天津市房地产市场管理中心 王介之

天津市土地学会 王明璋

关于“地王”

天津市房地产市场管理中心 王介之

天津市土地学会 王明璋

一、“地王”早已有之

所谓“地王”是指目前政府有偿出让一定使用年期一定用途国有土地使用权总地价或单位地价或楼面地价最高的地块。早在九十年代“地王”就已出现，不过地价没有现在这么高，这么引人关注。如1998年11月万科在深圳以2000万元拿下底价为400万元的深圳市中心区红岭中路东4 14 1平方米的住宅用地，楼面地价已达2600元/平方米，当时商品住宅售价不过3000元/平方米左右。2003年12月顺弛在“京地世纪”第一拍中拿下北京“地王”。顺弛还曾拿下苏州金鸡湖东地块，土地面积近10公顷，总地价27.2亿元，楼面地价达2000元/平方米。据有关报导顺弛在一年时间里曾拿下12个城市的“地王”。到2004年9月，顺弛购地资金就超过100亿元，对外宣称拥有800万平方米的土地储备（合8平方公里、相当于天津市和平区面积的4/5），是全国储地之王。2005年合生以5600元/平方米楼面地价拿下新江湾城D 1地块。到2007年6月绿城拿下新江湾城D 2地块时，楼面地价达到1.25万元/平方米。7月24日长沙新河三角洲出让土地面积785198.96平方米地块，被北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以9 2亿元天价拿下，其单位地价为11716元/平方米，楼面地价为2400元/平方米，在总地价上成为中国“地王”。到了2007年11月仁恒战胜绿城、华润和上海城建等，以总地价13.01亿元，楼面地价2万元/平方米拿下新江湾D 3地块。央企成都中泽置业以19.6亿元夺得北京“奥运村乡地块”，创造了北京单价最高的“地王”，其楼面地价达15217元/平方米。

到了2009年，正值世界经济受到美国次贷金融危机影响出现下滑时期，我国房地产业不但没有受到太大的影响，而且市场渐旺，异常火爆，房地产价格在上扬，土地价格在上涨，再创地价之最，新“地王”不断涌现。2009年4月28日大连高新区庙岭村红凌路两侧7宗地被大连金赛置地以37.48亿元拿下。5月3日深圳回龙埔平西路与爱心路交口处2宗捆绑地块以高出底价2.7亿元成交。5月21日广东佛山南挂2009—015号地块被万科以13.86亿元摘牌。5月26日南京浦口顶山街道定向河路东侧地块被南京平安电子以2.6亿元竞得。6月25日重庆鸿恩寺地块被保利地产以38.1亿元竞得。6月30日北京朝阳区广渠路15号地被中化方兴投资以40.6亿元拍到，楼面地价为1.6万元/平方米，使北京出现“五天三地王”局面。7月23日上海以总地价30.48亿元、杭州以20650元/平方米的单价创造了沪杭“一日两地王”的格局。9月10日上海长风6 B、7 C地块由中海地产以70.06亿元竞得。北京顺义后沙峪镇天竺开发区22号一宗居住用地，起拍价为14.1亿元，被沪市A股上市公司大龙地产以50.5亿元拿到。12月15日国企保利地产又以30.4亿元拍得北京朝阳区东风乡高阳井村用途为混合公建地块，楼面地价高达23506元/平方米，该项目建成后房屋售价在4万元/平方米以上，标志着北京五环内房价进入4万元时代。

“地王”的出现是土地资源价值和国有土地使用权价值的体现，是推行招拍挂方式出让国有土地使用权实行竞买的必然，是经济发展、城市建设发达到一定程度的标志，是经济增长及消费能力提高的一个历程，是土地经济发展到已占国民经济一定比例的新阶段。在某种意义上讲“地王”的出现对国民经济、对消费有一个提升和拉动作用。“地王”有积极的一面，更有问题的一面。

