梓　豪

地段决定房产价值

据调查显示，80％购房者在选房时把地段作为最优先考虑的因素。因此，购买商品房时，在条件允许的前提下，应重点考虑房产位置。所以，李嘉诚讲的三个重点一直被业界奉为金科玉律，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。

那如何看地段呢?据介绍，看地段不仅看现状，还要看发展。如果购房者在市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待各项设施完善之后，则房产将大幅升值。另外，还要根据家庭成员生活，工作的实际需要和家庭发展需要，尽量选择使每个家庭成员都适合的地段。一般来说，老年人选择环境幽雅、空气清新，特别是方便就医的地段；青年人选择上下班及社会交往方便的地段有小孩的家庭则选择靠近学校附近的区域。

地段的选择要关注，轨道交通对于沿线楼盘价值的提升作用明显。选择未来轨道沿线的楼盘会是很好的选择，未来商业周边楼盘增值潜力较大，购房者要查看将来周围能否形成较好的商业氛围，是否有较大型的超市、商场即将开业和地段中是否有其他优质的稀缺资源，这对楼盘是否有保值增值至关重要。

交通状况不可不察内交通最容易被忽略

交通状况可分为距离工作地点、朋友居住地点、父母亲戚居住位置、以及前往商业中心，娱乐休闲场所花费的时间长短，均会对今后的工作，交际圈、亲戚往来产生深远影响，因此所购房屋的交通状况不可不察。

事实上，不仅要了解当前的交通情况，还要了解今后一段时间所选区域及小区附近的交通规划。了解规划不仅有利于人住后出行是否方便，更可作为今后一段时间内物业价格及价值是否上涨的依据。一般说，交通方便往往是开发商的强劲卖点，有的售楼广告说地铁可以直达小区。其实，这可能只是城市的远期设想规划。

小区内的交通分为人车分流和人车混行两类。内交通的合理性对于居住安全和环境的静谧性是比较关键的，这也是在看房中容易忽略的问题。

购房者要了解小区在内交通上有什么措施，如何规划社区内的车行、人流等。目前，人车分流常常成为不少楼盘的卖点。但这类小区造价也会比较高。

“人车分流”指汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰。因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，所以环境质量较高；小区内的步行道兼有休闲功能。对于没有采取人车分流的小区，购房者要考察区内主路是否设计得“通而不畅”、停车位是否够用、费用多少，停车位的位置是否合理。

楼盘配套对生活质量影响很大

据介绍，居住区内配套是否合理，周边配套服务设施是否方便，娱乐休闲设施是否丰富，对于居民生活质量影响很大，也是衡量居住区质量的重要标准之一。

购房者要防止误区。有人认为配套越多，越高档越好其实不然。因为开发商和后期的物业管理单位是会将配套设施费用加进房价和物业管理费的。而且许多设施对具体的业主而言有可能使用率很低，或只在某一阶段使用，但这些设施的费用却需要广大业主来分担。

买房时，有些人总希望离垃圾场、变电站越远越好，而衣、食、行、玩、学则是越近越好。其实，配套也要分种类，同样是商业配套，小商品市场和购物中心对周边楼盘的带动力就完全不同；同样是休闲配套，电影院，歌剧院、娱乐城对楼盘的影响也不一样。因此，要注意附近的配套设施对生活的影响。不论所选择的小区位于哪种区域，考察配套最重要的是能否满足人们日常生活的便利性。

价格会影响对楼盘的判断

购房者看中某楼盘后，要读懂楼盘的价格，克制购买；中动。然后，了解本市及区域价格水平、楼盘的历史价格变化，并对所有相中的楼盘进行价格比较。购房者接触较多的有开盘价，均价、销售均价，成交均价、最高价和清盘价，这些房价出入很大，会影响对楼盘的判断力。

购房者要问清广告中标注的价格或售楼人员说的价格是哪个价格：如果想了解楼盘的真实价格水平，就不要看开盘价，而应直接问成交均价；最主要的是弄清所选房屋的实际价格。

弄清五花八门的价格之后，就要对该楼盘的价格进行大致判断。首先，了解本市及该区域价格水平。有助于购房者对购买房屋的价格范围及不同区域的价格做出判断。虽然宏观，却是不可缺少的感性认识。购房者可登录当地的房地产信息网站查询。其次，了解该楼盘的历史价格。楼盘的价格是不断变化的，因此，了解楼盘的价格就要了解价格的多变性，在适当的时机以适合的价格出手。购房者可进入房地产门户网站查询。最后，与其他同质楼盘价格进行比较。所谓同质楼盘指某一时间段内，项目区位特征，产品特征，环境特征等方面相接近的楼盘。

适合自己的户型就是最好的

买房不是要买大的，而是要选好的。什么样的房子好?好房子的标准应符合人的居住行为，户型的设计就显得尤为重要。面对开发商提供的各种户型，购房者怎样来选择呢?

