韩秀兰，阚先学

（中北大学 人文社会科学学院，山西 太原030051）

未来在我国农村实行住房倒按揭存在的障碍及应对之策

韩秀兰，阚先学

（中北大学 人文社会科学学院，山西 太原030051）

未来在我国农村实行倒按揭有利于形成父子间的新型 “代际关系”，有利于维护社会的稳定，有利于拉动国民经济的增长，但现时期在我国农村实施住房倒按揭，受到伦理困局，银行积极性不高，倒按揭运作的经济法律制度不规范等中国国情的阻碍。为了使倒按揭业务在我国农村顺利开展，应采取以下主要措施：政府应加大对倒按揭业务的宣传和鼓励，培养新型的养老观念；政府在相关领域进行制度创新；先进行试点后逐步推广，倒按揭业务应有专门机构来运作；建立健全倒按揭的相关法律制度等。

农村；倒按揭；障碍；对策

一、住房倒按揭的含义及其在我国农村实施的意义

（一）住房倒按揭的含义

所谓住房倒按揭，即反向住房抵押贷款，就是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，经过一定的年限，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。［1］可以看出，“反向抵押贷款”，是有效解决部分 “现金穷人，不动产富人”的养老问题的重要手段，其目的在于 “以房养老”。也就是说，把老年人的房屋变成可以流动和消费的货币，以提高他们晚年的生活质量。

（二）住房倒按揭在我国农村实施的意义

1.“以房养老”有利于形成父子间的新型 “代际关系”。据第五次人口普查统计，目前农村60岁及以上老年人口为8557万人，占老年人口总数的65.85%。数据显示，预计到2050年，我国农村老年人口将达到2.73亿。［2］在 “未富先老”的国情下，如何切实解决好农村老年人老有所养问题，确保其生活质量，是我国政府亟待解决的一个重大课题。“以房养老”是众多解决方案中最受专家欢迎和推崇的方式。而 “以房养老”这种方式将社会保障、养老保险与购房养老三者相结合，并实现保险金 “从养老中来，到养老中去”的循环。［3］这不但有助于拓宽养老资金来源，减轻家庭养老负担，也有助于农村老人实现自我保障，大大减轻对儿女们经济上的依赖，将我国自古以来父子两代人之间的过度依赖关系改进为相对自立，从而形成新型“代际关系”。

2.“以房养老”有利于维护社会稳定。由于历史原因，我国农村老年人的社会保障体系很不健全，很不完善，许多农村老年人的微乎其微的养老金不足以支撑其生活所需。住房倒按揭作为农村社会保障体系的有力补充，在很大程度上能够提高在农村拥有住房的老年人的生活支出能力，对于提高其生活质量，减轻社会保障体系的压力，营造安定有序的社会环境具有重要意义。

3.“以房养老”有利于拓展银行业务。商业银行开展倒按揭业务，可以增加新的业务种类，拓展市场，获取更多利润空间，这样大大增加了银行的盈利来源。［4］只要把握正确的介入时点，中外理财机构和银行一定可以达到既能解决部分老人养老问题，也能获取自身的商业利益这样一种一箭双雕的目的。

4.“以房养老”有利于拉动国民经济增长。我国经济的增长并未使我国广大农村居民的生活水平得到同步提高。在农村实施住房倒按揭，就会使消费水平不高的农村老人持续得到一笔稳定的收入，无疑会提高其消费能力。还有，一旦靠子女养老的农村老年人通过房屋倒按揭解决了其晚年的基本生活费用问题，也就意味着减轻了子女的经济负担，提高了其子女的消费能力，从而就会扩大内需，刺激消费，带动整个国民经济的增长。

二、未来在我国农村实施住房倒按揭阻碍重重的原因

由于受各种因素的影响，将来在我国农村实施住房倒按揭，可能会受到中国国情的严厉挑战，主要体现在以下三个方面：

（一）伦理困局

中国传统的观念是 “安居乐业”，“安居”就是一套房子，只有 “安居”了才能 “乐业”。“以房养老”最主要的问题是，没了房子，老年人会觉得“心虚”。［5］而且 “但存方寸地，留予子孙耕”，在中国人的观念里，父母把房子留给子女是顺理成章的事，而如果父母办理 “以房养老”可能会让子女承受不必要的舆论压力。农村的家庭观念较重，如果老年人将自己的房屋没有留给后辈而是抵押给银行，那么有些人及其子女可能一时还不能接受。一位社会学教授说，欧美人家庭视 “倒按揭”为正常现象，但中国不行。不少老年人或许会想，一旦房产抵押掉了，那么家庭的亲情也有可能被 “抵押”掉了。抵押后子女无法继承房产是国人难以迈过的观念伦理关。专业机构曾在上海做过一项网络调查：老年人能接受的仅占16%，84%的老年人不能接受。［3］如果真的施行 “以房养老”的政策，那么将会冲击 “养儿防老”的传统。这种伦理困局无疑给 “以房养老”的推行造成一定的阻碍。

（二）银行积极性不高

银行的主动性和积极性并不高。主要表现在：首先，大部分农村老年人的房屋位置偏僻，质量差，市场价格低且波动不大，对银行的吸引力不大；第二，确定倒按揭率需要对人均预期寿命、房地产市场走势等因素，通过获得许多准确的数据后，精算师经过精确的计算最终才能确定下来。因此确定倒按揭率银行需要花费大量的人力、物力和财力。倒按揭率过高，银行可能要亏损；如果过低，房屋抵押人不接受；［3］第三，尽管倒按揭能拓宽银行的利润空间，但是倒按揭业务要获利需经过比较长的时间，因此在任的银行经营者不会对后任期间产生效益的贷款种类感兴趣。银行作为 “以房养老”的主角之一，积极性不高，主动性不强，也会给房屋倒按揭的推行造成很大的困难。［6］