二、“地王”带来的问题

1、“地王”价格偏离价值。“地王”价格不但高，有的还畸高，比目前商品房售价都高，超出了常规，超出了价值，使价格与价值产生背离。特别是在世界经济出现衰退市场不景气的今天，我国房地产业却大发展，地价走势不断攀高，“地王”频频出现并被刷新，体现了我国社会主义制度和实行中国特色市场经济的优越性。但中国加入世贸组织后，中国经济是世界经济的一个重要组成部分，其发展受世界经济影响是显而易见的。最近，香港拍卖两块土地，预计价格109亿港币，实际104亿港元成交，竞买者都谨慎报价，投资商比国内购地者理性得多，相比之下，国内出现的“地王”有的真是不挨边。我们认为，我国“地王”的出现与发展带有中国特色，带有一定的盲目性、超前性、人为性，在某种意义上讲超出常规，令人堪忧。

2、“地王”干扰了物价。土地既是生产资料又是生活资料，作为不动产其价格受资源量、供求关系、购买力、位置、用途、年期等影响，地价不是孤立的，土地价格是社会整个商品价格的一个重要组成部分。在市场经济下，各种商品价格经过竞争后，趋于相对稳定状态，各种价格占一定比例，相互关联，相互影响，形成价格体系。物价与经济相连，与国民收入、与消费基金、与居民消费水平相关。土地使用制度改革以后，土地要计价，地价要进成本，地价过高会带动房地产及其与土地相关的产业产品价格的上涨，导致消费水平下降。如粮食、食油价格上涨会使与之相关的食品、餐饮、原料、饲料等一系列产品价格同时上涨一样。地价上涨对物价有一定的提升带动作用，地价凸涨，打破了价格体系中各种价格之间的平衡，会带来连锁反映。

3、“地王”直接导致房价抬高。商品房价格从大的方面讲是由房价和地价构成的，地价要进成本，地价上涨会导致房价上涨，但每次房价的上涨不一定是因地价上涨而引起的。地价上涨主要是由需求由购买力提高引起的。“地王”就不同了，“地王”的价格往往超出了一般地价水平，超越合理涨幅，带有超常性、突变性、跳跃性。房地产开发企业高价买到地块后，经过开发要获取利润，最终计入房屋售价中，从售房款中收回投资，必然会提高房价，如北京五环内“地王”预期售价要超过4万元/平方米，这将成为周围楼盘、特别是新楼盘、甚至是全市楼盘定价的一把标尺，对全国大城市房价也会造成影响。商品房涨价又会带动二手房涨价，引起一系列涨价，发展到一定阶段，如出现狂涨会使经济无序，使房地产市场崩溃。

4、对住房制度改革带来新影响。我国住房制度改革已进入一个新的探索与发展时期，政府出台了一系列政策办法，如建廉价房、廉租房、安居房、解困房、经济适用房等解决大多数特别是困难居民住房问题，使城市拆迁顺利进行，城市建设正常开展。“地王”的出现会带动整个地价的上涨，经济适用房这类住房用地也是通过有偿取得并使用的，其地价也要受到波及提高，导致经济适用房等价格提高，使居民更加买不起住房，引发老百姓意见，造成不安定。另一方面由房地产的不动产特性决定买涨不买落，又会引发对房地产的投资抢购，如2009年8月8日上海星河湾楼盘开盘，每平方米4万元，320多套房，一天就卖出264套，当天售房款40亿元。“地王”会造成房屋价格上涨，带动经济适用房价格提高，从而影响住房制度改革的推进速度。

