邢少文

关于央企的争议年年有，今年特别多。在总被民众视之为“官商勾结”严重的房地产领域，央企如今也招来了诸多争议。

时代地产一位人士曾向本刊记者描述他所见识的两次保利地产参加土地拍卖的举牌过程：“他们好像大势在握，总是等到拍卖师喊第二次价后再果断举牌。”这家大型央企，已经一跃成为今年以来土地储备量最大的房地产企业，其身影活跃在全国多个大城市，屡创“地王”。

在房价恢复迅猛上涨的2009年二三季度，类以保利这样的央企颇有纵横驰骋的势头，在全国多个城市创下“地王”之最。30亿、40亿、70亿，土地溢价100％以上……

来自克而瑞(中国)研究中心提供的报告显示，上半年各月成交总价排行前十的商品房开发地块中，六成的高价地块由具备国资背景企业获得。其中，保利、中化方兴、中海地产、中粮地产、招商地产等等央企的表现最为抢眼。

“地王”再度引发的热议，不禁让人想起2007年房地产市场疯飙狂进时的情景，不同的是，那一年的“地王”，多由民企所创造。

央企之“地王”与民企之“地王”，又存在着什么样的差异?

央企融资成本太低

“宽松的货币政策与央企所具备的优势，是央企能够在土地拍卖市场上有恃无恐的主要原因。”建设银行总行研究员赵庆明接受记者采访时评价说。

房地产业与金融行业的高度紧密性毋庸置疑，在每一波的地产走势之中，银行信贷都是直接影响波势的重要驱动原因，2007年下半年的银根紧缩政策，是造成地产业投资大幅回落的主要原因。而今年一季度以来楼市“量价齐升”的逆转，同样主要得益于银行的“开闸放水”。

来自国家统计局公布数据显示，1～8月，房地产开发企业本年资金来源近3.4万亿元，同比增长34％，其中国内贷款7384亿元，增长46％。根据易居中国的统计数据，二季度房地产信贷猛增82％；房地产业从银行获得的信贷资金总量同比增速高达82％，个人按揭贷款环比一季度增幅高达287％。

而对于央企而言，銀贷、拨付、股市融资等一系列的便利，又使得其往往能占据资金制高地位。虽然无法具体统计今年以来天量的银行信贷中有多少流进了央企的口袋，但从一些企业身上可见一斑。

公开数据显示，今年6月创下北京广渠路15号地块40.6亿地王的中化方兴。在今年4月中旬获得了中国银行200亿元的授信额度。另一家央企远洋地产获得的各大银行授信总额则已达到300亿元，加上公司债和账面资金，可调用的现金已突破400亿元。

虽然银行贷款不能直接用于购置土地，但是央企可将获得的银行贷款注入从事房地产开发的子公司，子公司再以“自有资金”竞购土地。“国有银行对国企情有独钟，对银行而言，虽然央企的信贷资金未必是最安全的，但却是最放心的。”赵庆明说。

据公开信息不完全统计，从今年2月至今，11家央企地产公司的融资总额达831.8亿元，融资动作大多集中在地王频出的6、7、8月份，招商地产融资50亿元、方兴地产先后两次分别增发24亿元与10.5亿元、华润置地增发38亿元……方兴地产和远洋地产均闯入融资“百亿俱乐部”，与同是融资80亿元的保利地产和中建地产位列融资榜前三名。

今年6月以来在全国各地砸下130多亿元拿下5个“地王”的保利地产7月就从股市融资78亿。2009年以来，保利借债、增发已获得了123亿元巨额融资。

而且。央企的融资成本远比民营企业低，“(央企)利率大概只有3％，但是像华远地产的公司融资成本可能要到5％-6.5％，利率几乎差一倍。”7月初，当方兴地产以40.6亿元拍下广渠路15号地时，华远地产董事长任志强说，“3年开发时间累积下来的资金成本差出好几亿元。”

模糊的主辅业

“地王只是央企抢占资源的一种手段而已。这是一种企业行为。尽管从整体上容易导致地价上涨过快。”五矿建设董事总经理何剑波在接受记者采访时表示，央企中国五矿的房地产业务资产规模达到70亿至80亿元。

国资委的统计数据显示，在国资委管辖的央企中，涉及房地产业务的高达80％，其中房地产的资产总量已高达2000亿元。尽管在国资委先后公布的央企主业名单中，房地产业务被列为主业的央企目前只有14家。

2009年二季度，非地产主业的央企其房地产业务，直接为央企创造了28％的利润。中国建筑2008年房地产开发业务营业收入占比仅在9％左右，却依靠22％左右的平均利润率，贡献了48％的营业利润。中国中铁占公司总收入1.7％的房地产业务贡献了8.6％的营业利润。

与央企在其他行业的“国进民退”不同，央企在房地产行业的突进显然并不符合国资委的布局。按照国资委的说法，央企是在事关国家经济安全和重要战略意义的领域有所为，而在市场竞争性领域有所不为，但国资委的约束力显然并没有那么大。

