通辽铁建房地产开发有限责任公司 张国志

论现代房地产企业项目成本控制与管理

通辽铁建房地产开发有限责任公司 张国志

本文简述了房地产项目开发成本的组成，并详细的分析了房地产企业成本控制的具体措施和企业财务费用的管理。

房地产企业 项目 成本控制

我国的房地产行业发展起步较晚，但房地产企业在基础设施的建设中发展飞速，随着我国经济的发展，房地产企业的投资也日益加大。同时，我国房地产企业的项目管理水平相对滞后，项目成本控制没有得到有效管理，造成房地产企业不能高速发展。怎样才能提高房地产项目的管理水平，把握项目的成本控制已成为企业发展的重要难题。笔者从自身工作经验出发，对现代房地产企业项目的成本控制与管理进行系统的分析和论述。

一、房地产项目开发成本的组成

我国的经济体制已转为市场经济，房地产项目也要遵循市场经济的规律，对于房地产项目来说要确保企业利润，首先就要做好房地产的开发成本。房地产项目的开发成本要依据商品房的价格来决定，实际操作过程中可以参照我国现行的工程造价来确定，即商品房的售价由施工成本、利润、税金、政府规定费用、住宅差费等组成。现阶段，我国的政府规定费用和税收费用都是由国家进行收缴的，开发企业不能把这部分的费用算做成本费用，而从减轻成本的角度来看，楼层差价、朝向差价、环境差价等也不能计算为项目开发成本。房地产开发项目的实际成本主要是以：土地占用费、工程费、房屋建筑安装工程费、配套设施费、公共设施费、管理费、销售费、财务费用等组成，这也是依据《我国房地产开发项目经济评价方法》的规定组成的。经笔者多年工作经验统计，房地产成本的构成比例如下：土地使用费约占30%，设计费约占6%，施工费约占40%，公共设施和配套设施费约占15%，管理费与销售费相对不稳定。

二、现代房地产企业成本控制的具体措施

2.1 土地的成本控制

我国房地产的开发企业一般都是通过投标的方式来得到土地的使用权，此类方式对土地使用较为灵活，但却加大了房地产企业之间的竞争。因此土地使费是房地产企业竞争的焦点，准确的评估土地使用权的价值有利于企业的经济效益和项目的成本控制，所以在土地使用权的竞争过程中，要准确的把握国家的政策性文件和土地使用权的价格，做好土地的价格评估报告。在土地的成本控制中要及时的了解土地所处的地理位置，并通过周边房屋的价格来完善土地数据的收集工作，最后精确的估算出土地价格和项目所发生的各种费用，为项目的整体成本控制打下基础。

2.2 设计阶段的成本控制

房地产项目设计阶段的成本控制主要是通过限额设计来进行建筑整体的成本控制。在设计过程中要充分的利用材料的价格、住房的建造价格、施工中的人工费用、所处地区的定额来计算出房屋每平方米的造价，然后依据测算价格来对房地产项目做出整体设计，并给出设计规模、设计理念、设计效果。这样可以把房地产项目的成本控制在设计阶段，避免因设计规模过大或施工成本过高，造成施工费用超出预算金额。

2.3 建设阶段的成本控制

目前我国的房地产项目由于轻视了成本控制而造成施工费用超预算的情况时有发生。针对此类问题房地产开发企业要加强施工过程中的成本管理，做好施工建设阶段的成本控制，力求做到成本控制利润。在建设阶段施工企业会遇到设计变更、天气因素、资金链断裂、施工人员不足等现象，这些因素都会影响到建筑工程竣工，近而增加企业的施工成本。所以，要对施工企业和人员加强管理，控制好施工工期和施工质量，以提高企业工作效率，减少运营成本。因而在日常材料的选择上、工人的调配上、施工的方法上都要加强管理。例如：材料选择上要以选择国家规范以内而价格成本较低的材料；工人工作时可以适当调整工种，加快施工进度、缩短工期；在施工的方法上应该寻找更好、更省时、效率更高的技术方案。

三、房地产企业的财务费用管理

房地产企业的财务费用具有多源性。企业开发过程中费用的来源比较广泛，但一般都是以贷款为主，而贷款利息就是项目成本控制的关键因素之一。随着房地产开发项目的周期延长，投资数额的加大，开发商不可能拿出全部的自有资金进行房地产开发，故需要直接或间接的融资，渠道有银行贷款、发行股票等，通过借贷筹集资金而支付利息即资金成本便成为开发成本的一个重要组成部分，因此如何还贷才能使利息最少、资金成本最低，就需要根据投资期限的长短及资金回收情况来选择合适的还款方式。财务费用还包括管理费用，这类费用一般约占总成本的百分之二，但由于外界多种因素，管理费用承逐年上升的趋势。在财务费用的管理上还要建立成本控制体系，这个体系需要有三方面的内容，首先是成本控制的流程与制度体系，包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系，分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行控制。其次，要建立成本控制的数据库,其中包含各个阶段的成本控制要点和成本数据积累，以为下一个项目的开发提供更好的经验帮助。最后是从公司的战略角度优化成本结构，控制成本所采取的措施、效果及其动态变化进行认真的对比分析,以确定项目总成本是节约还是超支，在此基础上,总结经验,找出超支的原因,探索减少投入、节约资金的途径。

[1]徐大图.工程建设投资控制[M].知识产权出版社，2000，10

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（责任编辑：祁彩云）

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