5、带来金融风险。房地产开发企业的资金来源主要靠银行、靠贷款，在世界经济下滑大背景下，“地王”时期银行贷款尤为重要，房地产开发企业离不开金融，更离不开政府，政府靠房地产开发企业纳税、增加财政收入、提高GD P。按规定其自有资金应不低于开发项目总体投资的30%，购地首付款不低于总地价的50%。“地王”价位这么高，总价这么多，没有不靠贷款购地的。过去一些国有企业贷款时根本就没想到怎么还，这种思想现在仍然存在。在目前体制和金融政策下，企业贷款并没有多大压力，反正房子还在、地还在、设备还在、企业还在，一旦出现风险、土地房屋贬值，抵押物不要了，老板拿着钱走人，一走了之，把烂账、烂尾楼推给银行，留给社会。目前我国国企、房地产企业很少有正常、自然破产的，或者说企业法人、老板根本也没想过破产问题，真出现问题，矛盾会留给政府，转嫁给百姓。总结世界经验，经济泡沫、经济危机大都由金融开始，问题应该是严重的。

三、“地王”产生的动因

1、经济快速发展推进。改革开放后我国经济进入快速发展时期，近年来经济每年都以两位数字增长，2009年虽受世界经济危机的影响但仍保持在8%以上。我国GD P的增长主要靠基础设施（政府投资）和房地产开发投资，国家将房地产业作为支柱产业予以扶持。当前，经济要发展，建设要进行，房地产市场异常火爆，要建设就需要用地、需要钱，卖地是最好的来钱方式，“地王”出现的客观条件存在，“地王”应运而生并顺势发展并不足为怪。

2、“地王”是通货膨胀的一种反映。我国经济快速增长，比美国等发达国家高出许多倍。据经济专家分析，已发生了通货膨胀，特别是房地产经济泡沫已很厉害，通货膨胀率在20%左右。高昂的商品房价和“地王”价格中包含了通货膨胀率，之所以出现“地王”就不难理解了。

3、地方政府利益趋动。十一五计划中各省各市各地都制订了相应发展计划，蓝图都十分宏伟壮观，为了实现规划，创造更大的业绩，各城市都在比着搞拆迁和建设，急功近利，走到哪都能看到大片的工地，高楼林立，高速路快速路成网，高铁地铁成线，其发展速度超越了发达国家，广场成片，商业街、风情街、美食街、洋货街、购物街、早市、夜市随处可见，城市旧貌换新颜，一派大都市的景象，与国外相比几乎没什么两样，几百年、上千年建成的古城不见了，在几年、十几年内被翻新成现代都市，真是不能不称奇，成绩斐然。人们看到城市的变化，享受着城市建设带来的成果，无不欢欣鼓舞。但最大的问题是资金问题，资金从哪里来，除少数利用外资，主要靠贷款，如拆迁靠贷款、修路架桥靠贷款、搞基础设施靠贷款、上大项目靠贷款、甚至盖行政办公楼也靠贷款等等，据有关统计各城市政府负债高达5万亿，估计本届政府是还不清的，大都留给下几届政府或中央政府。另一个是靠卖地，形成各城市比着建设比着卖地的现象，“地王”被误解为是经济、城市的坐标和象征，错误地认为地价越高越好，“地王”成了城市的代表，地卖的多，价卖的高，业绩就越大。所以，卖地热情不减，大有比着卖地比着造“地王”之势。

4、一些房地产企业屯地。前几年，在土地使用制度改革初期存在双轨制供地时期，就有通过购买工矿企业划拨土地屯积土地的。在地价飙升初期，一些房地产开发企业看好房地产和土地市场的发展潜力，又在大量购买出让土地，当时看似地价很高，但等到房价地价上涨之后，还是不费吹灰之力赚了大钱。屯地后有的房地产开发企业继续开发，按现势房价出售，加大了利润，有的则将项目或土地变相卖掉，直接获取超额利润，等于炒地，拿银行的钱很简捷地赚了一把大钱。由于少数房地产开发企业屯地，使大多数房地产开发企业拿不到地，反之又促使需求增加，使地价升高。

