王　嘉　段正纲

提要本文通过对西安市房地产中介市场现状的调查，针对当前市场上存在的问题，提出一些可供参考的建议。

关键词：房地产中介；中介市场；中介服务

中图分类号：F293.35文献标识码：A

房地产业经过几十年的发展，目前已成为我国国民经济发展的支柱产业之一，房地产业的发展促进和带动了相关产业的兴起和发展，对国民经济的影响力很大，切身关系到民生。伴随着我国住房制度改革推进导致房地产业突飞猛进的基础上，作为其一分支的房地产中介，通过国家一系列相关政策的出台，也随着房地产业的发展兴起开来。

房地产中介指，在房地产市场中专门提供房地产信息，进行技术和政策法规咨询服务，从事房地产策划、评估、代理业务，为房地产交易双方牵线搭桥，促成交易，并协助办理有关手续从而收取佣金的行为。狭义理解是房地产商品成交的媒介，广义上则包括资金市场中介、实物市场中介和其他中介（策划、广告、测量、估价、咨询、法律、仲裁、经营、劳务等）。我国房地产中介主要表现分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪三种形式。从学者视角的归纳，房地产中介涵盖了房地产生产、经营、交易、消费等全过程存在的中间经济活动，比较全面笼统。

我国房地产中介正处于快速发展阶段。经过十多年的发展和残酷的市场竞争，房地产中介涌现出了一大批诚信规范经营的品牌企业，如香港中原、美联、天津顺驰、深圳世联等连锁知名企业，以其雄厚的规模实力，先进完善的管理经验及专业化、高素质的服务水平，赢得了消费者的普遍好评与信任，扩大了中介的影响力。在北京、上海、深圳、广州等经济发达城市，房地产中介发展势头较为迅猛，房地产中介行业基本制度已逐步建立，企业和从业人员都有了较大数量的增长，行业规模也在不断扩大。房地产中介业呈现出一片欣欣向荣的景象。但从客观整体角度来看，一定意义上讲，房地产中介仍然属于改革开放的新生事物，行业整体发展水平评估与发达国家的成熟市场仍有一段距离，还有许多有待于我们完善的方面。

目前，西安的房产中介机构也在空前活跃地发展着。经过短短几年的时间，西安大大小小的房地产中介机构也随处可见。其中有比较成熟的品牌中介机构，如21世纪不动产、玛雅房屋中介、天地源不动产、圣安置业。同时，也有很多不规范的小型中介机构存在于市场上。这种现象的存在是由于行业准入门槛低、市场竞争混乱无序、政府主管部门缺乏经验、监管不力等多方面的原因，从而导致这个行业充斥了一大批唯利是图的“黑心企业”，“一个门面、一张桌子、一部电话、两三个人、几条房源信息，再挂靠别人的营业执照”便堂而皇之办起了公司。品牌中介少、规模小、数量多、从业人员素质普遍不高、诚信问题凸显等，造成了大多数人对房地产中介持不信任的态度，严重影响了中介市场的健康发展。

总体来说，目前中介市场存在的问题主要集中在以下几点：

（一）房地产经纪从业人员整体素质不高。目前，市场上从事房地产经纪行业的人员有相当一部分学历并不高，从技能方面来看，缺乏房地产行业的基本知识，只是经过简单的培训就匆匆上岗；从职业道德方面来看，有很多是浑水摸鱼，唯利是图，严重缺乏公开、公平、公正的市场意识和符合市场经济发展规律的行为规范，一定程度上侵害了消费者的权益。

（二）房地产经纪企业不规范经营、暗箱操作赚取中间差价，交易资金安全得不到保障。

（三）商品房本身属性的信息不对称造成的交易纠纷。缺乏专业知识和购房经验的普通消费者在房地产经纪人员面前始终处于较强的信息弱势地位。如果经纪人对房产的信息有所隐瞒的话，那么当房屋销售出去后，对于经纪人的口头承诺，消费者将无从投诉。

（四）政府监管缺乏完善法律法规体系的支撑。面对这些问题，我们应该推行房地产经纪人执业资格制度，把素质不高的人员严格剔除掉；提高市场准入标准；积极响应国家建设部、央行联合发布的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，规定房地产中介机构不准代收、代付交易资金，要求必须通过银行专用账户结算交易资金，以保障买卖双方资金安全，提倡由银行作为第三方，实行资金监管制度；政府方面严格进行宏观指导和监管，并尽可能地为中介市场提供方便的服务。

对此，西安市政府成立了“西安二手房交易市场”。这是为了搞活房屋二级市场、引导住房消费，更大限度的满足广大市民不同层次的购房需求，推动全市经济健康、持续发展而创建的具有综合服务功能的房地产交易专业化有形市场。通过规范化管理、信息化建设，搭建二手房信息平台，实现二手房交易过户一厅式办公、一条龙服务，提高办事效率。同时，通过加强房屋中介管理，大力开展二手房信贷业务等多种措施，积极推动住房二级市场活跃、健康发展。另外，《西安市人民政府关于加快办理房屋权属登记的实施方案》的实施，使多年不能进入市场进行流通的“无证”老房开始陆续进入二手房流通领域，通过降低房屋权属登记门槛、简化登记手续、加大办证力度，对于激活二手房存量市场无疑具有重大意义，为西安今后二手房市场的健康、快速发展起到了积极的推动作用。

（作者单位：西安建筑科技大学）