易宪容

“买房子能够抵御通货膨胀”，这是最近房地产开发商号召民众购房的一个理由。在房地产开发商看来，今年各商业银行向市场提供了大量的流动性，从而使得金融市场流动性泛滥，自然就会引起通货膨胀。通货膨胀使居民手上的人民币越来越不值钱，此时，居民就得找一种保证手里的钱不贬值的资产。在房地产开发商看来，这种资产就是住房。因为，从早几年来看，只要买了房子的居民，其手中的钱不仅没有贬值，反而是大赚了一笔。在笔者看来，这一逻辑并不成立。

房地产开发商认为，市场对通胀上升的预期，理由是上半年信贷投放过多，金融市场流动性过大。如果从弗里德曼的货币主义来看，通胀是一个货币现象，货币发行过多，通货膨胀自然而来。但目前流动性过多是否会引起通货膨胀还相当不确定。因为在中国当前的情况下，尽管信贷政策很宽松，大量货币流向金融市场，由于中国仍然处于通缩状态和当前通货膨胀形成机理发生巨大变化，通胀在短期内不会发生，只不过这些大量的货币会流向资产，推高资产的价格。所以，短期内（或许一年），房地产开发商所指的通胀上升的市场预期不会发生。

从中国上一轮经济增长的情况来看，如果通胀出现，那么资产价格泡沫就快要破灭了，无论股市还是楼市都如此。中国通胀在2008年2月—4月是最高点，但国内股市在2007年10月就开始下跌。楼市的调整也因城市不同而各异，在深圳，2008年2月—4月是价格调整最深的几个月。如果购买住房是为了保值，那么等通胀出现时，从经验来看，结果只能是适得其反。

再回到住房本身。住房是一种两栖产品，既是消费品，也是投资品。最近，美国国民经济研究局有一名经济学家写了一篇论文，题目是《住房不是财富》。在他看来，住房的价格是由基本价值与投机泡沫组成。对住房的基本价值来说，它的变动只会引起财富转移，而不会产生财富效应。对于住房的泡沫部分来说，住房价格上涨，通过居民按揭贷款的方式有助于家庭消费信贷，从而把未来消费能力转化为现期的实际消费。因此，“住房不是财富”。

也就是说，当住房作为耐用消费品时，如果住房价格上涨但没有进行交易，其使用价值不发生变化，也不因为房价变动而产生财富效应。比如说，一户居民购买的住房是50万元，现在由于其房价的变动上涨到100万元，但使用价值并没有增加。如果住房进行交易，只会涉及到拥有房产的家庭和未拥有房产的家庭之间的财富转移。后者基本是城市新居民及低收入家庭。这时，不仅会导致城市财富差距越来越大，而且会导致社会总消费需求下降的反向财富效应，整个经济物价水平出现收缩。

如果住房作为一种完全的投资品，购买住房能否抵御通胀就得关注：购买住房时的价格水平和住房市场的预期变化。因为，住房是投资品，它的定价完全是由投资者的市场预期来决定。如果购买者在高于住房价值水平时进入市场，那么投资者就是购买了一个住房泡沫。这时，购房不仅不能达到抵御通胀的目的，反之可能面对住房泡沫破灭而严重亏损。1994年左右进入深圳房地产市场的不少居民，他们不仅没有达到增值的目的，反而被套牢近１０年。当前，国内不少地方的房价已经上涨到一个十分高的水平，住房价格是否高于住房价值，还相当不确定。因此，购房是否能抵御通胀也相当不确定。

况且，对于住房市场的预期变化，在中国尤其不确定。中国的住房市场，基本是一个政策市，市场预期变化很大程度上取决于政府的政策。不过，投资者应该知道，当前国内最紧迫的经济问题，是大量的信贷资金涌入房地产市场、投资者利用银行金融杠杆推高房价。这种情况，可能成为阻碍中国经济下半年甚至明年经济复苏及稳定增长的巨大障碍。政府会密切关注房地产市场的价格变化，适时采取适当方式不让房地产泡沫吹大。面临房地产政策如此突出的不确定性，想购房抵御通胀根本不可能。

总之，笔者同意上述美国经济学家的观点，住房不是财富，因此它并没有抵御通胀的功能。投资者所能观察到的仅是住房市场过去是一个好的投资市场，至于未来如何，还非常不确定。投资者只能密切关注。中国股市是最好的参照。▲（作者是中国社会科学院金融研究所研究员。）