5、国企横出参与购地和房地产开发。在世界经济不景气我国经济受到一定影响的形势下，国家为了支持企业发展，推动经济建设，稳定市场，保证就业，拿出4万亿进行扶持。一些国企、股份制公司、上市公司在找不到项目的情况下，在规定的时间内又要把扶持资金花出去，都把目光投向房地产市场，看好房产与土地的升值潜力，用国家扶持资金、发行股票资金等注册房地产开发、置业企业参与购地。由于这些公司刚刚步入房地产行业，对房地产市场行情、走势特别是风险还了解不深，觉得买地不会亏本，还会挣大钱而玩命拿地，不问价不管多贵一定要拿下，在利益和业绩的趋动下，国企大军参与房地产开发，参与土地竞买，多少带有盲目性地参加竞争。在招拍挂现场表现出财大气粗、势在必得的架势。由于有政府扶持资金和发行股票资金做后盾，连一些老牌大牌的房地产开发企业也无法与之比拟抗衡。就这样地价在一次次举牌报价中被刷新抬高。在某种意义上讲，国企在新一轮地价波动中起到推波助澜的作用。

6、管理失控。国土资源部实施国有土地使用权通过招拍挂方式出让，价高者得是符合规定的，是按市场规律办事。通过竞买体现了公开、公平、公正，价高者得毫无异议。但在地价管理上政府负有调控地价的职能与职责，即当地价过低或过高时，政府部门要进行管理，通过增加或减少出让土地的投放、公布基准地价、市场指导价、征收土地税费等手段进行调控，加以干予，不能放任自流，更不能上不封顶下不保底成交价越高越好。当成交地价高出底价一定倍数时，说明底价确定的有问题，或是对市场调研不充分，或是对需求估计不足，更缺乏当土地成交价高到一定程度时即停止招拍挂的管理规定。现在只规定了工业用地出让最低价，没有出让最高限价。在实施时低于招拍挂底价可以流拍，没有当卖价畸高时停卖的案例。土地进入市场同样具有商品属性，地价也和其他商品一样，价格有时高、有时低，也会随经济、社会、科技、需求、物价水平、规划及土地本身因素等发生变化，由于目前建设、人口、购买力等原因，对土地的需求仍是刚性增长，所以，土地价格不会有大的跌荡，这正是许多企业、法人、投资者看好土地市场的理由。我们认为，在社会主义市场经济下随着土地有偿使用制度的推进，政府仍负有对土地市场、土地价格、包括商品房价格的调控职能，且任务既繁重又艰巨。

四、应对的几点设想

1、有关部门应对“地王”现象进行具体分析。通过调研、统计分析，找出出现的原因、长处短处、现状未来、走势规律、造成的危害、产生的影响等等，正确认识“地王”，对招拍挂土地交易市场有一个积极指导。

2、适当增加土地供应量，以缓解供需矛盾，降低地价，把地价指数控制在一定范围内。另外，出让地块不宜太大，面积大总地价就会高，将出让地块进行分割，一个街坊一大片土地可以切成若干小块分别出让给不同开发企业，按统一规划统一要求去建设使用，以大化小，使总地价控制在一定规模内，减少总价“地王”量。

3、制定最高限价标准。按目前经济水平、购买力水平、房屋售价、房价收入比等制定国有土地使用权出让最高价，防止地价过高，防止炒地，防止地价对国民经济带来不良影响和冲击。如可行，通过试点进行尝试。

4、提高竞买土地的门槛。提高房地产开发企业自有资金的比例标准，首付款中要审查自有资金的比例，避免用银行钱、用国家投入资金买地炒地。

5、调整国家金融政策。首先要改变贷款人“不贷白不贷、不花白不花”的思想，企业贷款要向个人房贷一样将个人财产与企业资产一并抵押，在抵押国有资产的同时抵押法人个人财产，如房屋、汽车、股票、贵重物品等，以使企业法人利益与企业利益并存、风险共担，树立风险意识，提高对贷款的责任心，提高偿还能力。

