孙薇薇

碧海、蓝天、阳光、椰风、沙滩，你能想到的与度假相关的最浪漫的元素，海南三亚都能给予你，尤其是近年来，有“东方夏威夷”美誉的三亚更是凭着其得天独厚的气候、生态资源，引得购房投资者们纷纷慷慨解囊，圆自己一个“面朝大海，春暖花开”的梦'但随之而来因购房产生的投诉、纠纷也频频见诸报端。近期，在海南三亚市中级人民法院开庭审理的一起购房纠纷案，无疑给异地购房者敲响了警钟。

一掷千金三亚购买“天价别墅”

拥有西班牙国籍、外祖父是台湾前“司法院长”黄少谷的胡小燕常年在中国大陆经商，2005年。一次偶然的机会，胡小燕去三亚度假。碧蓝的大海、柔软的沙滩，辽阔的天空、热辣的阳光，这一切让已经在上海安家的胡，有了购房的冲动，“心动不如行动”，胡小燕迅速锁定了位于三亚湾海坡度假区的帝王花园，刚刚开盘的帝王花园每平方米售价1.6万元，这在当时平均房价仅有两三千元的三亚，是不折不扣的“天价别墅。”但是，胡小燕对“帝王花园”却一见钟情，在经过与开发商三亚鸿凯实业开发有限公司(以下简称“鸿凯公司”)一番协商后。2005年3月5日，双方签订了购房合同，胡小燕花1068万元买了小区内面积为668平方米的四层别墅，这套别墅是小区内靠海最近的一栋，称得上帝王花园的“楼王”。根据这份商品房买卖合同的约定，胡小燕必须在签订合同的5个工作日内支付95％的总房款。

据胡小燕回忆，“当时与我签订买房合同的是一名女士，名叫吴杰，她自称是开发商的法定代表人兼第一大股东，并给了一张担任董事长的名片。在她的要求下，我用美金支付房款。买房后的第四天，吴杰特地来到上海，并在荷兰银行开了个账户，我则根据当时的美元汇率，将相当于1015万元人民币的美元汇了进去。”

付了钱后，胡小燕对于布置这套海景豪宅可是不遗余力，不仅邀请了自己颇为信赖的建筑设计师进行设计装修，还不惜代价从上海运了四个集装箱的装修材料，准备大兴土木。将温泉引入花园，并在露台上安装超大的按摩浴池，室内装潢也极尽豪华之能事，耗时大约半年多，房子才算装修完毕，前后总共花费200多万元巨资。本来可以在家坐享南国风光的胡小燕，因为一直没有拿到相关手续和证书，心里总有隐约的担心，“根据合同，开发高必须在交房的3个月之内。为我办理产权证，否则要付房价的2％作为违约金。楼盘是2006年1月20日竣工验收交房的，此后我多次联系开发商要求支付余下5％的房款，办出房产证，可开发商却一直没给个明确的说法。”

胡小燕的担心在2008年10月变成了现实，没有等到《综合验收合格证明》及《住宅质量保证书》以及产权证的胡小燕却收到了开发商“解除合同”的一纸通知函，理由是没有收到胡小燕的购房款。对此，胡小燕表示，“如此浩大的工程，如果真如开发商所说没付房钱，他们早就该出面干预，偏偏三年后才强行调换门锁，赶我出门。居心到底何在呢?”胡小燕认为这其实是开发商在“美元汇率大幅下挫，而自己购买的帝王花园房价接近翻一番”的情况下的“赖账”行为。

争议焦点合同能否自动解除

2009年1月，气愤不过的胡小燕将开发商海南三亚鸿凯公司告上了三亚市中级人民法院，请求法院判令鸿凯公司擅自解除《商品房买卖合同》的通知无效；继续履行购房合同，交付该房屋的《综合验收合格证明》及《住宅质量保证书》并为其办理产权证；支付逾期办理产权证的违约金20余万元。

2009年5月12日，三亚中级法院公开对此案进行了审理，并将购房合同签订者吴杰追加为本案第三人，经过原被告双方的法庭争论，本案的争议焦点落在了“房屋买卖合同是否能够自动解除”这一核心问题上。

