吴利红

2009年，房市经历了从冷清到火爆的过程，尤其到年底，由于营业税优惠期限即将到期，二手房交易火爆，价格也快速上涨。2010年，在社会经济发展结构调整的需要下，也为了防止房价泡沫化后的暴跌以保护投资人的利益，中央出台各项宏观调控政策以遏制房价过快上涨，其中，税收作为调节市场价格的工具，自然有相应调整，明显地，税收优惠取消，各项征管加强。但作为微观主体，如何减少居住成本，就有必要做适当的纳税筹划。

一、二手房交易中的税负

从税收原理上说，二手房交易中，房屋出卖方应缴纳营业税和个人所得税（以下简称个税），购买方只承担契税。但实际上，由于卖方优势，买方一般承担了全部的税费。对于二手房，本文限定其为一般商品房，不考虑经济适用房等政策房在交易过程中土地出让金等费用。现行相关税收政策规定如下：

（一）营业税

营业税现行税率为5.5%，税基按北京市现行规定：个人将购买不足5年的普通住房对外销售的，可以按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额（下简称差额）征收营业税。购买满5年的房屋，则不需要缴纳营业税。

（二）个人所得税

同样，对于个人购买已满5年的房屋，转让时不需要缴纳个人所得税。而对于购买未满5年的房屋，需缴纳的个人所得税的计算有两种方法可供选择：

1.差额计税

二手房交易中的个人所得税税基应该为个人转让利润，对于普通商品房而言，即指买卖价差，即上文所称差额；此时税率为20%。

2.全额计税

北京市现行规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入（下简称全额）的一定比例核定应纳个人所得税额。北京市现行征收率为1%。

3.两种方法选择的限定

北京市现行规定，如果个人所得税采用全额乘以1%的征收率计算，则营业税税基也应采用全额；如果营业税采用差额税基，则个人所得税必须采用差额乘以20%税率计算。

（三）契税

契税税基为全额，而税率有所区别：个人购买非普通住宅，契税税率为3%；个人购买普通住宅（普通住宅的确认标准，根据交易时政策界定），在3%的税率基础上减半征收契税，即税率为1.5%。如果所购买普通住宅为家庭首套住房，优惠税率为1%。

二、购买居住不满5年房屋时的纳税筹划

（一）无营业税与个税的贷款额度

1.全款购房

如果购房者有足够的资金，即不需要贷款（业内俗称“全款购房”），其税负可以减到最轻。这时，网签价一般设计成房屋原值（即卖房者当初取得该房屋时的成本），则交易过程中“没有”利润产生，不需要交营业税和个税，只需要缴纳契税，总税负为“房屋原值×契税税率”。此时，税基与税率均为最低，因此税负最低。

2.无营业税与个税的较低贷款额度

如果网签价设计成房屋原值，则银行评估价可以按房屋原值计算，贷款最高额度=房屋原值×最高贷款比例，即当购房者所需要的贷款不高于此限度时，将不需要缴纳营业税和个税，只缴纳契税，其税负与全款购房相等。

（二）不同贷款额度下差额计税与全额计税的选择

目前政策规定，二手房交易的营业税与个税计算可自由选择全额或差额计算。由于全额与差额的选择，契税税负一致，因此，以下计算只考虑营业税与个税。

在选择全额计税时，营业税与个税之和为：全额×6.5%；而差额计税时，营业税与个税税负之和为：差额×25.5%。很明显，前者税基大而税率低，后者税基小但税率高。当差额占全额的比例低于25.5%（6.5%÷25.5%）时，差额计税税负更低，反之，则应选择全额计税。

（三）贷款购房的边际税负与纳税筹划

从历史上来看，我国开放房地产市场以来，由于房价一直处于上升通道，因此对于银行来说，个人购房贷款是一项优质资产。也正为此，银行为了多发放此类贷款，对于贷款方给予各种优惠政策，在对房屋确定评估价时，也一般采取配合态度。如果购房者需要较多贷款，在一定的首付比例下，只需要做高评估价即可（当然会有一个限度），以下论述不考虑贷款额度过高、评估价不足的情况。

1.关于贷款税负的一个误区

普通购房者都有这么一个常识：贷款越多，评估价越高，网签价就越高，可能承担的税负就越重。前面的计算也说明这一点。但大多数购房者把税负成本简单与贷款数相比，觉得贷款的税负成本并不是太高。举一个简单的例子：某60平米房屋总价100万元，卖方持有该房屋不足5年，原购价90万元；政策规定最低首付为五成。假设购房者需要贷款46万元，则其网签价应为92万元（46/（1—0.5））；很明显，由于差额2万元占92万元比例很低，因此选用差额计税：营业税额=2×5.5%=0.11万元；个税税额=2×20%=0.4万元；契税税额=92×1%=0.92万元；即这时总税负为：0.11＋0.4＋0.92=1.43万元。与贷款额度46万元比起来，每贷款万元的税负率为：3.1%。对于大多数购房者来说，这是可以接受的一个资金成本。

