□ 唐 飞

我国允许地方发行企业债融资建保障房。图/C F P

今年，全国要完成新开工建设保障性住房1000万套，需要资金1.3万亿元至1.4万亿元。

我们来做个简单的计算，减去中央政府财政预算划拨资金1000多亿；减去中央要求地方政府拿出的土地出让净收入的10%，以去年全国土地出让收入2.7万亿元计算，大约2700万亿元；再减去公积金增值收益大约3000亿元，得出结果，建设保障房的资金仍存在8000万亿元的缺口，占投资总额的近60%。

这8000多万亿元从何而来？根据住房和城乡建设部的部署，要“通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集”。可是到底谁来投入？如何筹集？除了依靠传统的银行信贷支持外，各地有哪些有效途径和创新方式呢？

企业债券为保障房“输血”

在发行国债和地方债的背景下，6月27日，国家发改委发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金，但明确要求，所募集的资金必须优先用于保障性住房建设。也就是说，只有满足了当地的保障房建设需要，投融资平台公司才能发行企业债券用于当地其它项目的建设。

“新政”激发了房产企业的投资热情，一石激起千层浪，各地房地产企业纷纷启动了以保障房为名的发债申请。

6月底，北京住总集团、北京首开集团和北京金隅集团3家地产巨鳄都在申请发行保障性住房专项企业债券。

7月1日，河北省邯郸城投发行10亿元7年期企业债券，用于一个地产项目和12条道路项目建设。

7月5日，浙江省嘉兴市社会发展投资集团发布公告，发行18亿元公司债券用于余新安置房建设等。

除此之外，江苏省镇江市交通投资建设发展公司在“新政”出台后立即更换了募投项目，装入保障房项目做成保障房企业债券，计划募集20亿元，其中12亿元用于保障房项目。

由此看来，下半年还将会有一大批平台公司的保障房企业债券陆续出炉。作为破解保障房建设资金瓶颈的探索之道，发行企业债无疑可以促进保障房快速推进，减轻地方政府在保障房建设方面的压力，激发开发商投身保障房的积极性，更有利于吸纳民间资本。

保险金向保障房伸“援手”

保险金资金池相当充足，同时，其投资利率一般是银行同期贷款基准利率的8.5至9折，与银行贷款相比具有明显的成本优势。保险资金注入保障房建设，是拓宽保障房建设资金来源的一个新的突破点。

今年3月，太平洋保险集团旗下太平洋资产管理公司宣布发起设立“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”，募集40亿元资金，用于上海地产集团在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。

不过，保险专家郝演苏认为，险资进入保障房市场仍然只是个案。截至目前，保险资金投资保障房的具体操作意见仍未出炉，上述个案仍属于“一事一批”范围。各地众多保障房项目倚重险资融资的可能性不大。

公积金试水保障房

2009年，安徽省淮南市启动了棚户区改造工程。改造完成后，可使3万多个职工家庭实现住有所居。2010年8月，淮南市被住房城乡建设部列为利用住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的28个城市之一，该项目也被确定为试点项目。

为筹集资金，该项目申请了住房公积金贷款16.7亿元，经过项目调查、受托银行评价、公积金中心评审、财政局审核、管委会审议、市政府审批、住建部核准等七个环节，最终确定首批贷款发放额度为1.1亿元，期限3年。

同样作为公积金贷款试点城市，辽宁省大连市住房公积金管理中心为泡崖C区经济适用住房项目发放贷款3亿元，使得其单平价格低于周边商品房价格千元左右，2000户职工群众直接受益。

BT模式吸引民间资金

8月5日，云南省昆明市官渡区方旺片区占地105.2亩的一期保障性住房，16栋住宅全部封顶断水，这意味着6086户家庭的住房问题即将解决。

有数据显示，从2005年至2009年，官渡区建设的廉租房不过千套。然而，仅2010年一年，保障房工程量便几近前四年工程量总和的两倍。有如此惊人的速度，都要归功于BT模式。

BT就是Build（建设）和Transfer（转让）两个英文单词的缩写，BT模式也被称为回购模式，是一种融资模式。即政府把基础设施的投资建设任务交给社会资本，社会资本完成基础设施建设后，再由政府出资分期付款和利用补偿措施等方式完成对基础设施的收购。

事实上，作为一种成熟的市场运作模式，BT模式已被广泛运用于城市基础设施建设项目，尤其是公益性基础设施建设，取得了非常好的效果。2003年，重庆华村嘉陵江大桥由重庆路桥股份公司承建，工程投资25.5亿元；2008年，云南昆明市城投公司分别与侨江集团和中铁建股份有限公司签署东南二环BT建设回购移交协议，融资56亿元。

然而，BT模式用于保障房建设尚属首次。据了解，从2006年初，官渡区开展了低保户的住房状况调查，同时启动廉租住房的建设，拟在昆明市官渡区方旺片区大羊村建设廉租住房项目。经过细致的现场调查、数据采集、分析论证，最终确立项目。项目确立后，先后完成项目建议书、可行性研究、筹划报批、征地拆迁、失地农民安置等工作。

前期工作准备就绪后，官渡区政府开始寻找合适的BT合作企业。这对整个项目的运行至关重要。很多企业不愿意投资保障房领域，认为这个领域投资回报率太低。政府控制利润率，尤其是公租房、廉租房不能卖，需要通过长期租金收益收回投资，占压企业资金，企业无法控制风险。针对这一问题，官渡区住房和城乡建设局副局长宗强介绍说：“在BT模式的保障性住房项目中，企业的利润是提前进行约定的。”

宗强表示，在选择合作企业的时候，区政府的标准也很明确，就是选择资质高、实力强、信誉好的大型国有企业。招标书中明确要求，合作企业应“具备注册资本不少于5000万元且投融资能力满足本项目需要”，同时还要具备较强的社会责任感，不单纯以盈利衡量收入。因为建设保障房，社会效益同样是其追求的目标。

经过严格、缜密的筛选，官渡区政府最终选定云南省城投公司旗下的子公司——昆明未来城开发有限公司为合作方，签订BT合作协议，约定该公司全额出资负责项目建设，企业利润在3%以内。竣工后，政府分4年回购。

对于政府而言，将保障房项目授权给有一定融资能力的企业完成，可有效解决资金短缺的难题，同时节省了设计、多次招标等环节，缩短了项目工期。而对企业而言，保障房是一种新的投资渠道，可以利用其现有资源，大量吸纳民间资本；又因其最终债务人是政府，投资风险也较小。二者结合就能更好地利用市场资源 ，扩大社会参与，较好地解决建设资金、进度、质量管理等问题。

除上述外，保障性住房投资基金、房地产投资信托基金、地方融资平台、社保基金、政策性银行贷款等多种融资渠道均已畅通。目前，解决保障房资金问题关键在于政府推动。各地政府只要根据自身实际情况，积极探索创新适合自己的融资模式，充分发挥主导作用，形成企业、金融机构、社会多方参与的投融资格局，保障性住房的资金问题将不再是大问题。