“我们也并不赞成央企的无限制扩张，设置了主辅分离的关口以及不符合控制性行业不审批的关口。”国资委研究中心主任李保民对记者说。但他同时表示，目前央企的发展仍然存在投资体制不明确，利益导向不明确，考核体系不够完善的问题。“比如，在央企的利润构成中，到底哪些是主业经营带来的，哪些是辅业带来的，目前没有明晰。”对于央企的屡创地王，北京师范大学金融研究中心主任钟伟抛出了一系列质疑：房地产是央企必须布局的、具有重要战略意义的行业吗?是不是私营部门不能或不愿进入该行业?央企从事房地产获得丰厚利润能作为其必须进入该行业的证据吗?房地产是和基础设施、和重大技术创新、和国民普遍服务有什么关系吗?和国家综合竞争能力有密切关系吗?

“产业布局只是一个说辞，房地产的暴利才是央企不愿离开房地产的真正原因。”赵庆明说。实际上，在制造业过剩，主业经营并不良好的情况下，央企通过高达100％以上的土地溢价参与地产开发，目的或是加大土地储备自日快从股市圈钱，或是从高房价中获益，央企只不过是彻头彻尾追逐利润的一个群体。

在央企之外，国家资金的入场也使得房地产业发出“国进民退”、国家资本炒高房价的忧虑。这其中包括掌控中国2000亿美元外汇储备的中国主权财富基金中国投资有限责任公司，开始出手国内房地产市场；而在国内房地产市场长期低调运作的另一资金大鳄——保险资金，也即将公开亮相不动产领域，在10月1日实施的新《保险法》为保险资金增加了不动产投资这一新渠道。

这种“国进民退”，招来了一些民营房地产企业的非议，万通房地产董事长冯仑表示：如果在房地产行业大规模的国进民退之后，将会使市场交易制度被破坏，房地产将会变成垄断房地产市场。如果现在大量的产品是由央企和国有企业供应，价格就变成了刚性。

但在社科院金融研究所研究员易宪容看来，在房地

产行业的国进民退似乎并不全是一件坏事，没有央企重点参与，2005～2007年间土地天价也逐渐形成趋势，现在的房地产市场本身并不是已形成成熟市场竞争机制的市场，央企与地方政府联手制造的垄断，也并不见得就比民企与地方政府制造的垄断更糟糕。

“地王”风险银行兜底?

毫无疑问，地价的屡创新高，最终必将影響房价的不断推高。以广州为例，6月初，广州珠江新城新“地王”刚刚诞生，已有楼盘紧接着推出80多套新货，均价接近2万元／平方米。另有开发商坦言在“地王”诞生当天卖了20多套房，并预备在第三天涨价5％。

而央企屡屡创下的“地王”价格，更被看成是央企挟银行资金，与地方政府合谋的结果，“今年地方政府土地供应的任务普遍都是比较紧的，这在一定程度上也推高了土地价格。”合富辉煌首席分析师黎文江对记者说。

土地市场供应的垄断，使得土地财政成为地方政府预算外收入的最大来源，在经历了2008年土地财政的“低迷”之后，随着楼市的升温，地方政府显然对“地王”的产生乐见其成。

然而，在央企热衷“地王”制造的背后，2007年“地王”疯狂之后的惨状却不能不让人警醒。中原地产研究中心统计显示，2007年中国培幅地王中除去4幅退地“地王”，14幅地王中7幅处于闲置待开发状态，7幅地块的楼面地价占周边楼价比重接近90％，其中两幅地块楼面地价甚至超过周边楼盘价格。巨大的土地成本迫使2007年“地王”多数处于闲置状态。

在广州，27块“地王”，24块没有开发，其中8块受到政府处罚。上海的“地王”要么退地重拍，要么退还给政府。深圳、北京的“地王”，大多闲置。

“志成企业、福州融信、苏宁集团等选择退地，万科、保利、雅戈尔选择延期，北辰实业选择低调开工，个别项目如期开盘但调低价格预期，基本上是2007年‘地王的最终归宿。”中国土地勘测规划院地价所所长赵松对记者说。

一些违规手段也随之而生，一些开发商自身难以消化2007年拿下的高价土地，便通过改变容积率等方式变相降低土地成本。违规操作以及闲置所带来的银行信贷风险，是“地王”不能不引起重视的问题。

当然，地方政府在处置闲置“地王”的过程中，也有区别对待，以保利为例，与在全国攻城略地的气魄相比，保利在广州金沙洲的两块地王“两年大限”已到，却仍然“囤而不建”。广州市国土局虽然对8家逾期未开发的民营开发商进行处罚，或罚没土地出让保证金，但对保利的这种“违约行为”作出了“暂缓处理”的决定。

“企业的侥幸心理是存在的，不可过高估计央企对风险的控制能力，央企‘地王重蹈2007年的覆辙也不是不存在。”赵庆明说。进入今年10月以来，楼市“价升量跌”的现象已逐步明显。

央企大规模创下的“地王”，极有可能将接替民企背负上“官商勾结”制造房市泡沫和获取暴利的骂名。