不稳定状态。财政部等中央五部门为了规范土地市场，控制房价过度上涨，在2009年底出台了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，即规定土地首付款比例上升至50%的政策，但是这一政策的实际影响不是很理想。因此，2010年中央政府又出台了国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国 11条”）、国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（“国19条”）等政策。本文将从博弈视角分析中央、地方政府和开发商在这些调控政策出台后的策略选择，并在此基础上提出建议。

二、博弈模型的建立

（一）模型组成要素。本文运用博弈扩展式形式分析中央、地方政府和开发商在面对一系列宏观调控政策时的博弈（以土地首付比例上升为基础），本模型主要由以下方面组成:

1、参与人集合。以 N=｛0、1、2、3｝表示，这里参与人0表示“自然”，即对博弈无具体作用，参与人1、2、3分别表示中央政府、地方政府和开发商。

2、事件顺序。这是一个定义在结点集K上的某种二元关系R，R包含了适用于这些事件的优先标准。设X1、X2分别表示中央政府放宽实施政策和严格实施政策；由于 X2存在，导致 Y21、Y22可能存在（Y21、Y22分别指地方政府放宽实施政策和严格实施政策）；由于Y21存在，导致Z211存在（Z211表示开发商继续圈地），由于Y22的存在，导致 Z221、Z222存在（Z221、Z222分别表示开发商选择以变相开发高档楼盘为主的策略和以开发中低档楼盘为主的策略）。于是就有 X2RY21RZ211，X2RY22RZ221，X2RY22RZ222。

3、行动顺序。在中间结点标出参与人i∈N，表示在该点参与人i作出的决定。

4、收益。终点结z∈Z，具有与之相连的实向量∏（Z），表示在该博弈中每一个参与人获得的收益。在博弈中，设自变量L表示土地首付比例，列出各方的收益函数:

对于中央政府，本模型选取土地供求平衡、房地产价格稳定、开发商总体素质提高为收益点。假设中央政府的收益函数为:S1i=a1m1L-b1（-n1L）+c1g1L。其中，m1L、n1L、g1L分别表示全社会土地供求平衡、普通商品房的房价同比向上变动幅度、开发商的总体素质，a1、b1、c1（均非负数）分别表示因变量S1i的三个影响因素能直接相加的折算系数。假设上述收益函数的理由是:①提高L会使部分开发商因资金能力不足而退出市场，土地需求就会有所减少，供不应求的现状就会有所改变，这符合中央政府调控意图，即m1L、S1i均随L同向变化；②提高L和“国11条”、“国19条”等的实施会使幸存下来的开发商可用的开发资金大幅减少，即只能开发中小型的普通商品房，市场上中小户型比例就会有所上升，其价格上涨速度就会逐渐放缓甚至下降，中央政府的收益就会增大，即n1L随L反向变化，S1i随n1L反向变化；③提高L将会使部分实力弱、素质低的企业被淘汰，整个行业里的企业总体素质就会变高，中央政府的收益就会增大，即g1L、S1i均随L同向变化。

对于地方政府来说，本模型选取地方土地供求平衡、房价稳定、地区房地产企业素质提高、财政收入稳定为收益点。假设地方政府的收益函数为:S2i=a2m2L-b2（-n2L）+c2g2L。其中，m2L、n2L、g2L 分别表示地方土地供求平衡、地方普通商品房价格同比向上变动幅度、地方房地产企业素质，a2、b2、c2的含义分别与 a1、b1、c1相同。假设上述收益函数的理由是:①类似对中央政府收益函数的上述分析，提高L会使m2L、S2i均随L同向变化；②类似对中央政府收益函数的上述分析，实施提高L等政策会使n2L随L反向变化，S2i随n2L反向变化；③类似对中央政府收益函数的上述分析，提高L会使g2L、S2i均随L同向变化。

对于幸存的开发商来说，在本模型中企业可用于开发的资金、竞争对手的数量等是其关注重点。假设开发商收益函数:S3i=-a3iL-b3（-jL）-c3kL。其中，iL、jL、kL分别表示可用于开发的流动资金、竞争对手的数量、楼盘开发周期，a3、b3、c3的含义分别与 a1、b1、c1相同，假设上述收益函数的理由是:①提高L将会使开发商可用于开发的资金减少，即iL随L反向变化，且在“国19条”规定下，会使幸存下来的开发商一次性开发规模缩小其收益就会降低，即S3i会随iL正向变化；②提高L将会使开发商优胜劣汰，但幸存下的开发商的竞争对手数量就会减少（即jL随L反向变化），这会使该开发商在市场中的份额、收益相对增加，即S3i随jL反向变化；③提高L并实施“国11条”、“国19条”等，幸存下来的开发商快速回笼资金的需求就会扩大，项目的开发周期就需要缩短（即kL会随L反向变化），开发商一次性开发大规模项目的可能性就会减小，收益降低，即S3i随kL同向变化。

（二）博弈扩展模型的建立。假设所有参与人都是理性的，即严格追求自身利益的最大化。于是得到博弈模型图1、图2。（图 1、图 2）

图1 首付比例提高后各方简易博弈模型

如图所示，本模型中参与者1的策略为 xi∈Xi=（x1，x2）=（放宽实施，严格实施），参与者 2 的策略为 y2i∈Y2i=（Y21，Y22）=（放宽实施，严格实施），参与者3的策略为 z2ij∈Z2ij=（Z211，Z221，Z222）=（圈地、以变相开发高档楼盘为主、以开发中低档楼盘为主）。

三、博弈分析

（一）博弈第一阶段分析。在这个博弈模型的第一阶段中央政府策略为xi∈Xi=（x1，x2）=（放宽实施，严格实施），收益函数为 S1i=a1m1L-b1（-n1L）+c1g1L。

