丁学良

政府垄断是最有可能造成房价居高不下的。这不仅在俄罗斯，在香港也同样得到验证。

我最近几年也想在喜欢的地方买房，所以这里不从理论，而从消费的角度来谈谈房价问题。有人说，中国房价高居不下，是因为东南沿海的土地太紧张，人口太多。这个解释有一定道理，但并不全面。

我去年10月份到俄罗斯远东的一个重要城市考察，我们的翻译也曾经在北京和海南工作。他带我们去看他在俄罗斯的房子，3层楼，70多平方米，楼龄大概有7～8年，但是价格一点都不便宜。俄罗斯的土地超级丰富，一个城市就四五万人口，到处都能看到空地。但问题在于这些空地不能随便盖房子，因为土地是政府所有。

因此，无论土地资源多么丰富，人口多么稀少，如果政府是城镇土地的唯一地主，房价很难低得下来。政府垄断是最有可能造成房价居高不下的。这不仅在俄罗斯，在香港也同样得到验证。香港拥有自由度几乎最高的市场经济，唯有土地审批权掌握在政府手里，香港房价处于全世界最高的水平。把俄罗斯和香港放在一起，它们在许多方面，比如人口密度、土地资源、富有程度、经济成熟程度等都不一样，但共同点是土地为政府一家所有。

在中国，人们提出各种办法治理高房价，但是一招是解决不了高房价问题的，需要很多招。

第一招就是城镇土地，包括城镇周围的土地应当降低政府垄断程度。这个问题要首先解决。另外，如果赋予大中城市周边的小产权房产权，让它们进入市场交易，房价也能马上降下来一大截。这第一招是影响面积最大，也是影响房价幅度最大的，如果这招不能实行，其他招数都是边缘化的。

第二，即使土地垄断的问题完全解决，也难以保证房价一定降下来。现在全球范围内大部分经济体都是流动资金过分充足，而资金跨越国境边境流动的渠道越来越多，除非把门关起来，否则都很难阻挡境外资金进入把房价炒高。我在澳大利亚工作时，到3个城市看过房子，悉尼、堪培拉，还有悉尼和堪培拉之间的一个小城市。小城市非常漂亮，带有北欧风情，靠近大海，拥有大片森林，气候宜人。我去看房子的时候是1997年年底，我当时问房价，当地人说房价已经炒得很高了，价格本地人已难以承受。这是由于上世纪90年代末，很多外国人，如日本、北欧等，都热衷于在澳大利亚买房，使得大量流动资金涌进澳大利亚。等到去年，以为金融危机后房价会下跌，澳大利亚的朋友又去那里帮我问了房价，80～120平方米的公寓，还要65万～85万澳元(澳元兑人民币汇率约为1：6.6)。澳大利亚的土地资源是很丰富的，而且政府垄断土地资源的程度是很低的，但由于投机性的购房者太多，房价还是非常高。所以解决房价问题的第二招就是限制非本地的居民进来炒房，影响当地居民的真正住房需求。但这个限制不是目前流行的“限购”，而是采用对投机性住房加重税收的手段。

第三，看看富裕国家，有多少人毕业一两年就买房?大部分经济较发达的國家，人们第一次买房，都在进入劳工市场以后的8～12年，大概在35～40岁之间。这时候可能积累了一点资金、银行贷款有信用历史，或者已结婚成家，买房就比较轻松了。但在这之前的10几年，就要解决租房的问题。我居住过的国家，无论在美国、澳大利亚还是德国，租房市场都很发达。买房与租房很不一样，无论是一个城市还是一个地区，房地产的泡沫可能在长时间内都是很大的，但买房的价格高，租房的价格不一定很高，两者并不完全挂钩。所以，租房市场就是第三招。这对中国来说十分实际，在大中城市，很多人参加工作的头几年，无论是工资还是工作的稳定性，都不足以支撑买房，因此应该尽快建立一个灵活、公平的租房市场。中国完全有条件发展这一块，现在很多人拥有二套房三套房，有些地方的住房空置率达到50％以上，这些房子应该进入租房市场。

第四招是多建保障房和廉租房。最具代表性的是香港，香港的房价太高，低收入者难以承受，因此在上世纪六七十年代，他们出来游行抗议。这使得当时的港英政府认识到，香港社会要保持稳定，最重要的是让最穷困的那部分人有地方住，所以建设了大批公租房。这对内地也是有现实意义的，内地大城市也有所谓蜗居和住地下室的蚁民。而政府建保障房和廉租房，目的就是解决大城市中家庭收入最低的部分人的住房问题。这部分人的先决条件是城市居民，这是公平的，公租房相当于本地政府的福利，如果不是这个城市的纳税人，就不应当享受这种福利。另外，保障房和廉租房如何分配，应当建立一套评分机制。但要注意，这套机制也是最容易被滥用的。因此，评分机制必须是科学和透明的，比如家庭收入、税收、分数等都要张榜公布。

这四招如果能在不太长的时间内，在大中城市推出，房价过高的问题，不能说完全解决，但也能解决一大半。