6、加强管理。严格购地企业资质审查，不但审资金来源、构成，还要审企业、包括法人业绩信誉度。督促其按合同规定投资建设，防止晒地皮或变相转让炒地行为发生。对不按规定交齐土地出让金或满两年不投资不开发建设的收回国有土地使用权。

总之，通过采取各种办法了解“地王”研究“地王”，摸索其规律，积极引导，使国有土地使用权招拍挂出让更加有序，使地价走势贴近经济发展水平，贴近消费能力，使土地市场健康发展，更好地为社会主义经济建设服务。督促检查，分管负责同志要具体抓落实，真正把防灾责任制贯穿到地质灾害防治工作的全过程，确保责任落实到人、制度落实到位。

2、抓全面排查，具体查清地灾隐患。各地要结合前期降雨集中的特点，组织专业队伍，及时排查本地区的地质灾害隐患。对新发现的地质灾害隐患点，要及时发放防灾、避险明白卡；对重要地质灾害隐患，要编制预案，落实监测责任人，并及时将地质灾害隐患纳入群测群防网络。今年，经省政府同意，省国土资源厅部署开展了以查清农村山区民居地质灾害隐患为目的的地质灾害专项调查试点工作。相关试点市、县国土资源部门要会同建设、交通、水利、农业等部门，抓好调查工作的落实，加强指导和监督，为新农村建设提供地质安全保障。

3、抓治理搬迁，尽力减少地灾隐患。实施地质灾害防治工程治理和避让搬迁，是山区群众脱离地质灾害威胁的根本办法。各地要结合当地新农村建设、下山脱贫和农村住房改造等，做好地质灾害防治工程治理和搬迁避让工作。今年全省计划安排农村山区重点地质灾害隐患治理和搬迁避让工程80处，安排搬迁避让6500人。各级国土资源部门要积极做好地质灾害防治工程治理和搬迁避让工作，并配合农办抓好项目的实施。要加强已搬迁农居点的拆迁复垦工作，既保障人民群众生命财产安全，又实现耕地占补平衡。

4、抓能力建设，努力提升应急处置能力。地质灾害应急能力是应急处置的保障。省国土资源厅今年将通过省地质灾害应急中心的建设，进一步提高省级层面的应急处置能力。各地要根据《条例》的规定，按照国土资源部地质灾害群测群防“十有县”建设以及基层国土资源所“五到位”建设的要求，加强专业队伍建设，提高应急处置能力。要充分发挥当地地勘队伍的力量，组建应急小分队和专家库，提高应急调查和处置能力。省、市及有关重点县（市、区）要加快地质灾害应急会商系统建设，依托现有网络与视频会议系统资源，为地质灾害应急反应、指挥调度、远程决策提供技术支撑。各地要继续加强对农村基层地质灾害监测员应急能力的培训，进一步明确监测员的责、权、利，切实提高地质灾害群测群防工作水平。

5、抓汛期防灾，确保人民群众生命财产安全。汛期是我省地质灾害防治工作的重点时期，要全力以赴抓好汛期地灾的防范工作。要加强群测群防工作。进一步落实基层的地质灾害防治责任人和监测人。要加强培训、宣传，开展演练，使基层群众了解地质灾害防范知识，提高自救互救的能力。要加强应急处置工作。认真做好地质灾害监测、预警预报工作，一旦灾害发生，应急小分队要在第一时间赶赴现场，主动配合当地政府做好各项应急调查和处置工作。要加强在建工程的监督管理。严格落实地质灾害危险性评估的“三同时”制度，加强指导、监督和巡查，督促施工单位提高防灾意识，落实防灾措施，消除地灾隐患，确保建设工程安全。要加强部门联动。各级国土资源部门要加强同有关部门的横向沟通，建立部门之间的联动机制、信息沟通机制和督促指导机制，形成地质灾害防治工作合力。这次会议后，省地质灾害防治工作联席会议将组织成员单位，分头对重点地区、重点隐患点进行防灾工作检查。