当xi=x1=放宽实施时，假定中央政府通知各地暂缓实施《进一步加强土地出让收支管理的通知》等相关调控政策，或又做出允许地方适度变通执行这些通知的补充性说明。这时作为理性人的地方政府为追求自身利益的最大化，必将通过增加土地出让金收入来弥补近年金融危机影响其他行业税收下降带来的损失，且中央政府选择x1（放宽实施）的策略，于是地方政府会大胆放宽政策。而作为理性人的开发商为追求自身利益必会继续大肆圈地。这样，地价、房价就会继续上涨，中低收入者会更买不起住房，社会稳定就会受到威胁。所以，当中央政府选择xi=x1=放宽实施时，博弈会马上结束，中央政府的收益函数中各项均为负值，即s11<0。

既然博弈第一阶段的结果分析表明当xi=x1时将使中央政府和整个社会遭受损失，那么中央政府就会选择xi=x2=严格实施的策略。于是，博弈进入第二阶段。

（二）博弈第二阶段分析。在这个博弈模型的第二阶段中，中央政府要求地方政府严格执行《进一步加强土地出让收支管理的通知》和上述的后续政策，地方政府的策略选择空间为 y2i∈Y2i=（y21，y22）=（放宽实施，严格实施）。

当y2i=y21=放宽实施时，会有博弈第一阶段时的结果，唯一的区别是地方政府要时刻担心中央政府的稽查和追究。所以s22

当y2i=y22=严格实施时，即地方政府严格实施政策，这时至少在一定程度上能有效地降温土地市场，减少开发商大肆圈地，抬高地价的现象。所以s13>s12=s11，s23>s22>s21。

既然博弈第二阶段的结果分析表明当y2i=y22时能使整个社会获得的收益比y2i=y21时要大，地方政府就将选择y2i=y22=严格实施的策略。于是，博弈进入第三阶段。

图2 首付比例提高后各方具体博弈图

（三）博弈第三阶段分析。在这个博弈模型的第三阶段中，中央政府和地方政府严格执行《进一步加强土地出让收支管理的通知》和上述的后续政策。此时，开发商策略选择空间为 z22j∈Z2ij=（z221，z222）=（以变相开发高档楼盘为主，以开发中低档楼盘为主）。

当Z2ij=z221=以变相开发高档楼盘为主时，虽然“国19条”中规定要确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房的建房用地不低于所有住房建设用地供应总量的70%，但是由于国家对自住型中小套型商品房没有明确的定义，所以开发商可以变相地开发高档住宅，这就会使得市场上中低档楼盘房源比例实际没有提高，其价格就很难有下降的趋势，当然此时中低收入者仍会买不起房子，社会和谐会遭受破坏。对社会的消极影响意味着中央收益的损失，中央政府将进一步要求严格实施政策，直到这种消极影响消除。

当Z2ij=z222=以开发中低档楼盘为主时，会使得市场上中低档楼盘房源比例变大，那么其价格上涨速度就会有所放慢或下降，更多中、低收入者就能实现“居者有其屋”的梦想。

因此，本博弈模型中的均衡策略为｛中央政府，地方政府，开发商｝=｛x2，y22，z222｝=｛严格实施政策，严格实施政策，以开发中低档楼盘为主｝。

四、结论

（一）模型风险应对。通过上述分析，本模型中存在均衡策略能有效地控制圈地、房价高的现状。但这个均衡策略仍存在一定的风险，需政府及相关部门采取适当的配套措施。

首先，从政府保证均衡策略实施的角度分析。中央政府必须加强对地方政府的监督，地方政府自身应奉行可持续发展的战略，还应改变地方政府、房地产企业、银行利益链环环相扣的现状，且可考虑切断地方政府对土地的过度依赖，在严格保护耕地与国家掌握城市土地所有权的前提下，试着把土地交易交给专业公司进行处置，政府回归到监督者的角色。

其次，从开发商保证均衡策略实施的角度分析。由于政府至今没有对自住性中小套型商品房等概念下明确的定义，且“国19条”中规定禁止提供别墅用地，这就使得高档住宅将会越来越稀缺，所以本模型中有实力的开发商可能会选择以变相开发高档住宅为主的策略。因此，建设部等部门可以出台自住性中小套型商品房的概念标准，严格限制开发商变相开发高档住宅；而政府拍卖的土地应严格规定其容积率、建筑密度和具体套型面积及比例。

（二）建议

首先，从供需角度分析。据国家统计局的数据显示，全国范围内房地产市场存在人们对住房的需求大大超过市场供给的现象，在这种严重供不应求的情况下，国家单从抑制需求方面控制房价是不够的，而需要增大普通住宅土地、保障性住房的供给。

其次，从土地出让方式角度分析。在现行土地出让制度中使用最多的是拍卖方式，这种方式简便，但易抬高地价。政府可以探索一种更好的土地出让制度，在确定土地出让最低价的基础上，将开发商拟建项目的具体数据考虑进去，如拟建项目的建设周期、中小户型的比例、客户人群定位、房价定位区间等。

最后，为了实现“居者有其屋”的理想，可以尽快制定《住房保障法》，使现行的住房保障制度具有法律保障。保障性住房供给不足及分配不公的现象从法律上得到重视，确确实实地分流住房需求、平抑房价。

但有些问题仍然值得深思，近期出台的一系列房地产调控政策，无疑使开发商拿地条件更复杂，难度更大，成本更高，但这会不会恰恰也成了开发商提高房价的理由呢？在信贷方面，虽然近期银行对首次、多次购房和首付比例房贷利率都有所收紧，但对开发商的贷款额度却未有明显规定，那么即使在“国19条”等严格实行的情况下是否开发商仍可以通过向银行借款取得土地呢？

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