2.贷款所得资金的边际税负

由于增加贷款需要增加税负，又由于其增加的税款需要在贷款取得之前缴纳，因此，贷款所得资金并非贷款金额本身，而是贷款额减去因贷款而增加的税负。而贷款所得资金的边际税负是指，每通过贷款增加万元可用资金，需要增加的税负额度。

上述关于贷款税负率的计算中，购房者在认识上进入了一个误区，事实上，46万元的贷款中，有45万元（90×50%）的贷款无须承担营业税与个税，因此为了多贷出1万元，税负有极大的增加。我们先计算一下贷款45万元时的税负：网签价以90万元计，则营业税与个税税额为0，契税税额为0.9万元。

本例中，贷款46万元与45万元，税负相差0.53万元（1.43－0.9）。又由于税金是在交易时支付，即多贷的1万元补交税款0.53万元后，仅余0.47万元用于支付房款。而这0.47万元的资金，其边际税负高达113%，而不是前述的3.1%！

（1）差额计税下贷款所得资金的边际税负

很明显，当贷款额度不高于“房屋原值×最高贷款比例”时，此时网签价按房屋原值计算，营业税与个税为零，所增加的只是契税，边际税负即契税税率/（1－契税税率），在契税税率为1%时，其结果为1.01%；契税税率为1.5%时，其结果为1.52%。低于资金的市场取得成本，为大多数人所接受。

而当贷款所需额度高于“房屋原值×最高贷款比例”，而低于“1.255M/（1－i）”万元时，将采用差额计税，贷款将显著增加税负，所得资金的边际税负计算如下：每增加万元贷款，则需要提高网签价“1/（1－i）”万元，增加税负额度：“1/（1－i）×（营业税税率＋差额个税税率＋契税税率）”万元。以首付五成、契税税率1%计算，其结果为0.53万元；该万元贷款完税后，其所得资金为0.47万元，即通过贷款每多得0.47万元可用购房款，边际成本为0.53万元，成本率约为113%；以首付三成、契税税率1%计算，其结果约为0.38万元，即通过贷款每多得0.62万元，成本为0.38万元，边际成本率约为61.3%。

（2）全额计税下贷款所得资金的边际税负

当贷款所需额度高于“1.255M/（1－i）”万元时，将采用全额计税，所得资金的边际税负计算如下：每增加万元贷款，则需要提高网签价“1/（1－i）”万元，增加税负额度：“1/（1－i）×（营业税税率＋全额个税征收率＋契税税率）”万元。以首付五成、契税税率1%计算，其结果为0.15万元，即通过增加贷款每多得0.85万元可用购房款，成本为0.15万元，边际成本率为17.6%；以首付三成、契税税率1%计算，其结果为0.11万元，即通过贷款每多得0.89万元，成本为0.11万元，边际成本率近12.4%。

以上计算均以最低契税税率1%计算，如果其为1.5%或3%，则计算出来的边际资金税负还将更高。

三、购买已居住满5年房屋时的纳税筹划

根据现有政策，个人销售已居住满5年房屋时，免营业税和个税，即购房者只需要承担契税。普通购房者只考虑结合贷款需求，把网签价做到最低，以减少契税税负，事实上，这是不全面的。

（一）购买房屋用于自住时的纳税筹划

如果购房者购买该房屋用于自住，即持有时间预计会相当长，购房过程中所需要缴纳和税金即为自住成本，应将其降至最低，这时网签价应根据贷款所需做到最低：所需贷款额度/（1—最低首付比例）。此时，契税税额最低，即总税负最低。

（二）购买房屋用于投资时的纳税筹划

对于投资需求的购房者来说，短期内可能将此房再次出售。由于购房时无营业税和个税，而售房时可能有营业税和个税（虽然由购房者承担，但它将影响售房价格），间接构成售房成本，因此，购房时应考虑到售房时税负。按目前情况而言，持有5年以上的房屋，其取得成本远低于当前市场价。如果购房时，按低价做网签，则本次购房减少契税，却增加了以后售房时的营业税和个税，后者税率远高于契税税率。因此，一般此时应先预估该房屋的未来出售价格，按此价格做此次购房的网签价，则此次按全额交1%或1.5%的契税，却可能减少甚至完全消除以后售房时的营业税和个税（二者税率之和远高于契税税率）。由于涉及以后事项，不能像前部分那样给出具体的计算过程，购房者应按具体情况作出具体安排。

最后，对于自住购房者，愿得广厦千万间，大庇天下寒士尽开颜；对于投资购房者，尽情分享经济发展带来的盛宴！