杏红梅

摘要总结分析物权法对不动产登记制度的全面规定:登记实行统一制度,登记信息公开制度,登记类型的完善,登记错误的赔偿责任。分析登记制度中尚未完善的问题并提出建议。

关键词登记统一 信息公开 登记类型 赔偿责任

中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2009)05-067-01

不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序登记。它是不动产物权变动的法定公示方法,是因法律行为发生物权变动的生效要件,也是不动产物权获得法律承认与保护的基本依据。

一、登记实行统一制度

我国以往的登记存在问题主要在登记机关与登记程序上。登记机关不统一,多头登记,给当事人的登记造成了很大困难。至于登记程序,由于地方立法在地方不动产登记领域内发挥着重要作用,加之地方立法主体的多元性使得地方不动产登记程序的立法规定有较大的差异,致使不动产权利确认、登记、保护处于规范混乱的状态,导致整个不动产登记程序规范的不统一。为改变这种状况,《物权法》对登记的范围、机构和办法在一定程度上进行了明确(《物权法》10条、264条),此种明确有利于增强登记的权威性,也方便了人民群众正确利用登记来保护自己的权利。值得注意的是,登记机关的性质和登记的性质物权法仍未明确,对于前者,综观大陆法系国家的不动产登记法发现,在不动产登记机关选择上有以下两种:1、以司法机关为登记机关;2、以行政机关为登记机关。一种观点认为,不动产登记的性质属于行政行为,体现了国家对财产关系的干预,其目的在于明晰产权,保护权利人的合法权益。①一种力主以不动产所在地的县级人民法院统一管辖不动产登记,理由是目前在不动产登记上的多部门、分级登记严重违背法理和妨害正常的不动产交易秩序的发展,故根据立法和国际经验,提出由人民法院统一登记的主张。②至于不动产登记的性质,由于登记是为使当事人获得某种法律上的利益而对其提供服务的行为,因此,不动产登记具有“服务行政”的性质。③笔者认为不动产登记性质争论的实质在于确定发生争议时的救济途径,具体实践中登记簿往往在产权争议的案件中作为关键证据使用,登记机关设在法院不但免去了当事人取证的麻烦,也免去了法院调取证据的麻烦,方便了诉讼。因此笔者认为将登记机关设在法院这种建议是值得考虑的。登记机关应该是一个服务机关,登记是一个服务行为,一个证明行为,它不应成为利用行政权力获取他人财产的生财之道。建议设立统一的和行政管理权脱钩的登记机关,只办理登记。

二、登记信息公开制度

登记信息公开制度(《物权法》第18条)有利于权利人、利害关系人全面了解物权的变动情况以便做好交易的准备。在这里值得注意的问题有两点:一是信息公开是否侵犯了个人隐私,二是如何界定利害关系人。对于前者,一种观点是无限制的公开,凡具有合法身份的公民、法人、其他组织凭有效身份证件均可以查询,不动产登记机关应当在限定时间内给予查询,否则按行政不作为处理。另一种是有限制的公开,要求不动产登记簿对不动产物权当事人及利害关系人公开。笔者认为物权登记采取的是物的编成主义,应不会涉及个人隐私,所以无限制的公开是可取的,当然为了防止不动产登记信息获得人滥用登记信息,我国不动产登记立法也应当明确相关滥用的责任。对于后者,利害关系人提出主张是否需要证明,如何证明,登记机关又怎样证明其提供的证明是真实的,《物权法》尚未明确。德国的做法为:只要利害关系人主张就可以查询而不需要证明。此种做法我国可以根据实际情况加以借鉴。

三、登记类型的完善

《物权法》将登记类型分为两种:1、更正登记(《物权法》第19条第1款)有两点问题值得思考:一是登记权利人只要书面同意更正,登记机关就予更正登记,如果登记权利人是恶意避税而更正登记的,登记机关该如何查明。二是权利人、利害关系人认为登记事项错误而申请登记的,其提供的证据是否真实,登记机关如何证明。在《物权法》中没有找到答案,但现实操作中一定会遇到这样的问题,所以有待进一步明确。2、临时登记有异议登记(《物权法》19条第2款)和预告登记(《物权法》第20条第1款)两种。异议登记,是保全物权的临时登记,它使第三人能通过查询得出权利是有争议的结论,从而间接保护了利害关系人的权利,也维护了第三人的交易安全。预告登记,是保全债权的临时登记,预告登记后,未经预告登记的权利人同意处分该不动产的,不发生物权效力,此规定在解决“一房二卖”问题中有现实意义,它赋予了第一买房人明确的可对抗第三人的效力。充分保护了第一买房人的权利。

四、登记错误赔偿责任

登记机关赔偿责任的归责原则是无过错责任(《物权法》第21条),即只要因登记错误给他人造成损害,权利人就可直接向登记机关主张责任,登记机关不能以自己没有过错而免责。此立法规定充分彰显了对权利人的保护理念,为权利人提供可向登记机关要求赔偿或向提供错误信息登记人要求赔偿的选择权。现实中,权利人直接向登记机关要求赔偿比向当事人要求赔偿更易得到满足,“双重伞”让权利人的权利得到了充分的保护。当然立法也规定了登记机关的追偿权,从而从体系上完善了此制度。在这里,有个问题也同样引起了思考:登记机关向权利人的赔偿是属于国家赔偿还是行政赔偿,赔偿的经费从何而来,《物权法》没有明确。建议登记机关可以预先设立一个“登记错误储存积金”,以备将来的赔偿之需,使这种责任的承担能真正落到实处。

总体来说,《物权法》不动产登记制度的体系是比较科学完善的,充分保护了信赖公示权利人的利益,也维护了交易的安全,但一些与实际操作相关的技术性问题也有待进一步完善,使此项制度能真正落到实处,方便人们的生活。

注释:

①李开国.民法基本问题研究.北京:法律出版社.1997年版.第302页.

②梁慧星.中国物权法草案建议稿.北京:社会科学文献出版社.2000年版.第8页.

③梁慧星.制定中国物权法的若干问题.民商法论从(第16卷).第360页.

参考文献:

[1]王利明.试论我国不动产登记制度的完善.民商法研究(第5辑).

[2]李志君.建立登记请求权制度的思考.法制与社会发展.1999(3).