原告方

胡小燕：我已经全面履行了合同项下的主要义务，购房合同合法有效——

我于2005年3月5日与被告签订该房屋的《商品房买卖合同》，根据合同约定，3月9日，我将相当于1015万元人民币的美金支付到鸿凯公司的吴杰的账户里，但鸿凯公司收到购房款后，这三年来，既未交付相关手续证书，也未及时办理产权证，导致我时至今日未能交付剩余的5％的购房尾款，且无法与之取得联系。如泥牛入海的被告鸿凯公司却突然在2008年10月出现了并以我“没有以人民币支付，而是以美金支付”为由，要求解除合同，这未免太荒唐了。这三年下来，他们从未提出异议，如果我没有交付房款，一千多万元的别墅被告怎么会同意我装修并居住呢?这一点我的装修设计师卢敏锋可以作证。另外，吴杰因欣赏我们的装修风格，还委托卢敏锋于2005年9月开始对帝王花园的另一幢别墅“澹宁府”进行装修，据我在三亚市房地局查阅的资料可以发现，澹宁府属于鸿凯公司所有，吴杰如果不是代表鸿凯公司所为，她怎么会委托卢敏锋进行装修?

被告方

开发商鸿凯公司：胡小燕未向公司支付购房款，购房合同已自动解除～

我公司至今未收到原告胡小燕的购房款，她声称支付美金到吴杰的账户，公司也并不知情，公司从未授权吴杰代收购房款。正因为此，我们才没有向胡小燕出具过任何购房收款凭据。由于胡小燕没有按期付款，合同已经自动解除，因此不存在我们向胡小燕交房的事实，更谈不上同意她装修房屋了，相反，胡小燕是利用施工单位管理上的疏漏，试图通过先装修房屋。后占有房屋之目的。我们还要保留起诉其侵权的权利。

第三人

鸿凯公司股东、本案购房合同签订昔吴杰：胡小燕说以美元支付购房款，根本无事实经过——

胡小燕说我是公司法定代表人与事实不符，我只是公司一名普通办事员。胡小燕把钱打给我是这样的：我到上海时，胡小燕待我很热情，过后她说要拿我的身份证开个账户，我见她很热情，求我帮她个忙，就答应随她去了上海的荷兰银行，她拿我的身份证开了芦，所有的手续都是她一个人操作的，多少钱我不知道，这笔钱与购房合同也没有关系，钱是她的，我无权过问。

原告方律师观点：

本案购房合同合法有效，鸿凯公司应该继续履行合同，并支付相应违约金——

第三人的辩解理由实在是经不起推敲，购房合同上白纸黑字分明显示着法定代表人、委托代理人处吴杰的签名，还加盖了鸿凯公司的公章，这表明吴杰是得到被告授权的签订和履行本合同的委托代理人，吴杰当然有权代收购房款。原告作为善意的交易相对方没有理由不相信吴杰是以公司代理人及公司负责人的身份，与其进行交易并且履行合同。根据《民法通则》第43条的规定，企业法人应对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任：即使如吴杰所言，该款项不知所用为何，那么上千万的款项存放在她账户里三四年，她却从未提出任何异议，这合乎常理口马?而且，2008年10月吴杰发出的“美金退款函”中明确写着“你委托本人代交房款。”显而易见，吴杰向法庭“撒谎”了。退一万步说。即使合同约定以人民币支付购房款，胡小燕以美金支付也不构成合同的履行不能，而仅仅构成合同履行的部分瑕疵，不能带来合同的解除。合同约定胡小燕需在2005年3月10日之前支付95％的房款，而在前述支付期限届满之后，鸿凯公司在长达三年半多的时间里从未以任何方式向她催款，这只能证明鸿凯公司已经收到而且认可了胡小燕支付的购房款。

根据《合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告鸿凯公司提出合同自动解除于法无据。本案中的购房合同不具备法定解除的条件，也不具有约定解除的条件，而且，自2006年3月10日以后，被告享有的一年的合同解除权早已消灭，鸿觊公司应该继续履行合同，并支付相应违约金。