谷 文

要说老百姓最关心的事情，无非两条：安居与乐业。重庆公租房的出现，无疑令房奴和准房奴欣喜不已。“重庆模式”一旦成形，或许可以成为未来大城市中低收入人群的首选。在百度上搜索“重庆公租房”，可以找到1,900,000个网页，可见老百姓对拥有一个安定住房的迫切心情。而重庆市长黄奇帆“公租房永远姓公”的表态，又让许多人心中的举棋不定变成了期盼。

那么，重庆公租房建设的资金从何来，又到何处去?就成为人们关注的下一个焦点。

公租房永远姓公

重庆3年将建设3000万平方米的公租房，有开发商也想在这块蛋糕上切一块。不过，在重庆市公共租赁房管理局挂牌仪式上，市长黄奇帆明确指出，公租房永远姓“公”，由政府建设和管理，不用开发商参与。明初，两江新区首个公租房项目将正式启动，该项目面积达46万平方米。

这只是重庆庞大公租房计划的一部分。今年年初以来，重庆推出将城市住房体系从商品化、市场化的单轨制体系转化为双轨制的改革。即30％～40％的城市居民由保障房解决住房问题。按照规划，公租房的建设体系于今年上半年启动，全市6个公租房楼盘开工，总规模750万平方米，加上区县部分，全年的开工量超过1000多万平方米。据称，到2012年，主城区要建成公租房2000万平方米，全市建成3000万平方米。

如此巨量的建设规模，对重庆公租房融资是个挑战，也是许多地方政府对公租房望而却步的重要原因。根据重庆市长黄奇帆算的大账，建设2000万平方米公租房，政府投入土地成本500亿元，公租房土建成本500亿。后500亿，政府资金投入200亿，需市场融资约300亿。

开发商是否可以参加公租房的建设?黄奇帆说，公租房永远姓公，用不着任何私人老板来介入。黄奇帆称，中国香港、新加坡也有公租房。在这两个地方，也活跃着不少房产商和私人老板，也在积极开发项目。不过政府都没有利用房产商的资金来建造公租房。在公租房的建设上，是政府主导。如果私人开发商来建设公租房，那产权归谁呢?现在房子不好卖，造房子后租个5年，5年后价格翻两番又把它当商品房卖出，这是一笔糊涂账。

多渠道融资

公租房建设资金从何而来?黄奇帆称，“建设公租房除了政府投入，也可以利用社会融资平台。公租房有租金收益，是能平衡的。我们可以跟银行贷款，可以信托，可以发债券，可以跟保险公司融资，也可以跟社保基金融资。”

由于重庆坚持公租房产权公有，并考虑到民营企业介入可能带来产权、利润要求等方面的麻烦，主城的公租房建设，确定由重庆国资八大集团的地产集团和城投集团承担。两个集团均在最近成立专门的公租房建设公司。

地产集团目前承建了总面积60万平方米的3个公租房项目。全部项目投资规模为120亿。具体比例上，由财政注入20％，约24个亿，作为项目资本金。其余96亿，则由公司融资解决。银行是主要融资渠道。地产集团已与工商银行、交通银行和华夏银行签订协议贷款为10年期的中长期贷款53.8亿元的贷款合同。因为公租房贷款没有风险，有稳定的租金来源，所以商业银行给地产商的贷款利率下浮了10％。此外，重庆公租房与廉租房合一，公租房项目可享受中央地方财政补贴共计11.2亿。

记者通过电话采访了解到，8月25日，重庆财政发布消息称，国家已批准重庆用公积金贷款支持主城区6个公租房项目的建设，预计共有30亿元公积金贷款会投入此项目。地产和城投集团各获得15亿的份额。据称现在已筹资80亿，与国开行、部分中小银行也在接洽当中。不过，仍需开拓融资渠道才可持续开展后继的公租房建设。重庆地方财政收入去年才1100亿，民生支出项目很多，不可能大量投入公租房。

7月1日，重庆市政府颁布《公共租赁住房管理暂行办法》规定，除了中央安排的专项资金和财政年度预算安排资金，公租房建设资金来源渠道还包括土地出让收益的5％，银行、非银行金融机构和公积金贷款，以及发行债券。发行企业债是城投和城产建公租房未来的融资渠道之-。不过发行企业债要求公司成立满三年，对利润也规定，现两个公租房专业公司才刚成立，还不符合发债要求。

另一个可能的渠道，除公积金外，是利用社保基金和保险资金。据当地媒体披露，中国社保基金理事会理事长戴相龙将赴重庆考察公租房项目。重庆市国资委人士透露，作为对重庆公租房试点的支持，高层可能会批准社保基金进入。在保险资金这块，已有大型保险公司也已经与重庆方面进行了初步商谈。法律虽允许保险公司投资不动产，但能否参与公租房尚没有界定。保险资金以何种方式参与、投入的模式，也没明确规定，所以有一定风险。另外政府方面能多大程度让利，也是保险公司投入前谨慎考虑的问题。

重庆目前努力开拓的另一个渠道是房地产投资信托基金(REITs)。地产集团透露，此前曾与招商证券商谈建立股权型的房地产投资信托基金事宜。但这类金融产品需以房屋产权作为贷品，而与公租房产权本身不能转让，也不能以市价销售有矛盾，因此双方协商暂无结果。

据重庆市国资委官员透露，国资委正在牵头做方案，向国家申请房地产投资信托基金试点。如果这些融资渠道能够打开，可大大减轻公租房的融资成本，否则依靠银行贷款，成本仍然偏高，且不可持续。

可持续发展之路

一旦融资成功，公租房的未来重点，就在于如何堵上资金缺口。

黄奇帆在对外宣传中表示：“我们造3000万平方米，投入了700亿，700亿的银行利息以5％来计，应该是35亿。在资金投入中，有一部分是政府投入。除此之外的利息支出一年是二十几个亿。3000万平方米有60万套，年租金收益有三四十亿，应该说现金是平衡的，不会有坏账。”

但初始投入资金，仍是很大一笔负债。它最终要通过公租房的出售。

重庆在制定公租房方案时，关于公租房是否出售，曾有争议。但7月1日颁布的《公租房管理暂行办法》，规定居住满5年后，公租房可以向特定对象出售，只是其转让时，仍由公租房管理局回购。这是考虑到全部依靠地产，城投集团内部消化，不足以偿还本金。因为公租房本身没有利润。根据重庆的规定，5年后，公租房可向特定对象出售，销售价格，按当时的市场成本价，包括政府投入税费，但不计利润。这背后的逻辑是，房屋价格在增值，5年后的建设成本价，肯定比现在要高。因此以房养房可以实现。

黄奇帆曾经有这样的表述，地产集团如果拿了一千亿建了公租房，可能一千亿是负债，或者说是一千亿资金变成了房产，长远来说，十年以后，与商品房一样，公租房房价也会上涨，不讲翻番，涨50％，也不会成坏账。这就像一千亿买了黄金，黄金总归保值的，公租房如果这样良性操作，本身可以循环运转。

如果要保值甚至增值，其硬性规定在于房价的上涨，风险在于房地产价格下跌。这与政府建公租房的初衷有背离。在财力有限的情况下，这样的尝试有其合理性，但其他地区在学习甚至复制“重庆模式”的时候必然要考虑其他的资金平衡方式，不可能把所有的砝码押在预期的房价上涨上。