（三）倒按揭运作的经济法律制度不规范

房屋倒按揭需要社会保障、保险业、房地产业及相关政府部门通力合作，需要透明、公正的法制环境。但是我国是一个二元结构体制的国家。市场经济体制在广大农村，还很不健全，经济法律制度很不规范。这也在很大程度上制约了倒按揭业务在我国农村的开展。

三、解决我国农村住房倒按揭业务开展可能受挫的对策

为克服上述障碍，使未来在我国农村能够顺利开展倒按揭业务，采取的措施主要表现在以下四个方面：

（一）政府要大力宣传和鼓励倒按揭业务，培养正确的养老观念

倒按揭能够提高和改善消费能力较差的农村老人的生活水平，并能减轻他们子女的经济负担。政府在农村应大力宣传倒按揭既能有效解决老人生活费用紧张的困境，又能起到减轻子女负担的积极作用，通过积极的舆论导向使人们的思想观念逐渐得到改变。随着时间的流逝，人们思想的进步，大多数农村居民将会突破传统的伦理观念的障碍，乐意接受房屋倒按揭这样一种以改善晚年生活，提高晚年生活质量为目的的新方式。

（二）政府在相关领域进行制度创新

为推进倒按揭业务的顺利开展，政府可以在保险、银行、税务等领域进行制度创新。比如，政府减免实行倒按揭房主的收入的税收。这样就会鼓励越来越多的老年人选择倒按揭，从而提高倒按揭住房的房源质量，而且还有利于专门机构进行管理；免除银行开展倒按揭业务获得的房产增值收益的税收，［7］也有利于大大提高银行开展倒按揭业务的积极性；改变银行的考核方式，建立长效的倒按揭业绩考核评价指标体系。

（三）先进行试点后逐步推广，倒按揭业务应有专门机构来运作

住房倒按揭作为一种新生事物，被人们特别是思想相对保守的广大农村居民所接受，的确需要时间，需要一个过程，因此要先进行试点。首先试点应该选择在思想比较开放，经济发展水平较高，金融等服务业相对比较成熟的大城市如广州、上海、北京的郊区进行，等到时机成熟后再向全国农村推广。同时，成立专门机构，比如专业的房屋租赁信贷公司，专门负责倒按揭前房屋的评估，倒按揭中的经纪业务及房主去世后房屋的维护、租赁、处理等事宜，［8］以提高倒按揭业务的效率。

（四）建立健全倒按揭的相关法律制度

建立严格的房屋倒按揭登记制度和公示制度，以保障银行等债权人的利益；加大对实行倒按揭业务房主违约责任的惩罚处罚力度，以起到警示的作用；建立健全银行倒按揭业务审查和资金发放程序，对资金进行严格管理等。

开展农村房屋倒按揭业务不仅能改善老年人的生存状态，提高他们的生活质量，而且能够拓宽银行的盈利空间，完善农村的社会保障体系。因此从长远来看，在我国农村开展住房倒按揭业务具有良好的应用前景，［9］是趋势，房屋倒按揭业务前途必将一片光明。

［1］倒按揭 ［EB／OL］.［2010－08－20］http：／／baike.baidu.com／view／186077.htm？fr＝ala0＿1＿1baike.baidu.com／view／186077.htm？fr＝ala0＿1＿1.

［2］浅析农村老年人养老问题 ［EB／OL］.（2010－02－28）［2010－08－20］.http：／／www.360doc.com／content／10／0228／14／907775＿17099573.shtml.

［3］王莉，商 艳青，倒按揭、以房换养 …… “以房养老”离我们有 多 远 ［EB／OL］. （2007－10－26） ［2010－08－20］.http：／／www.chinanews.com.cn／estate／2cfg／news／2007－10－26／1060412.shtml.

［4］李磊.点击倒按揭 ［J］.百姓，2006 （6）：65－68.

［5］沪房贷 “倒按揭”渐受关注，实行还存众多争议 ［EB／OL］.（2008－07－11）［2010－08－20］.http：／／www.Anjia.com.

［6］唐钧.从 “倒按揭”到社会保障的新思路 ［EB／OL］. （2006－09－13） ［2008－08－20］..http：／／www.news365.com.cn／wxpd／ds／qkdd／200609／t20060913＿1101932.htm.

［7］张炳信.浅论我国实行住房倒按揭的模式选择及制度完善 ［J］.企业导报，2009（4）：32－35.

［8］鲁晓明.我国应开展住房倒按揭业务 ［J］.中国房地产，2005（3）：58－63.

［9］何晓琳.住房倒按揭在中国实施的障碍和应用前景分析 ［J］.现代商场，2009（2）：73－76.

（编辑：程俐萍）

The Reasons and the Suggestions on the Policy of Housing Reverse Mortgage in Rural Areas

HAN Xiu－lan，KAN Xian－xue
（SchoolofHumanitiesandSocialSciences，NorthUniversity，TaiyuanShanxi030051，China）

The policy of housing reverse mortgage enforcing in rural areas will benefit forming a new type relation of generations，safeguarding social stability and promoting the increase of national economy.But the policy will not be enforced smoothly due to the following factors：the traditional inheriting problem，the low positivity of banks and the nonstandard law and economic system.To conquer the above barriers，the measures which make the operation of reverse mortgage enforce smoothly are included：the cultivation of new conception of providing for the aged，making professional cooperation carried out reverse mortgage，setting up correlating financial policy and law system on the reverse mortgage.

Rural areas；Reverse mortgage；Barriers；Suggestion

F830.589

A

1671－816X （2010）06－0662－03

2010－09－23

韩秀兰 （1973－），女 （汉），山东章丘人，讲师，硕士，主要从事农业经济方面的研究。