郑风田

房价狂涨正在演变成一个社会问题。中央政府一直甚为关注房价，上至总理，下到各个部委司局，出台了一个又一个房地产调控政策。不过，最后的结果未必有效：房价总的趋势是越来越高。按照这个势头发展下去，大家有理由担心，中央这次大密度的房地产调控政策又将被大而化之，不了了之，房价继续又被进一步推高，甚至把中国的中小城市与城镇的房价也给炒上天，让全中国的普通百姓都无法招架。

为什么房价可能会越来越高？调控房地产市场的各种政策为什么会不起作用？笔者认为，目前所有的调控政策其实都没有触动房地产涨价真正主角——地方政府与开发商的利益。只有彻底斩断房地产涨价与地方政府之间的利益纽带，房价才有可能最终降下来。而目前的房地产调控政策，基本上是绕着走，中央干吆喝，地方政府其实并不买账。那位因“天价烟”事件而被抓起来的周久耕曾经说过“谁降价，我查谁”，真是一语道破天机。

其实，地方政府是非常害怕房价不涨的。据报道，截至今年11月23日，全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%。排在前20名的城市土地出让金总额高达6210亿元，同比增加108%。上海土地出让收入821亿元，北京为639亿元，杭州收入523亿元。2008年全国财政收入为6万亿元，而这20个重点城市收取的土地出让金几乎占国家一年财政总收入的10%。地价节节上涨给地方政府带来太多的真金白银，1997年至2008年地方政府就获得土地出让金5.2万亿，而这个数据还是折了不少的。

从经济理性角度出发，一些地方政府官员为房地产涨价而狂喜是正常的：地方房地产涨价，一方面可以使本地的GDP增高，这对晋升考核所重视的经济增长绩效来讲极为重要；另一方面，房地产价格高涨，其实有很大一笔收入进入地方政府部门的口袋，财政收入快速增加，何乐而不为？因此，调控高房价就等于动了地方政府的奶酪。在房地产价格问题上，中央与地方政府追求的目标某种程度上是相反的。中央政府追求民生与社会稳定，而一些地方政府的利益实际上与中央政府不完全一致。

所以，在上述目标相左的情况下，中央政府出台的各种房地产调控政策，到了实际执行部门——地方政府那里，基本上要被打许多折扣。国土资源部曾反复声明打击囤地行为，但收效并不明显。笔者所住的小区门前，有一块地已经六七年一直没开发，估计地价早已翻了数倍，至今也未见查处与收回。因此，表面上看来，中央已出台了许多看似有效的调控政策，但基本上不被地方政府执行，或者顶多做做样子。这才是房地产调控光打雷不下雨的主要原因。

未来要想真正解决高房价问题，必须触及实质性的问题：斩断地方政府收入与房地产涨价的密切关系。比如土地出让金完全归中央所有，这一招比什么都有效。如果没有此招，其他相对应的房地产调控措施，地方政府一般都不会认真对待执行。此外，尽管民间反对高房价的声浪很高，却至今还没有一个城市的官员因为房价上涨而受到任何处分。如果可以采取问责制，在某一地方房地产涨价到一定限度后，对地方相关官员进行问责，也许是一个管用的招。

总之，房地产市场之所以出现混乱无监督的情况，就是房地产市场利益链条上有地方政府。而搅入利益分配的地方政府就无法当好房地产行业的监督者，很难执行房市调控政策，发挥房地产行业的民生功能。过去，地方政府的政策松绑和扶持促进了房地产市场的发展，但现在楼市已相当繁荣，房子甚至成为投资增值的工具，地方政府必须及时抽身，去执行调控举措。▲（作者是中国人民大学教授。）