陆 英

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税为房地产开发企业税负中所占比重较大的税种，以下列示几种针对房地产企业的土地增值税筹划方法。

确定纳税起征点及定价

根据《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第十一条规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税。按这一规定，纳税人建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额带来的收益和放弃起征点的税收优惠所增加的税收负担两者的关系，避免增值额略高于起征点而造成税负大幅度增加，因此，企业可计算享受起征点税收优惠的转让收入的临界值，进行起征点的定价筹划。(注：以下纳税筹划时考虑的营业税税率为3％～5％，城市维护建设税税率为7％，教育费附加税率为3％，所得税税率为25％，其他税种暂不考虑。)

增加可扣除项目金额

1利息支出平衡点测算

《细则》对房地产开发企业中作为财务费用的利息支出有两种不同的列支方式：

第一种方式为凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％以内计算扣除；即允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额)×5％以内。……