房地产企业成本控制探讨

2010-10-09常州市双源房地产开发有限公司仇萍

财经界(学术版) 2010年12期

常州市双源房地产开发有限公司仇萍

房地产企业成本控制探讨

常州市双源房地产开发有限公司仇萍

经过多年的发展，房地产企业已经成为我国国民经济的支柱产业。总体上看我国的房地产企业取得了很大的发展，但是工程成本浪费现象比较突出，成本控制水平相对较低等，这些因素严重限制了房地产企业的持续性发展。在面对竞争全球化，激烈化的今天，怎样才能降低成本，提高经济效益，是房地产企业生存发展的关键问题。

一、房地产企业成本控制的现状

现阶段我国的房地产企业虽然取得了很大发展，但是依然面临许多问题需要解决。现阶段我国房地产开发企业成本控制的现状主要表现在：

第一，企业没有建立系统的成本控制体系。我国企业长期以来实行的是事前计划价格，事后重点核算的成本管理方式，由于房地产行业的特殊性，其核算方法采用的是目标成本核算，目标成本是房地产开发商经过对市场进行预测，确定价格销售，在保证期望利润的前提下，对成本目标事先进行规定，并且规定的成本目标是成本的最高限额。从这可以看出以前房地产企业的成本控制主要依据是签订的合同，而不能在开发项目的过程中进行全面的成本控制。同时房地产企业的开发涉及到项目的策划准备，设计定型，项目施工，项目竣工这四个方面周期比较长，造成企业的成本管理和实际脱节，不能对成本进行全面控制。

第三，项目设计阶段缺乏严格成本控制。企业的投资计划明确以后，工程项目进入设计定型阶段，项目设计阶段是工程进行成本控制的源头，是把经济和技术有机结合的一个过程。有效的成本控制必须在图纸设计得到严密全面的反应，但是我国现状是很多工程设计单位在经济和设计方面的分析不够深入，在对图纸设计阶段表现出轻经济重技术，图纸设计人员只关心工程的质量，对工程的经济造价并不关心。此外，项目的图纸设计质量并不是很高，经常会出现工程量的漏算和错算现象，造成了工程项目的造价增高，以至于不能保证招投标工作的质量，从而对成本控制无法完成。

第四，监理制度没有严格遵守。许多房地产开发商为了节省工程成本只挂在一家监理单位，对业主代表聘请的不是专业的监理工程师，而是几个工程师代表，这种做法既符合国家的相关规定，也节省了工程的监理费用。工程监理并不是专业的监理人员，在实际的工程施工中，仅依靠业主代表进行管理，工程项目是很危险的。

第五，对合同管理不够注重。在现实的房地产开发项目中，很多开发商和承包开发商签订的合同没有依据标准的合同文本，提款不够详细，严谨，造成了相关费用和工程造价存在很大争议，在工程施工过程中施工单位会找寻各种理由增加工程费用，造成双方争执现象普遍发生，影响了工程进度。

二、房地产企业成本控制的措施

对房地产企业进行有效的成本控制是保证其健康发展的重要措施，针对现在房地产企业不容乐观的成本控制措施，笔者对房地产成本控制措施提出了自己的看法。

第一，加强企业成本控制理念。企业要加强成本控制理念，使全体员工人员认识到成本控制的重要性，并对企业员工进行成本控制的相关培训，特别是企业领导更应该明确成本控制的重要性。只有企业的全体员工都意识到了成本控制的重要性，才会在工作中自觉的进行成本控制，企业控制更能达到目标。

第二，建立健全成本控制体系。成本控制涉及的环节较多，范围较广是房地产企业和其它企业成本控制不同的一面，其并不单单是财务部门的事情，而是企业内部各部门之间的协调和配合，这是一个需要综合考虑，统一由领导决策和计划，各部门共同执行的工作。

第三，推行设计监理制度。我国建筑行业的主观部门现在还没有制定出台设计建立机制。建筑的方案和消防设计等是有各部门分开审查，内部缺少必要的沟通机制，对于价格控制极为不利。建设建立制度在我国虽然已经推行许久，但是现在仍然没有执行设计监理工作。推行设计监理制度，让监理人员从项目设计阶段就参与进去，协助工程开发商人员对项目进行考察，调研等工作，并参与到项目的可行性论证，提出自己对项目的合理的建议。此外，监理工程师应该对图纸的设计和会审过程中出现的问题提出合理的修改意见，以防设计图纸返工现象发生，造成不必要的浪费。实行设计监理制度，让监理工程师参与到项目设计阶段可以减少或避免出现设计缺陷，提高设计的整体质量，有效的控制工程项目的成本，实现工程的成本控制。

第四，房地产资金成本要合理降低。房地产企业的一大特点就是资金密集，但是自有资金比例相对较少，其主要资金来源是外部融资。房地产企业进行融资的途径有许多种，发行债券，融资租赁，银行贷款等等，拓宽融资渠道，不仅能够保持合理的资本结构，降低到资金成本，更重要的是能够募集到更多的资金。降低资金成本的另一个方式是缩短应收账款的回收期，房地产企业的应收账款主要是售房款，企业应该针对售房款建立严密的、有效的放宽回收策略，加快企业的资金回收，降低资金成本。

第五，企业内部要建立资金成本控制奖励机制。企业实施成本控制奖励机制能够调动成本控制责任人员和责任单位进行成本控制的积极性。企业要建立科学合理的成本控制制度，成本控制的约束和控制机制也包括在内。建立成本控制制度是从两个方面对成本进行控制的，第一是落实经济责任，把企业制定的成本控制指标进行细化分解，将个人利益和成本控制的完成情况进行关联。第二，奖励机制的实施，对企业分解个人的成本控制高质量完成的责任人给予相应的奖励，相反对于没有完成成本控制的责任人则必须有相应的惩罚。