好户型的标准是布局合理，动静分区明晰，私密性好。看户型的布局，主要指面积配比是否恰当、各功能区组合是否合理及朝向是否良好。

一般情况下，客厅、卧室，卫生间，厨房、餐厅是构成住宅布局的五个基本要素。有这样一组参考数字，说的是这五个要素的最低面积标准。客厅及餐厅14.7平方米、主卧15平方米，次卧或单人卧9平方米，厨房5平方米，卫生间4平方米。

功能区组合要切忌厨厕一起或厨房深藏不露。不少蹩脚的户型设计把厨房和卫生间紧连在一起，或者相对或者并列，对这样的户型尽量避免选择：厨房在使用中会产生油烟，油烟机会有噪音，若设计在房子的深处，会影响家庭成员的身体健康及休息。

朝向是国人置业中的传统理念，一般以南北为正、东西为偏。良好的朝向可以保证阳光的充足、居室的通透、迅速排除居室里的异味，从而改善住宅的室内环境，有利身心健康。房屋的朝向，优劣顺序为正南、东南、东、西南、北和西。客厅、卧室朝向最重要。首先是客厅的朝向，客厅是住宅中使用率最高、使用人数最多的空间，客厅的朝向以南为最佳方向，冬天无寒风呼啸，夏天凉风习习。其次是卧室的朝向，以南为最佳，东南、东、东北也可，最好不要选朝西卧室，否则房间就会经历整天的日照：如果有两间以上的卧室，应以主卧室朝向为评判标准。再次是卫生间和厨房朝向，卫生间比较潮，因此要保持采光、通风，避免选择西向的卫生间；厨房因用抽油烟机排气，刮北风的时候会形成油烟的“倒灌”，因此厨房最好不要选择北向。

动静分区的目的是为了提供一个温馨、亲切、舒适的家居环境。按照生活起居方便的要求，卧室位置要深一些、卫生间与主卧室的位置要近一些、厨房和餐厅最好相连、客厅和主卧应避免互相干扰，相对独立。总之，没有最好的，只有最适合自己的。

注意是否隔音

选房时，要检查门窗密闭效果是否良好，上下楼板是否合乎标准的隔声性能及相邻的分户墙隔音等施工质量问题；住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定距离；住宅内卧室不能紧邻电梯，以防噪音干扰。

《住宅设计规范》规定，卧室、起居室的允许噪声级白天应小于50分贝，夜间应小于或等于40分贝。住宅在距离高速公路中心线大干100米时，学校、医院，疗养院等在距离高速公路中心线大于200米时，其承受的交通噪声能够符合环境噪声标准。

一般说，往往楼层越高，噪声会越大，1～5层噪声最小，11层中等水平，24层最大。这是因为越高，俯瞰的范围越大，很远处马路的噪声都能传过来，相对的有效噪声源多，楼层越低，很多可能直达的噪声源被其他建筑遮盖了，所以噪声会小一些。

物业管理是居住的重要保障

物业管理是居住生活的重要保障，也是住宅业未来发展的重要方面，包括住宅小区的安全、维修、清洁。绿化等。作为刚刚起步的新兴产业，各地社区的服务质量参差不齐，差异较大，这是购房者需认真咨询和比较的。

买房时，购房者要了解物业公司是否进入了项目，何时进入项目。一般来说，物业公司介入项目越早，买房者受益越大。

选房时还应向有关人员打听负责小区服务的物业管理公司，最好能查看相关资质的文件，也可去其他小区打听有关他们的服务水平。物业公司的规模大小是不可忽视的，因为规模大，相对收费会低；如果聘请专业的物管公司参与物业管理，在规范管理模式上会有很好的表现。

同时，购房者要了解物业管理费都有哪些内容、冬季供暖费多少、小区停车位的收费标准、车位是租是卖等，以便于估算资金。物业管理费的收费标准也要考虑在内。毕竟房价的高低仅是一次性支出，而物业管理费却是居住下来后每年要支出的一笔固定开销。